【答案】D【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。投资项目分类盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标出售型房地产开发项目成本利润率销售利润率投资利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期债款偿还期利息备付率资产负债率经营型房地产开发项目，房地产置业投资项目投资利润率资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率
答案是A 14.下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（A ）。 A. 一项房地产的估价等于持有资产的现金流收入的折现值 B. 房地产投资可以使用高财务杠杆率 C. 房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大 D. 房地产的流动性比证券类产品要弱
房产税是指对房屋为课税物件，以房屋的计税余值或资金收入为计税依据，像房屋的所有者收取的一种财产税。 房产税的计税方式有两种：1、房产原值一次扣除10%~30%为计税依据乘以1.2% 2、租金收入乘以12% 个人认为房产税的征收对房地产市场将会产生巨大的影响，不管是确定征收的税率还是征收的范围，著一系列的问题都需要仔细认真的考虑，这是关系民生大事，也是关系到国家的经济状况的。不可马虎！ 其实很简单的举个例子：假设北京的一个退休的部长拥有180平米的二环内的房子，如果按照1.2%的税率缴纳房产税，那他一年退休的工资，不吃不喝可能刚够交，从这个例子就可以想象，这政策实施的难度有多大？房产税有可能实施的物件是第二套房子、第三套房子，尤其是被租出去的第二、第三套房子。 而到时候我们不再是房奴，可惜我们变成了税奴~~~悲哀，，，房产税征收了，也意味着房价降下来了，但这只是减少购房者在买房成本降低了，持有阶段的成本将大大提高。 总的说，跟人认为房产税的征收对房产交易不会有太大的影响，羊毛出在养身上，获得最大利益的永远是开发商和 *** ~~~！ 说实话，就算决定要征收房产税，那么真的是还有一大堆的问题需要考虑，需要解决~~~~
国外的旅游房产比国内的成熟叫“分时度假” 现在国外行情不景气去投资就是想抄底吧，建议你还是别，因为国外的房子他的房产税特别高，很多国家都是每年要缴纳，这是为了降低门槛同时为了吸引他人购房，国外租房和购房的人是对半的和中国的传统观念完全不同！ 建议你如果要投资在国内选个很好的地段投资商铺在稳当的多! 忠言：投资都是有风险，不要去涉及连你自己都搞不清的行业！
房地产投资分析方法－销售比较法 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 房地产投资分析方法－总租金乘数法 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 房地产投资分析方法－直接资本化法 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 房地产投资分析方法－租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 房地产投资分析方法－租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 IRR法（内部收益率法） 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。 不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的资料为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。 作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资专案便成为投资成败的关键。 当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为： 如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。 如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资专案尚具升值空间。 还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择： 如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。 如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资专案尚具升值空间。 以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。 关键字： 投资分析
