评估与调整造价师

在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预结算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预结算编制法的另一种形式，它和概预 结算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同， 预结算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。

概预结算编制法

按照资产评估的概念，概预 结算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下， 概预 结算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预 结算编制混为一谈，除非在概预 结算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。

竣工结算调整法

竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。

造价换算法

造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。

工料机价值编制法

工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。

指数调整法

1 指数调整法应用分析

指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。运用该方法进屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。

在不得已的情况必须采用指数调整法进屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进屋造价计算。

2计算方法

建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。

C=C1×1+Cq1 ×1+Cz1/ 1+Cq2 ×1+Cz2

Jc=Jz×C

C：建筑综合调价系数;

C1：评估基准日时的造价调整系数;

Cq1：评估基准日时的前期和其它费用系数;

Cz1：评估基准日时的资金成本综合率;

Cq2：原前期和其它费用系数;

Cz2：原资金成本综合率;

Jc：建筑重置价值或建筑单方重置价值;

Jz：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。

在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。

例如，北京市某办公楼，砖混结构，6层，层高0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面， 外墙水刷石，内墙大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，2022年12月竣工使用，评估基准日为2022年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。

经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为86%，资金成本率为一年期49%的一半，即745%。则

当时的单方成本价=570409/3058=53元/m2，

建筑综合调价系数=531%×1+68%×1+745%/1+%×1+0%

=531% ×68%×745%/%×00

= 11%

评估基准日时的单方重置价值=53×11%

=25元/m2

重置价值=31×3058

=98元

在使用造价指数进屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性;还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。

另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。

在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预结算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预结算编制法的另一种形式，它和概预 结算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同， 预结算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。

概预结算编制法

按照资产评估的概念，概预 结算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下， 概预 结算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预 结算编制混为一谈，除非在概预 结算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。

竣工结算调整法

竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。

造价换算法

造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。

工料机价值编制法

工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。

指数调整法

1 指数调整法应用分析

指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。运用该方法进屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。

在不得已的情况必须采用指数调整法进屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进屋造价计算。

2计算方法

建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。

C=C1×1+Cq1 ×1+Cz1/ 1+Cq2 ×1+Cz2

Jc=Jz×C

C：建筑综合调价系数;

C1：评估基准日时的造价调整系数;

Cq1：评估基准日时的前期和其它费用系数;

Cz1：评估基准日时的资金成本综合率;

Cq2：原前期和其它费用系数;

Cz2：原资金成本综合率;

Jc：建筑重置价值或建筑单方重置价值;

Jz：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。

在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。

例如，北京市某办公楼，砖混结构，6层，层高0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面， 外墙水刷石，内墙大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，2022年12月竣工使用，评估基准日为2022年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。

经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为86%，资金成本率为一年期49%的一半，即745%。则

当时的单方成本价=570409/3058=53元/m2，

建筑综合调价系数=531%×1+68%×1+745%/1+%×1+0%

=531% ×68%×745%/%×00

= 11%

评估基准日时的单方重置价值=53×11%

=25元/m2

重置价值=31×3058

=98元

在使用造价指数进屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性;还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。

另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。

最好找证券评估资质的资产评估机构，国内资质最高，苗圃资产我们做的很多啊！企业以后上市的时候就可以不用复评了啊！

苗圃地的价值评估组成（必须是基准日内）：

主要价值评估组成内容分两部分：

1苗圃地的价值评估

苗圃地通常是由农用地，而且是水肥条件较好的农用地改造而成的，在经营过程中还常与农作物轮作。因此，苗圃地资源资产的评估通常按农用地的评估方法和农用地的技术经济指标进行。通常采用现行市价法、收益现值法、林地费用价法。

1现行市价法

现行市价法也称市场比较法，它是根据和评估苗圃地相同或类似的林地使用权出让的交易案例，通过比较来确定评估林地使用权评估值的方法。在苗圃地的评估中，其计算公式与一般林地资源资产所用的公式相同：

bu = Kj1×Kj2×Gj×S

式中：bu——林地资源资产评估值

Kj1——第j个案例苗圃地立地质量调整系数

Kj2——第j个案例物价指数调整系数

Gj——第j个案例单位面积的交易价格

S——待评估苗圃地的面积

在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地，但由于苗圃地的交易较少，实际评估中经常采用立地质量相似的农地为参照物。林地质量调整系常用影响农地价格的因子，如林地的肥力、林地的排灌条件、平整程度、交通条件、农地的粮食产量等指标，确定各个指标的权重，将待评估的苗圃地与参照的农地之间的各项主要指标的差异进行定量比较，综合确定出调整系数。

造价跟评估根本就是两码子事专业的评估是不能根据造价指标进行评估的评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法，针对土地估价还有基准地价修正法。另外还有路线价法、房地产价格指数调整法等等。而造价是指制造建筑物所需要的费用，就是概算也跟评估差别很大我觉得这个应该找专业的评估师进行评估

个人看法，造价师好于资产评估师好于房产估价师好于土地估价师，区域差异较大，不知你所在城市，如若北京、上海，会好一些，资产评估师通常和会计师事务所在一块，不过收入稳定些，土地、房产、造价三师受国家政策调整影响较大，如房地产不景气，这些行业也不好干