造价师和评估工区别
丹儿你个丹儿
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堇安年zqy 2小时前发布 赞 479 连云港市城市房屋拆迁评估技术规范
第一章 总 则
第一条 为规范城市房屋拆迁评估技术行为,维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行,根据《中华人城市房地产法》，《城市房屋拆迁条例》（第305号令），《江苏省城市房屋拆迁条例》，《连云港市城市房屋拆迁规定》，《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。
第二条 在本市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构（以下简称拆迁评估机构）和评估人员应当符合本规范的要求。
第三条 拆迁评估机构应具有省级以上建设行政部门核发的三级以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的连云港市城市房屋拆迁评估机构名录。
第四条 承担拆迁评估的机构应由拆迁人和被拆迁人共同选定；不能共同选定的，由市房屋拆迁部门组织，以抽签方式确定。
第五条 承担拆迁评估的房地产评估专业人员，应当是符合本规范第三条规定的在拆迁评估机构中注册的注册房地产估价师。
第六条 拆迁评估的估价对象为：拆迁范围内经确认持有合法产权证的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。
第七条 拆迁评估的估价目的统一为：城市房屋拆迁补偿估价。
第八条 拆迁评估的估价时点为：房屋拆迁许可证颁发之日。
第九条 拆迁评估采用的价值标准为：估价对象在估价时点最可能达成的（不考虑所受抵押、租赁等权利限制的情形）公开市场价值（含根据公开市场价值所确定并公布的拆迁最低保护价及依据公开的市场价值确定并公布的市场指导价）。
第十条 本市拆迁评估采用市场评估模式进行。对住宅房屋的拆迁补偿金额，按市场评估价格、指导价结合最低保护价方式确定；对非住宅房屋的拆迁补偿价格，按市场评估价格确定。
第十一条 最低保护价是指被拆迁房屋市场评估价格低于拆迁保障总价的，以拆迁保障总价进行补偿。
第十二条 本技术规范所指拆迁评估的补偿金额是指估价对象拆迁补偿的评估结果，不包含房屋拆迁中的搬迁补助费，过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补助费等，以及室内自行装修装饰的补偿金额。
第十三条 拆迁评估结论应说明本次拆迁评估最终的汇总估价结果，并标明大写金额。拆迁补偿估价的货币单位应精确到元。
第十四条 拆迁评估报告中应说明本估价结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第二章 拆迁评估操作程序
第十五条 拆迁评估机构被确定后，其拆迁评估的基本程序应为：
1、接受委托，明确评估基本事项并签定拆迁评估委托协议；
2、接受委托方提供的有关资料，明确拆迁范围，拟订拆迁评估作业方案；
3、到拆迁地点进行现场告示和前期调查；
4、进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质；
5、根据实地查勘资料，参照有关技术规范，按本规范中的市场评估技术路线进行具体测算；
6、根据测算确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方；
7、根据拆迁当事人的要求，对其做出书面解释和说明；
8、完成评估资料的归档、验收。
第三章 拆迁评估方法与技术路线
拆迁评估采用市场比较法、收益法、成本法及综合评估法进行。
一、住宅房屋拆迁补偿估价
（一）住宅房屋拆迁补偿估价技术路线
1、确定住宅房屋类别：住宅房屋分为成套住宅和非成套住宅。
2、选择评估方法：成套住宅应采用市场比较法；非成套住宅应首选市场比较法、成本法，不具备市场比较法、成本法条件的，可以采用住宅综合评估法。
二、 计算评估价格。
（一）房屋市场比较法评估
采用的价格标准: 公开市场价值标准。
基本公式为：
被拆迁房屋评估价格V=可比实例Vs×100 P1×P2 100×100 P3×100 P4
1、Vs：住宅房屋可比实例的选取要求见附件一。
2、P1——交易情况修正系数，由于采用买卖正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。
3、P2——交易日期修正系数，该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定。
4、P3——可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见附件三。
5、P4——可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见附件二。
6、确定评估价格，选取多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况采用《房地产估价规范》规定的方法，求出一个综合结果作为比准价格。
（二）住宅房屋综合评估法评估
采用的价值标准：根据公开市场的市场价值确定并公布的市场指导价。
基本公式为：
被拆迁房屋评估价格=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合落补偿价。
1、重置价：仅指重置建安成本价，包括土建、水、电等。根据房屋结构在《房屋拆迁重置价格表》即在附件四中查取。