给楼主一个推荐吧，权当参考，掌握知识。因为个人觉得房产的跨度太大了，要等十年以上 介绍下我现在做的国际现货黄金。 收益高，回报快：因为下跌都可以赚钱。无涨跌停板限制。 您是否有时会想，哎呀，能买跌就好了。 操作灵活：实行T＋0交易制度 就是您可以随时买随时卖。您是否有股票赚钱了，急于抛售却担心无法抛售的情况呢。 交易时间：全天24小时，因为是全球的交易所在交易，所以可以联合成24小时，有利于中国的就是，晚上8点，美洲盘开盘，美国人您也知道，有钱，开盘的时候金价幅度大，适合于炒作，业内一句话，上帝赐予中国人赚钱的机会。 止损止赢位设定：提供限价可以在预计反转位挂单，到价时交易系统自动成交。 资讯透明度高：影响黄金价格的因素。都是不可隐瞒性资讯，投资者可在各入口网站，第一时间了解到。 成交速度快：永远不会出现买不进来或卖不出去的情况抽金方便：无需抛售黄金，就可以将赢得的资金随时取出来操作简便：交易系统简单化，无需交割 交易费用低廉：我们是做国际现货黄金，每手等于3100克，约需要840RMB。国内各大银行的黄金是一手等于1000克，600RMB。 希望楼主能够看到这里，无论您做是不做，都给自己增加了一定的知识，至少在您想投资的时候，多了一份可供参考东西。
财产保护：房产估价的新课题 日前，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、国际测量师联合会、香港测量师学会共同主办的国际房地产估价论坛在北京召开。此次论坛的主题被确定为“估价与财产保护”。与会的国内外近400名代表普遍认为，该主题明确了在房地产行业迅速发展变化、人民群众财产意识不断强化的新形势下,估价行业被赋予的重要意义、重大使命及面临的全新课题。 住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣认为，该主题顺应时代潮流，合乎社会需要，对促进房地产估价行业持续健康发展有重大的意义。 房产估价：房地产业的助推器 世界银行资料表明，房地产资产总量巨大，在一个国家和地区中的总财富中的比重最大，一般占到50%%~70%%左右。而国内外知名专家纷纷指出，房地产估价行业在房地产业的整个链条中起到了至关重要的作用。 在分析引发全球金融风暴的美国次贷危机发生过程时，不少专业人士发现，房地产估价服务与房地产泡沫生成及演化有着密不可分的联络。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在某种程度上说，评估师的角色甚至成为了美国房价的“加速器”。 香港测量师学会副会长叶满华先生表示：“房地产估价对整个房地产的稳定起了重要的作用，这种作用在一种不确定的时刻尤其重要。” 在我国，房地产估价业已成为推动房地产业有序发展的重要力量，并对国民经济的健康有序发展发挥着重要作用。 姜万荣介绍，过去的几十年，房地产估价行业在多个领域发挥着重要作用，在解决房地产市场失灵、维护房地产市场秩序、保护房地产权益人的合法权益、防范金融风险、促进社会和谐等方面都发挥了巨大作用。 据了解，目前我国已建立起了 *** 监督、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。全国有近3.7万人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的有3.3万人，房地产估价机构近5000家，其中一级资质房地产估价机构168家。 财产保护：房地产估价的新领域 和其他资产相比，房地产资产在国家和地区总财富中占据了最大比重。汶川大地震造成的经济损失的统计资料也大体说明了这一点。统计表明，在此次地震的经济损失中，住宅建筑占27.4%，非住宅建筑占20.4%%。这两项房屋的损失达到了47.8%，构成了总体经济损失中的最大部分。 随着住房商品化和社会化，以及《物权法》的出台，党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”等，房地产不仅是基本的生产要素或生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种财产，甚至是投资的主要物件，人们的财产保护意识越来越强。 然而，由于房地产不可移动和相互影响，房地产遭遇损害时有发生。例如，地震等不可抗因素、 *** 规划的变更、相邻建筑的遮挡、周围环境的变化、工程质量的缺陷……都有可能造成房屋价值的减损和相关连带经济的损失。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华指出，这时，寻求合理的赔偿是保护财产的重要方式之一。这就为房地产估价提出了新的课题，也开辟了新的业务领域，即要开展房地产损害的赔偿估价。 这种估价能为业主在财产遭受损失后明确应获得的赔偿，在和解、调解、仲裁、诉讼中提供科学的参考依据。 姜万荣强调，房地产损害赔偿估价就是目前摆在广大房地产估价专业人士面前的一个重大课题。客观公正、科学准确地评估房地产损害导致的房地产价值减损和相关经济损失，不仅能有效保护房地产权利人的合法权益，也是化解社会矛盾，构建和谐社会的有力保障。 