2、成新率：指被拆迁房屋的新旧程度，参照《房屋成新评定说明表》（附件五）和《房屋直线折旧参数说明表》（附件六）中的内容，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方式确定。
3、住宅房屋区位基准价：是指被拆迁房屋所在区位相应的补偿调整价，根据《住宅房屋拆迁区位分类》在《住宅房屋区位基准价格表》即在附件七、附件八中查取。
4、区位系数：是指因环境、交通、物业等不同造成的个别价格差异的调节系数（参见附件二），该项调整累计不超过20%。
5、时点系数为0，以后由市房屋拆迁部门根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。
6、合落补偿价，仅对能提供土地使用权证（或同类有效证件）的被拆迁房屋的院落补偿价格。
其计算公式为：
合落补偿价=（土地面积-建筑面积）×住宅房屋区位基准价×区位系数×时点系数×个别因素调整系数（若为负值，则取零）
土地面积：土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积。
建筑面积：房屋所有权证（或同类的有效证件）上载明的面积。
住宅房屋区位基准价、时点系数、区位系数同前。
个别因素调整系数：（1）国有划拨土地调整系数按60%计取；
（2）国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。
二、非住宅房屋拆迁补偿估价
一 非住宅房屋拆迁评估测算的技术路线为：
1、确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房划分为工业性建筑（厂房、仓库等）、办公性建筑（行政办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。
2、选择评估方法。
非住宅房屋首选市场比较法评估；因交易实例难以收集而不宜选用市场比较法时，非营业性用房可选用成本法评估，营业性用房可选用收益法评估；
非营业性用房的拆迁补偿评估因无法适用市场比较法，而采用成本法评估时，其客观成本基础应该是当时当地按相同用途房地产的平均重置价格成本水平；
营业性用房采用收益法评估时，其客观收益基础应该是当时当地相同用途房地产的平均正常收益水平。
3、测算评估价格。按《房地产估价规范》规定的相应方法应用要求，测算出非住宅房屋的拆迁评估价格。
（二） 应用市场比较法评估时，可比实例的选取应按照附件一的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件一的相关要求进行。
（三） 非营业用房成本法评估
1、采用的价格标准：公开市场价值标准
2、基本公式为：
被拆迁房屋评估价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧
3、土地重新取得的价格应首选市场比较法测算。在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费、土地开发利润；
4、建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、费用、投资利息、税费、建筑物开发利润；
5、建筑物折旧应根据实地勘察，对照附件五、附件六确定。建筑物折旧应考虑物质折旧和功能折旧等因素。
（四）营业用房的收益法评估
1、采用的价值标准：为公开市场价值标准。
2、基本公式为：
营业用房采用收益法评估时，应采用有限年期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式： V= a r[1- 1 1+rn]
其中V为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期；
3、估价对象的年纯收益，一般采用年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金水平。在无法取得客观收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的方法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照估价对象现实情况分别按出租型、直接进行型和混合型房地产的净收益求取规定进行。
4、估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行，资本化率的求取方法推荐采用时常抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易实例作为测算的可比实例；采用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时中国一年定期存款年利率或者一年期国债年利率;风险调整值则由评估人员根据估价对象当时当地经济现状及对未来的预测、估价对象用途及新旧程度等确定。
5、估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。
（五）被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分应采用市场比较法单独评估。因交易实例难以收集而不适用市场比较法的可采用收益法、成本法，基准地价修正法、假设开发法、路线价法进行评估。该部分土地使用权面积的评估价格计入被拆迁房屋补偿金额。
三、住宅改为非住宅使用的房屋的拆迁补偿估价：
（一）住宅房屋改为非住宅房屋使用，并且实际进行合法经营，采用综合评估法评估。
1、符合《连云港市房屋拆迁规定》第三十九条第五款规定的条件的，沿街铺面房屋90%参照非住宅房屋综合评估法评估，10%参照住宅房屋综合评估法评估；非沿街铺面房50%参照住宅房屋综合评估法评估，50%参照非住宅房屋综合评估法评估。
2、不符合《连云港市房屋拆迁规定》第三十九条第五款规定的条件的，但实际进行合法经营的，沿街铺面房屋40%参照非住宅房屋综合评估法，60%参照住宅房屋综合评估法评估；非沿街铺面房屋20%参照非住宅房屋综合评估法，80%参照住宅房屋综合评估法评估。
（二）非住宅房屋综合评估法：
采用的价值标准：根据公开市场的市场价值确定并公布的市场指导价。
基本公式为：被拆迁房屋评估价格=非住宅房屋区位补偿价格+非住宅房屋补偿价格=非住宅房屋区位价×建筑面积×K1×K2×K3+房屋重置价格×成新率×建筑面积
1、非住宅房屋区位价：指被拆迁的非住宅房屋所在区位的相应补偿价格，是根据附件九、附件十确定。其中国有划拨土地区位价=非住宅房屋区位基准价×60%；国有出让土地区位价=非住宅房屋区位基准价×（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。
2、K1：为区位系数，是指营业用房位置、朝向等不同造成价格差异的调节系数。区位调节系数为00-20。
3、K2：为非住宅营业用房临街状态系数（只适用于营业用房底层）。
一面临街状态，应考虑一面临街面宽（开间）与深度（进深）的调整，调整系数参照附件十二。
两面临街（两面以上临街按两面临街计算），以区位等级级别高的临街面（主临街面）区位补偿为准，次临街面为辅，具体调整系数参照附件十三。
4、K3经营用房楼层调节系数。参照附件十四。
5、底层营业用房区位价等于非住宅房屋区位价乘以一面临街调整系数（或乘以两面临街调整系数）以及K1；两层以上营业用房区位价等于非住宅房屋区位价乘以楼层调整系数以及K1；建筑物补偿价的计取，用房屋重置价结合成新进行计算。
6、非住宅房屋区位调整不低于同类区住宅房屋区位补偿标准。
7、住宅改为非住宅使用的房屋，被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分的补偿按同类区住宅标准补偿，具体方法参照住宅房屋综合评估法中合落补偿价计算。
四、违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予拆迁补偿估价，未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物的残值。在建工程应采用成本法进行评估，其建设进度以部门停止施工时的状态为准；其土地使用权评估以部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第四章 拆迁评估工作准则
一、拆迁评估机构应与委托方签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁部门备案。
二、拆迁评估机构必须确定评估项目的技术负责人。评估技术负责人必须为本评估机构注册房地产估价师，最终确定评估技术方案并对评估方法的选择和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
三、拆迁评估机构应组织专业人员进行现场告示和前期调查。
四、拆迁评估机构应组织具有拆迁评估资质的专业人员，依据产权资料和前期调查资料进行实地查勘。实地查勘记录是测算评估价格和撰写评估报告必备的基础资料。
五、拆迁评估人员应佩带与市房屋拆迁部门统一监制的拆迁评估工作证，逐户逐项进行评估，做到工作上门到户、实地勘测准确、权证查验无误，不错计缺项，不徇私舞弊。
六、评估结果需经拆迁评估机构内部审核评议，拆迁评估机构在提交正式评估报告前，负有、调整、复核评估报告的技术责任。
七、拆迁评估机构应在拆迁评估委托协议约定的时间内，向委托人提交正式的评估报告。拆迁评估报告需经项目技术负责人以及参与评估的本机构的注册房产估价师签字认可。
八、拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告、接受拆迁当事人咨询和质疑的义务，并负有向房地产评估专家委员会提供报告及有关资料和答复技术质询的义务。
第五章 拆迁评估报告
一、拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。
二、评估报告应包含下列内容：
1、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。
三、估价结果报告中应包含下列内容：
1、估价项目名称；2、委托方名称和住所；3、估价方（房地产估价机构）名称和住所；4、估价对象；5、估价目的；6、估价时点；7、价值定义；8、估价依据；9、估价原则；10、估价方法及其技术路线；11、标准样本房屋基准价格的测算说明及其测算结果；12、估价结果及其确定的理由；13、估价作业时间；14、估价报告应有的有效期；15、估价人员；16、注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17、估价的假设和限制条件；18、附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权声明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
四、估价技术报告应包含下列内容：
1、评估项目总概况
2、估价对象实体和区域因素分析
3、房地产市场背景分析
4、估价方法选用
5、可比实例选取及其说明
6、估价测算过程
7、估价结果确定
五、拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖拆迁评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的拆迁评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。