业内人士也对记者表示，这一课题将是继房地产抵押估价、城市房屋拆迁估价之后，我国房地产估价的一个重大而广阔的领域。 事实上，包括损害赔偿估价在内的房地产估价在人们财产的保护中大有可为。 经过房地产估价业15年的发展，估价师所撰写的估价报告及其证词，在房屋拆迁补偿、土地有偿使用、物业价值贬损等涉及公民私有财产的利益争端中发挥了重要作用，是不可或缺的专业证据，为 *** 、司法机关、仲裁机构、律师等所看重，成为保护私有财产不受侵犯的强有力的手段。 江西师范大学教授张东祥还提出，房地产估价技术还能为业主提供经营管理上的技术指导，保护房地产的价值不会因不合理的使用而受到损害，实现房地产财产的保值增值。 不少估价师也认为，随着与国际估价行业制度的接轨、估价行业诚信机制的建立、估价师业务水平及社会地位的提高，房地产估价在私有财产保护中的作用将越来越明显。 独立与公正：“老”问题依然存在 资料显示，房地产估价行业普遍存在独立性和公平公正的问题。以房地产抵押估价为例，我国发放住房抵押贷款的主要金融机构均设立了认可估价机构并定期更新的制度，这本来是有利于保证估价质量的举措，但由于大部分金融机构要求分享50％~80％的服务收费，导致估价机构尽量减少工作环节、压缩业务成本，极大地影响了估价工作的质量。 “坦白地说，我们房地产估价师的专业形象这两年在下降。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强博士曾经直言不讳。 尽管行业取得了较大发展，但估价机构之间的恶性竞争、行业信用缺失、监管无力等问题依然存在，极大地制约了行业的持续发展和估价师社会地位的提高。 不少估价师还向记者表示，估价行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，估价中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时估价机构和估价人员的权益也难以得到保障。 刘洪玉指出，我国房地产评估行业应吸取美国次贷危机的教训，一方面应增强评估机构及从业人员的职业道德和法制观念，另一方面要积极完善影响估价过程独立性的外部环境和法律法规。 对此，姜万荣也强调，房地产估价师是房地产行业高素质的人才，要充分利用自己的专业知识，了解房地产价格的优势，协助 *** 做好房地产市场监测，引导房地产市场健康的发展，为加强房地产市场监管的相关政策做好准备。同时，应继续提高社会责任意识；继续加强职业道德建设，其中客观、公正、准确的估价是重要的前提；继续提高估价师的业务素质；继续在维护房地产市场的稳定中发挥作用。 或许，唯有如此，房地产估价才能真正成为值得人们信赖的财产“保护者”。
投资和投机在经济学上是两个不同的行为，经济学中的“投资”一般是指投入资金或者有价证券购买财物，然后进行生产、服务等经济活动，最终从这些经济活动中获得收入、利润的过程。投机通常用于那些期望从价格变化中获利的证券、商品和外汇买卖活动。两者从本质上来讲是相同的，目的都是为了获得利润。但投机更具冒险性，投机只有靠价格变动才能产生利润或获得资金收益。也就是说不具冒险性或低冒险性的投资行为，如购买保险、国债等经济行为算作投资而不是投机。 房地产市场投资与投机，是投资与投机经济行为客体的具体化。房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投机是指购买房地产却不自用或出租给他人使用，而是以等待下次出售赚取买卖差价为目的的行为。 房地产投资对房地产市场的发展起着重要的作用，而房地产投机既具有有利经济发展的一面，又具有破坏经济健康发展的一面。因此不能仅仅从对经济的影响来区分房地产投资于投机，分析区别房地产市场投资与投机时，可以从本质区别出发，结合房地产市场的特点进行讨论。区别如下： 一、 投资需要和投资理念 房地产投资通过长期持有以获得稳定收益。其投资看重的是房屋未来的保值和升值能力，或通过出租获取长期稳定的租金回报能力，以房地产内在的价值分析为基础，考虑房地产投资环境、经济发展趋势等多项因素，一般不受短期的利益冲突而迅速改变； 房地产投机则完全是以获取高额利润，甚至暴利为目的，并不对房地产本身的使用价值或其盈利能力感兴趣。它着眼于短期的价差回报，是短期的资本狩猎行为。投机以技术面和讯息面为分析基础，受投机时点和市场价格的影响大，缺乏理性，它不以长期内在价值分析为主导，而是利用时间差和价格差快进快出，投向机会，所以回报的波动性较大，风险也较大，有时会造成市场较大动荡。 二、 投资物件 房地产投机的物件主要为实物资产，即房地产置业或土地；房地产投资的物件从广义上讲，除了实物资产以外，还包括房地产资产权益，如购买房地产企业发行的股票和债券，以及购买房地产支援的证劵和债券等。 但在市场上也存在一些新型的投机物件，如炒号等。"炒号"是指开发商在未取得销售许可证之前提前放号，投机者以很少的定金为资本，获得房产的优先认购权，再将其售出，赚取利益。炒卖的是一个机会，而不是一个实体物质。 三、 获利方式 与投机的本质相同，房地产投机只有通过价格的变动才能获得利润，依靠的是房地产价格的浮动和土地的增值。它抓住商业物业，特别是高档现房物业在城市发展中的升值空间，通过赚取买卖差价获得利润。