六、评估报告应做到图文并茂，其用纸、装帧应有较好的质量。
第六章 拆迁评估工作资料存档
一、拆迁评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含估价技术报告）一并整理存档：
1、拆迁评估委托协议；
2、房屋拆迁许可证；
3、估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料；
4、估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料；
5、标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料；
6、可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料；
7、确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
8、其他涉及评估项目的必要资料。
二、拆迁评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留8年。
三、涉及办理证据保全手续的，拆迁评估机构应将评估报告（含估价技术报告）及评估过程中形成的有关资料同时提交委托方。
第七章 附 则
一、拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，拆迁评估机构可以委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
二、各附件系本技术规范的必要组成部分。
三、本规范未叙述到的条款按《房地产估价规范》中的相关规定执行。
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第一章 总 则
第一条 为规范城市房屋拆迁评估技术行为,维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行,根据《中华人城市房地产法》，《城市房屋拆迁条例》（第305号令），《江苏省城市房屋拆迁条例》，《连云港市城市房屋拆迁规定》，《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。
第二条 在本市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构（以下简称拆迁评估机构）和评估人员应当符合本规范的要求。
第三条 拆迁评估机构应具有省级以上建设行政部门核发的三级以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的连云港市城市房屋拆迁评估机构名录。
第四条 承担拆迁评估的机构应由拆迁人和被拆迁人共同选定；不能共同选定的，由市房屋拆迁部门组织，以抽签方式确定。
第五条 承担拆迁评估的房地产评估专业人员，应当是符合本规范第三条规定的在拆迁评估机构中注册的注册房地产估价师。
第六条 拆迁评估的估价对象为：拆迁范围内经确认持有合法产权证的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。
第七条 拆迁评估的估价目的统一为：城市房屋拆迁补偿估价。
第八条 拆迁评估的估价时点为：房屋拆迁许可证颁发之日。
第九条 拆迁评估采用的价值标准为：估价对象在估价时点最可能达成的（不考虑所受抵押、租赁等权利限制的情形）公开市场价值（含根据公开市场价值所确定并公布的拆迁最低保护价及依据公开的市场价值确定并公布的市场指导价）。
第十条 本市拆迁评估采用市场评估模式进行。对住宅房屋的拆迁补偿金额，按市场评估价格、指导价结合最低保护价方式确定；对非住宅房屋的拆迁补偿价格，按市场评估价格确定。
第十一条 最低保护价是指被拆迁房屋市场评估价格低于拆迁保障总价的，以拆迁保障总价进行补偿。
第十二条 本技术规范所指拆迁评估的补偿金额是指估价对象拆迁补偿的评估结果，不包含房屋拆迁中的搬迁补助费，过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补助费等，以及室内自行装修装饰的补偿金额。
第十三条 拆迁评估结论应说明本次拆迁评估最终的汇总估价结果，并标明大写金额。拆迁补偿估价的货币单位应精确到元。
第十四条 拆迁评估报告中应说明本估价结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第二章 拆迁评估操作程序
第十五条 拆迁评估机构被确定后，其拆迁评估的基本程序应为：
1、接受委托，明确评估基本事项并签定拆迁评估委托协议；
2、接受委托方提供的有关资料，明确拆迁范围，拟订拆迁评估作业方案；
3、到拆迁地点进行现场告示和前期调查；
4、进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质；
5、根据实地查勘资料，参照有关技术规范，按本规范中的市场评估技术路线进行具体测算；
6、根据测算确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方；
7、根据拆迁当事人的要求，对其做出书面解释和说明；
8、完成评估资料的归档、验收。
第三章 拆迁评估方法与技术路线
拆迁评估采用市场比较法、收益法、成本法及综合评估法进行。
一、住宅房屋拆迁补偿估价
（一）住宅房屋拆迁补偿估价技术路线
1、确定住宅房屋类别：住宅房屋分为成套住宅和非成套住宅。
2、选择评估方法：成套住宅应采用市场比较法；非成套住宅应首选市场比较法、成本法，不具备市场比较法、成本法条件的，可以采用住宅综合评估法。
二、 计算评估价格。
（一）房屋市场比较法评估
采用的价格标准: 公开市场价值标准。
基本公式为：
被拆迁房屋评估价格V=可比实例Vs×100 P1×P2 100×100 P3×100 P4
1、Vs：住宅房屋可比实例的选取要求见附件一。
2、P1——交易情况修正系数，由于采用买卖正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。
3、P2——交易日期修正系数，该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定。
4、P3——可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见附件三。
5、P4——可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见附件二。
6、确定评估价格，选取多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况采用《房地产估价规范》规定的方法，求出一个综合结果作为比准价格。
（二）住宅房屋综合评估法评估
采用的价值标准：根据公开市场的市场价值确定并公布的市场指导价。
基本公式为：
被拆迁房屋评估价格=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合落补偿价。
1、重置价：仅指重置建安成本价，包括土建、水、电等。根据房屋结构在《房屋拆迁重置价格表》即在附件四中查取。
2、成新率：指被拆迁房屋的新旧程度，参照《房屋成新评定说明表》（附件五）和《房屋直线折旧参数说明表》（附件六）中的内容，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方式确定。
3、住宅房屋区位基准价：是指被拆迁房屋所在区位相应的补偿调整价，根据《住宅房屋拆迁区位分类》在《住宅房屋区位基准价格表》即在附件七、附件八中查取。
4、区位系数：是指因环境、交通、物业等不同造成的个别价格差异的调节系数（参见附件二），该项调整累计不超过20%。
5、时点系数为0，以后由市房屋拆迁部门根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。
6、合落补偿价，仅对能提供土地使用权证（或同类有效证件）的被拆迁房屋的院落补偿价格。
其计算公式为：
合落补偿价=（土地面积-建筑面积）×住宅房屋区位基准价×区位系数×时点系数×个别因素调整系数（若为负值，则取零）
土地面积：土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积。
建筑面积：房屋所有权证（或同类的有效证件）上载明的面积。
住宅房屋区位基准价、时点系数、区位系数同前。
个别因素调整系数：（1）国有划拨土地调整系数按60%计取；
（2）国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。
二、非住宅房屋拆迁补偿估价
一 非住宅房屋拆迁评估测算的技术路线为：
1、确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房划分为工业性建筑（厂房、仓库等）、办公性建筑（行政办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。
2、选择评估方法。
非住宅房屋首选市场比较法评估；因交易实例难以收集而不宜选用市场比较法时，非营业性用房可选用成本法评估，营业性用房可选用收益法评估；
非营业性用房的拆迁补偿评估因无法适用市场比较法，而采用成本法评估时，其客观成本基础应该是当时当地按相同用途房地产的平均重置价格成本水平；
营业性用房采用收益法评估时，其客观收益基础应该是当时当地相同用途房地产的平均正常收益水平。
3、测算评估价格。按《房地产估价规范》规定的相应方法应用要求，测算出非住宅房屋的拆迁评估价格。
（二） 应用市场比较法评估时，可比实例的选取应按照附件一的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件一的相关要求进行。
（三） 非营业用房成本法评估
1、采用的价格标准：公开市场价值标准
2、基本公式为：
被拆迁房屋评估价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧
3、土地重新取得的价格应首选市场比较法测算。在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费、土地开发利润；
4、建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、费用、投资利息、税费、建筑物开发利润；
5、建筑物折旧应根据实地勘察，对照附件五、附件六确定。建筑物折旧应考虑物质折旧和功能折旧等因素。
（四）营业用房的收益法评估
1、采用的价值标准：为公开市场价值标准。
2、基本公式为：
营业用房采用收益法评估时，应采用有限年期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式： V= a r[1- 1 1+rn]
其中V为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期；
3、估价对象的年纯收益，一般采用年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金水平。在无法取得客观收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的方法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照估价对象现实情况分别按出租型、直接进行型和混合型房地产的净收益求取规定进行。