也有投机者利用发展商低开高走的销售策略，在期房阶段以低价购买房产，通过期房到现房转变的整体价值升值，从中牟利； 而房地产投资的获利方式具多样性，从本质上看，房地产投资涉及房地产的开发，经营、管理等多个阶段。因此房地产投资并不仅仅依靠销售房产赚取利润，可以通过建造、经营、出租、混合型等多种方式获得利润。例如，万达房地产公司经营模式并不只靠出售旗下房产，公司通过建造、经营购物中心、万达影院等方式收取高额租金和经营收入从而获利。 四、 资金占用时间 房地产投机通常是短期行为，通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价，资金占用时间短，流动速度快； 房地产投资通常是长期行为，可涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费多项等程式，资金占用时间长，可流动性相对较小。 五、 资金投入时机 对于成熟的房地产市场，房地产市场景气，资本增值潜力较大而风险相对较小，投资者相对理性，投资占主导地位； 在市场不成熟的发展初期，投机比例更大一些。随着市场的成熟，相关法律法规的不断完善，投机比例将下降，投资比例将上升。 六、 风险与利润及操作手法 房地产投资风险相对较低，相对稳健，一般来说，房地产投资人希望通过风险组合来分散降低风险，短期内收益率相较投机较少，但从长远来看，投资的成功率要大于投机； 与此相反的是，房地产投机属短期行为，受价格影响较大，投机者倾向于承担高风险从而在短期内获得高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。成功的投机者较善于审时度势,但即便如此,也很难保证持久地获得成功。
所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。我对房地产投资还是有些了解的，也知道很多相关的操作技巧，我主要就是在“今日英才网校”学习的与房地产相关知识， 讲的还不错，建议你如果想系统的学习一些关于房地产投资的知识可以去看看。
一般情况下是这样的的。 同一小区相同面积的商业地产比住宅地产的投入更大。因为商业地产在层高、柱距、装置设施、材料使用上的要求高于住宅。 但这不是绝对的，只能说大体是这样。 这个问题本身不严谨。
投资意向书（Letter of Interest）样本 尊敬的A先生： 根据ABC公司提供XYZ投资公司的资讯和预测资料，XYZ投资公司与ABC公司同意XYZ投资公司将在完全稀释后的基础上以八百万美元的融资后作价（或六百万美元的融资前作价）投资ABC公司的A系列优先股票。投资条件如下： 1股票的购买 双方同意XYZ投资公司投资二百万美元购买ABC公司的A系列优先股，此项投资将换取ABC公司 25％的的完全稀释后的股权（“完全稀释后”的意思是已经考虑计算了员工股票期权和其它认股权等可能性之后）。 2 四周的限制期 ABC公司同意给XYZ投资公司四周的限制时间完成尽职调查，时间从本协议签字之日起计算。如果在这段时间结束时XYZ投资公司对尽职调查的结果感到满意并决定投资，ABC公司将根据附件的条款清单所列条件出售A系列优先股给XYZ投资公司。本条款不限制其他投资公司在此同一期间内对ABC公司做尽职调查。 3投资前提条件 a) 双方最后签订令XYZ投资公司满意的投资合同； b) 对ABC公司的法律、公司业务和财务等方面尽职调查令XYZ投资公司满意； c) 投资案最后得到XYZ投资公司投资决策委员会的批准； d) ABC公司的业务没有发生本质变化； e) ABC公司在香港（或英属维京群岛或开曼群岛）重新注册，本地的ABC公司变成一个境外公司的子公司。 4保密约定 在双方认可（或否决）投资许诺之前，双方有关人士及其代理人负有保密责任，不对外泄露谈判内容及进展。如果现行法律或法院认为确实有必要，披露资讯的一方在此情况下需预先通知另一方，并尽可能把披露内容限制在最小范围内。 5免责宣告 双方均放弃基于本条款清单和投资意向而向法院起诉的企图和权力。 6无约束力宣告 本投资意向书不是XYZ投资公司的许诺书。正式的投资承诺必须在签订投资合同之后才能生效。 7适用法律 本投资意向书适用中华人民共和国法律。 本协议信件所附之条款清单只作为进一步调查和谈判的基础，不是任何一方对所提及的投资交易的许诺。如果你同意以上条件及所附条款清单的投资条件，并愿意以此为基础继续往下做，那么请在下面适当的地方签字，并递交一份正式副本给XYZ投资公司。时间最迟不能超过本地时间2005年10月31日，否则上述建议将自行终止。 同意并接受上述条件： ABC公司代表 签字： . 日期： . XYZ投资公司代表 签字： *** . 日期： ** ** ** .
速度比率=速动资产/流动负债。速动资产=流动资产-存货-应收账款题目资料不全吧。算出来就是大神了。。
很抱歉，回答这个问题。房产市场的情况会不断发生变化，需要及时更新信息，而我目前所连接的GPT-3.5接口并不包含最新的房产市场数据。建议您咨询当地的房产中介或者房地产开发商，以获得最准确最及时的信息。
四川自考本科投资学专业考试课程 00086风险管理、04762金融学概论、05175税收筹划、08592房地产投资、12326金融理财分析技术与技巧、08019理财学、08591金融营销、00015英语(二) 、07250投资学原理 自考课程分类 1、公共基础课：所有专业或者同类专业应考者都必须参加的课程。如《马克思主义基本原理概论》、《中国近代史纲要》、《英语（二）》、《政治经济学》等。公共课虽然不一定同所学专业有直接联系，但它是培养德、智、体全面发展人才，为进一步学习其他内容提供方法论，是必不可少的课程。 2、专业基础课：该专业考生要学习的基础理论、基本知识和基本技能的课程。基础课是为了应考者掌握专业的知识，学习专业的科学技术，发展我们有关能力打下基础。像工商企业管理（本）专业中的《管理学原理》和电子商务专业的《电子商务基础与应用》这类的，就属于基础课了。 3、专业课：同专业知识、技能直接联系的基本课程（简称专业课）。 4、选修课：有限制的选择自己需要的科目进行学习。选修科目的选择是有限制的，只能在专业考试计划规定的课程内选择。简单说就是给我们一些选修科目，自己挑着学。考生根据自己的能力和兴趣选择想考的科目。自考/成考有疑问、不知道如何总结自考/成考考点内容、不清楚自考/成考报名当地政策，点击底部咨询官网，免费领取复习资料：
6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。 a租金收入减少 b附加支出增加 c物业资本价值下降 d运营成本下降 e租客要求更大的租金折扣 答案：ace 解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 7.投资者可以控制的风险包括( ) a利率风险 b政策性风险 c 资本价值风险 d持有期风险 e比较风险 答案：cde 解析：ab属于系统风险. 8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ）等。 a普通住宅 b公寓 c别墅 d客栈 e酒店 答案：abc 解析：客栈和酒店不属于居住物业。 9.房地产市场的功能有（） a配置存量房地产资源和利益 b指导供给以适应需求的变化 c指导政府制订科学的土地供给计划 d引导需求适应供给条件的变化 e显示房地产市场需求的变化。 答案：abcde 10.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面 a对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 b控制混凝土质量 c对对工程中的配套设备进行检验。 d对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 e关注各项工程的工作量。 答案：abd 解析：不包括c、e 11.下列说法不正确的是（ ） a房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 b营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 c城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 d教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 e现行营业税的税率为3％ 答案：cde 解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。 12.分析市场趋势的方法主要有：（） a购买者意图调查法b销售人员意见综合法 c专家意见法d时间序列分析法 e相关分析法 答案：abcde 13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。 a同质偏好b同形偏好 c集群偏好d分散偏好 e心理偏好 答案：acd 解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。 14.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 a销售收入与成本 b销售收入与费用 c成本与产量 d利润与成本 e销售收入与销量 答案：ce 解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系 15.财务评价的辅助报表包括（ ） a损益表 b总投资估算表 c资产负负债表 d经营成本表 e借款偿还表 答案：bde 解析：ac为基本报表。 三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 答案：× 解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. 