4、估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行，资本化率的求取方法推荐采用时常抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易实例作为测算的可比实例；采用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时中国一年定期存款年利率或者一年期国债年利率;风险调整值则由评估人员根据估价对象当时当地经济现状及对未来的预测、估价对象用途及新旧程度等确定。
5、估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。
（五）被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分应采用市场比较法单独评估。因交易实例难以收集而不适用市场比较法的可采用收益法、成本法，基准地价修正法、假设开发法、路线价法进行评估。该部分土地使用权面积的评估价格计入被拆迁房屋补偿金额。
三、住宅改为非住宅使用的房屋的拆迁补偿估价：
（一）住宅房屋改为非住宅房屋使用，并且实际进行合法经营，采用综合评估法评估。
1、符合《连云港市房屋拆迁规定》第三十九条第五款规定的条件的，沿街铺面房屋90%参照非住宅房屋综合评估法评估，10%参照住宅房屋综合评估法评估；非沿街铺面房50%参照住宅房屋综合评估法评估，50%参照非住宅房屋综合评估法评估。
2、不符合《连云港市房屋拆迁规定》第三十九条第五款规定的条件的，但实际进行合法经营的，沿街铺面房屋40%参照非住宅房屋综合评估法，60%参照住宅房屋综合评估法评估；非沿街铺面房屋20%参照非住宅房屋综合评估法，80%参照住宅房屋综合评估法评估。
（二）非住宅房屋综合评估法：
采用的价值标准：根据公开市场的市场价值确定并公布的市场指导价。
基本公式为：被拆迁房屋评估价格=非住宅房屋区位补偿价格+非住宅房屋补偿价格=非住宅房屋区位价×建筑面积×K1×K2×K3+房屋重置价格×成新率×建筑面积
1、非住宅房屋区位价：指被拆迁的非住宅房屋所在区位的相应补偿价格，是根据附件九、附件十确定。其中国有划拨土地区位价=非住宅房屋区位基准价×60%；国有出让土地区位价=非住宅房屋区位基准价×（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。
2、K1：为区位系数，是指营业用房位置、朝向等不同造成价格差异的调节系数。区位调节系数为00-20。
3、K2：为非住宅营业用房临街状态系数（只适用于营业用房底层）。
一面临街状态，应考虑一面临街面宽（开间）与深度（进深）的调整，调整系数参照附件十二。
两面临街（两面以上临街按两面临街计算），以区位等级级别高的临街面（主临街面）区位补偿为准，次临街面为辅，具体调整系数参照附件十三。
4、K3经营用房楼层调节系数。参照附件十四。
5、底层营业用房区位价等于非住宅房屋区位价乘以一面临街调整系数（或乘以两面临街调整系数）以及K1；两层以上营业用房区位价等于非住宅房屋区位价乘以楼层调整系数以及K1；建筑物补偿价的计取，用房屋重置价结合成新进行计算。
6、非住宅房屋区位调整不低于同类区住宅房屋区位补偿标准。
7、住宅改为非住宅使用的房屋，被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分的补偿按同类区住宅标准补偿，具体方法参照住宅房屋综合评估法中合落补偿价计算。
四、违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予拆迁补偿估价，未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物的残值。在建工程应采用成本法进行评估，其建设进度以部门停止施工时的状态为准；其土地使用权评估以部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第四章 拆迁评估工作准则
一、拆迁评估机构应与委托方签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁部门备案。
二、拆迁评估机构必须确定评估项目的技术负责人。评估技术负责人必须为本评估机构注册房地产估价师，最终确定评估技术方案并对评估方法的选择和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
三、拆迁评估机构应组织专业人员进行现场告示和前期调查。
四、拆迁评估机构应组织具有拆迁评估资质的专业人员，依据产权资料和前期调查资料进行实地查勘。实地查勘记录是测算评估价格和撰写评估报告必备的基础资料。
五、拆迁评估人员应佩带与市房屋拆迁部门统一监制的拆迁评估工作证，逐户逐项进行评估，做到工作上门到户、实地勘测准确、权证查验无误，不错计缺项，不徇私舞弊。
六、评估结果需经拆迁评估机构内部审核评议，拆迁评估机构在提交正式评估报告前，负有、调整、复核评估报告的技术责任。
七、拆迁评估机构应在拆迁评估委托协议约定的时间内，向委托人提交正式的评估报告。拆迁评估报告需经项目技术负责人以及参与评估的本机构的注册房产估价师签字认可。
八、拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告、接受拆迁当事人咨询和质疑的义务，并负有向房地产评估专家委员会提供报告及有关资料和答复技术质询的义务。
第五章 拆迁评估报告
一、拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。