答案：√ 3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱 答案：√ 4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 答案：× 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 答案：× 解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。 6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。 答案：× 解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。 7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 答案：× 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 答案：× 解析：正好相反。 9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 答案：× 解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。 10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。 答案：× 解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。 答案：× 解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 答案：√ 13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。 答案：√ 解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售 答案：√ 15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除. 答案：× 解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除
自考投资学要考17科，分别为中国近现代史纲要、马克思主义基本原理概论、英语（二）、应用写作学、法律基础、金融学概论、理财学、金融衍生品投资、投资学原理、金融营销、房地产投资、投资银行学、财务管理学、国际金融、保险学原理、税收筹划、投资学毕业考核。自考/专升本有疑问、不知道自考/专升本考点内容、不清楚当地自考/专升本考试政策，点击底部咨询官网，免费获取个人学历提升方案：
自考本科投资理财专业课程一共13科：中国近现代史纲要、英语（二）、概率论与数理统计（经管类）、线性代数（经管类）、管理系统中计算机应用及实践、金融学概论、投资学原理、金融营销、理财学、金融市场学、房地产投资、税收筹划及实践、金融衍生品投资
6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。 a租金收入减少 b附加支出增加 c物业资本价值下降 d运营成本下降 e租客要求更大的租金折扣 答案：ace 解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 7.投资者可以控制的风险包括( ) a利率风险 b政策性风险 c 资本价值风险 d持有期风险 e比较风险 答案：cde 解析：ab属于系统风险. 8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ）等。 a普通住宅 b公寓 c别墅 d客栈 e酒店 答案：abc 解析：客栈和酒店不属于居住物业。 9.房地产市场的功能有（） a配置存量房地产资源和利益 b指导供给以适应需求的变化 c指导政府制订科学的土地供给计划 d引导需求适应供给条件的变化 e显示房地产市场需求的变化。 答案：abcde 10.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面 a对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 b控制混凝土质量 c对对工程中的配套设备进行检验。 d对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 e关注各项工程的工作量。 答案：abd 解析：不包括c、e 11.下列说法不正确的是（ ） a房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 b营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 c城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 d教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 e现行营业税的税率为3％ 答案：cde 解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。 12.分析市场趋势的方法主要有：（） a购买者意图调查法b销售人员意见综合法 c专家意见法d时间序列分析法 e相关分析法 答案：abcde 13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。 a同质偏好b同形偏好 c集群偏好d分散偏好 e心理偏好 答案：acd 解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。 14.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 a销售收入与成本 b销售收入与费用 c成本与产量 d利润与成本 e销售收入与销量 答案：ce 解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系 15.财务评价的辅助报表包括（ ） a损益表 b总投资估算表 c资产负负债表 d经营成本表 e借款偿还表 答案：bde 解析：ac为基本报表。 三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 答案：× 解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. 答案：√ 3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱 答案：√ 4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 答案：× 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 答案：× 解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。 6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。 答案：× 解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。 7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 答案：× 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 答案：× 解析：正好相反。 9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 答案：× 解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。 10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。 答案：× 解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。 答案：× 解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 答案：√ 13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。 答案：√ 解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售 答案：√ 15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除. 答案：× 解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除
中国房地产信息网拥有以下四个数据库：政策法规库与房地产相关的政策法律、行政法规等。信息资料库有关房地产市场的形势分析、调研报告和理论探讨等相关内容，包括行业资讯、市场走势、企业管理、地产金融、分析评论、调研报告、理论研究、精彩文章等栏目。统计数据库全国、各地区及主要城市房地产与宏观经济和人民生活统计数据，包括：①宏观经济指标：全国及各地区宏观经济、工业、财政金融、贸易投资、价格指数等年度数据和月度数据；②固定资产投资与房地产开发指标：全国及各地区及主要城市的固定资产投资、房地产开发投资等年度数据和月度数据；③人民生活指标：人口、就业、居民收支、居住状况等年度数据和月度数据；④城市综合年度库：35个大中城市的城市综合年度数据,包括房地产、宏观经济、土地资源、人口与人民生活等四大类；市场行情库36个大中城市房屋市场集中成交价格（经济适用房、普通商品住宅、高档商品住宅、非住宅商品房、存量房）、土地出让价格、100多城市建材市场价格（钢材、水泥、玻璃、木材）等信息。
看看是不是换考科目，不是的话以报考指南和开考科目为准。
你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