二、评估报告应包含下列内容：
1、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。
三、估价结果报告中应包含下列内容：
1、估价项目名称；2、委托方名称和住所；3、估价方（房地产估价机构）名称和住所；4、估价对象；5、估价目的；6、估价时点；7、价值定义；8、估价依据；9、估价原则；10、估价方法及其技术路线；11、标准样本房屋基准价格的测算说明及其测算结果；12、估价结果及其确定的理由；13、估价作业时间；14、估价报告应有的有效期；15、估价人员；16、注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17、估价的假设和限制条件；18、附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权声明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
四、估价技术报告应包含下列内容：
1、评估项目总概况
2、估价对象实体和区域因素分析
3、房地产市场背景分析
4、估价方法选用
5、可比实例选取及其说明
6、估价测算过程
7、估价结果确定
五、拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖拆迁评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的拆迁评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。
六、评估报告应做到图文并茂，其用纸、装帧应有较好的质量。
第六章 拆迁评估工作资料存档
一、拆迁评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含估价技术报告）一并整理存档：
1、拆迁评估委托协议；
2、房屋拆迁许可证；
3、估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料；
4、估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料；
5、标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料；
6、可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料；
7、确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
8、其他涉及评估项目的必要资料。
二、拆迁评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留8年。
三、涉及办理证据保全手续的，拆迁评估机构应将评估报告（含估价技术报告）及评估过程中形成的有关资料同时提交委托方。
第七章 附 则
一、拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，拆迁评估机构可以委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
二、各附件系本技术规范的必要组成部分。
三、本规范未叙述到的条款按《房地产估价规范》中的相关规定执行。
西兰花007 11小时前发布 赞 699 
叫我姐姐SAMA 11小时前发布 赞 966 1、脱钩改制后的房地产评估机构从业人员压力大、包袱多
脱钩改制后的评估机构组成人员，大多是从原部门或事业单位完全脱离出来，从“大锅饭”中走出来，失去了依靠，真正成为市场人，面对市场，大多心存压力，不能很快适应市场的运转方式。
由于评估机构受区域影响较大，业务空间不大，市场竞争激烈，抗风险能力弱。在脱钩改制过程中，经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况，有的甚至完全灭失。其原因有：一是注册资金相对较高，经济不发达地区一时难以承受；二是房地产估价师严重流失；三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度；四是房地产评估机构存在职能分割、信息不对称、行政干预多等诸因素影响。
2、体系交叉，不利于评估行业的发展
从我国目前体制来看，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，且主要分属于、和国有资产部，相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师，各自形成了自上而下的，制定的办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时，房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。
3、不公平竞争和恶性竞争同时存在
现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制，但部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀，为了多争取业务，或迎合顾客不合理要求，或置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，也扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
4、现有的房地产评估公司良莠不齐，从业人员整体素质偏低
整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人，而实际办理人事并在房地产评估各类机构中工作的大概只有 4万人。主要原因是一部分兼职人员挂靠，特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。
房地产估价师执业资格考试前的资格各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
5、与国际接轨，我国房地产评估机构受到冲击
WTO的加入和市场开放程度的加大，境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念，他们必将抢占我们的市场和人才。
6、房地产评估报告质量令人担忧
当前各评估机构的评估人员主要包括两类：一是从业的注册估价师和估价人员；二是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经历的人，只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣。这些人员多数对于房地产评估操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只简单地、机械地套用，在评估报告模板上修修改改，房地产评估报告质量令人担忧。
二、房地产评估机构脱钩改制后的发展对策
1、行政主管部门大力支持脱钩改制后的房地产评估机构
原主管部门应努力从各个方面创造宽松条件，营造优良环境，切实解决估价人员的后顾之忧。首先，要为脱钩改制后的估价机构提供办公场所；其次，要制定切实可行的人员安置方案：一是妥善解决好原来人员的安置问题，支付相应的安置费用和补偿费用；二是补办养老、医疗、失业等各项基本社会保险；三是处理好各种对内负债性基金，如职业风险基金、住房基金、后续教育基金、福利基金、奖励基金等；四是处理分割好实物资产；五是落实改制机构组建新企业的启动资金；六是为脱钩改制企业争取若干时期积极有利的财税优惠政策。再次，加大督查工作力度，坚持“有利稳定、有利发展、尊重人才、尊重历史”的原则，严肃查处有令不行和弄虚作假等不良行为。
2、完善现代企业制度，规范房地产评估市场
在传统体制下，企业只要有或上级主管部门的批文，那么这个企业就是一个正式的企业。但这种企业只是的附属物，并不具有的人格，的财产，的责任。要脱钩改制就要让房地产评估机构，按《公司法》或《合伙企业法》，由注册房地产估价师出资，组成房地产评估有限责任公司或合伙性质企业。产权、资本金全部由出资人所有，并承担相应的法律责任。此外，房地产评估机构资质的认定和人员资格的，由有关部门。这样，就形成了以房地产评估机构为主体，和主管部门发挥宏观调控作用的现代企业制度，使房地产评估机构真正面向市场，成为的经济法人。
3、实行执业资格合并，完善房地产估价师考试制度
将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并，现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后，换领统一的房地产评估执业资格，资产评估机构可从事房地产的评估，但必须具有足够数量的房地产估价师，并按规定取得机构从事房地产估价的资质。
完善房地产估价师考试、注册及继续教育制度。全国按统一标准进行考前资格。并将一级资格制改为多级资格制，以体现估价师水平的高低和资历的深浅。激励估价师积极参加继续教育学习，争取更高的估价师等级。
4、符合WTO市场需求，开放与保护有机结合
在市场经济中评估行业中介服务作用越来越重要，评估范围越来越广，评估对象会越来越错综复杂，每项评估都可能是好几种专业评估的交叉，往往需要各学科专业人才组成联合评估队伍来共同完成，因此各类评估机构应加强横向协作，建立长期稳定的合作伙伴关系。加入世界贸易组织，使中国房地产市场进一步开放。但在开放过程中国家机关、军事院校、工厂、保密工程等的评估要明文限制。因此，开放中国房地产评估市场，一定要保护好中国境内的利益，有利于本国房地产市场的发展。
5、提高从业人员素质，严格估价工作行为
一是积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电；二是一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与，并选定其中一人为该项目负责人；当委托项目价值量大于某一限度（如5000万以上）时则该企业负责人必须亲自参与评估；三是该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导；四是评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定，修正值也要如此。在审批时要严格按照审核制度进行审核，发现违规者即进行重新评估或修正，而且对负责人和当事人进行处罚。年终时，企业必须进行总结性审核，再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方，及时发现和查处问题。
6、实现经营服务多元化和网络化，塑造品牌
房地产评估机构脱钩改制后，资源处于重组和再分配的过程。一方面评估机构要努力抢占法定范围内的房地产评估市场；另一方面则要开发新的业务领域，发现新的经济增长点，如开拓与房地产评估相关的房地产拍卖、房地产信息咨询等市场，同时使企业拥有开展多种评估的能力，从单一房地产评估发展为房地产评估、土地评估、资产评估、工程造价、价格鉴证等综合评估机构。此外，不同地区的房地产评估机构之间可以联合、合并、连锁经营，构成价值链，走规模化发展的道路，这样既有利于评估机构提高市场占有率，打出品牌，又增加了业务量、提高了利润率。
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