有人称：房产商每卖出一套房子就等于消灭一个现在或将来的百万富翁。的确，在一些大中城市，近几年随着房价的不断攀升，居民在住房方面的花费与日俱增。按照国外发达国家的统计方法，简单地将购买住房列为投资，在我国现阶段是不合适的。购买住房在我国现阶段，绝大部分应算作消费行为。关键是要降低房价，让普通消费者也能买得起房，不因房价过高成为居民的一个沉重负担。 在衣食住行中，从居民口袋中掏去了大把钞票的当属房子，它不仅把许多居民多年的积蓄掏之一空，而且还使父母或亲友承担部分的购房款；它不仅把你现在的钱掏空，还提前花去了你将来要赚到的钱，使你每天一睁眼就要向银行交去几百元大票。对此，有人称：房产商每卖出一套房子就等于消灭一个现在或将来的百万富翁的确，在一些大中城市，近几年随着房价的不断攀升，居民在住房方面的花费与日俱增，房价的涨幅远远超出了大多数人的预期，一些寄希望于房价能回落的消费者尤其是持币待购者，一部分人为此多付出了几万、十几万甚至几十万的房款，另一部分人只好望房兴叹。的确，房子就像一只无底的洞，大量吞下你手中有限的钞票，成为家庭支出中最大也是最难承受的花费。 2006年，房地产可谓牛气冲天。据统计，前11个月累计全国35个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨5.5%，其中深圳房价上涨12.8%，北京上涨 9.7%，大连上涨8.5%，厦门上涨8%。房价的上涨助推了房地产投资的快速增长。前11个月累计，全国房地产开发投资额比上年同期增长24%，其中住宅投资增长31%。2006年，房地产可谓牛气冲天。据统计，前11个月累计全国35个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨5.5%，其中深圳房价上涨12.8%，北京上涨 9.7%，大连上涨8.5%，厦门上涨8%。房价的上涨助推了房地产投资的快速增长。前11个月累计，全国房地产开发投资额比上年同期增长24%，其中住宅投资增长31%。 房价的上涨在某种程度上加剧了人们的“买涨不买落”心理，一些持币观望者因担心房价的进一步上扬而加入了购房的行列。据统计，2006年前11个月累计，全国商品房销售额比上年同期增长17.9%，其中住宅销售额增长18.8%。而在现行的统计中，居民购房是作为投资，而没有算作消费，也就是说居民购买的住房属于投资品，而不是消费品，其理由是：住房使用期限长，单位价值高，完全符合固定资产的一般标准。 在对住房属性的界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买用于居住的住宅，也都是投资品，而非消费品。但从现实看，把房子作为投资品容易产生一些误导：一是会造成以住房租赁经营为业务的房地产基金、信托投资公司等经营单位利用自身的资金优势，与居民争购有限的房地产资源，从而大幅度推高房价，加大居民的居住成本。实际上从人们的生活习惯上看，衣食住行是人类消费的最基本方面，因此衣服、食品、住房、交通等成为人们最重要的消费品。所以，根据人们的生活习惯，把住房列入如同汽车、钻石一样的耐用消费品，应当更加符合人们的心理。 二是尽管统计上把住房当作投资统计是国际通用做法，但在我国目前阶段情况比较特殊，需要具体分析。一般来说，住房拥有者有两种用途，一是自己居住，另一种是出租。前者属于满足自己需要的消费行为，后者则属于抑制自己消费、增加收益的投资行为。而对于现在购买住房对绝大多数人来说，是为了自己住，是解决“衣食住行”中“住”的问题，是消费。正是因为“住房”是大部分人必需的消费品，才成了另一些人“炒房”、“投资”的对象。按照国外发达国家的统计方法，简单地将购买住房列为投资，在我国现阶段是不合适的。购买住房在我国现阶段，绝大部分应算作消费行为。 三是由于房屋在居民消费或投资中占的权重大，在现行中的CPI统计中，居民的居住支出价格仅仅包括房租、水电、燃气等价格，并没有真实反映房价的涨幅。由于我国住房租赁市场不发达，因而房屋租赁价格始终维持在较低水平，上升缓慢。与租赁市场形成鲜明对比的是，近几年房地产销售价格上涨迅猛。2006年，35个大中城市房屋销售价格高于房屋租赁价格指数4.4个点。因此，我国房屋销售价格的增速明显快于租赁价格的增速，城镇居民的实际购房支出要远高于统计调查中的住房消费支出。 此外，在近几年房地产的投资或投机中，不仅房地产开发商、炒房团、外国投机者都参与了商品房屋“囤积”和投机行为，住房信贷的失控也在很大程度上助长了房地产的投资和投机性需求。这些因素从根本上推高了房价，远远超过了广大老百姓的实际收入水平，房子成为挤压居民其他消费支出的重要商品。不论房子是属于投资品还是消费品，关键是要降低房价，让普通消费者也能买得起房，不因房价过高也成为居民的一个沉重负担。 扩大住房内需，一方面不能简单地理解为把大多数民众的存款都投放到住房消费上，要尽快改变已经出现的居民住房消费透支现象，改变因购房而挤占其他消费的问题，努力使居住开支占居民可支配收入中的比重，控制在一定的限度之内，尽量让普通居民住得更舒适一些；另一方面要抑制房地产发展的过热势头，更不能把发展房地产开发业作为战略重点，而应当是在不影响耕地和环境保护等关系我国经济社会可持续发展的因素的基础上，发挥住房消费对内需的拉动力。
你好！我是盛腾教育中心的王老师，很高兴为你解答。本专业的考试科目一共有14科:英语二，理财学等等
自考本科投资理财专业课程一共13科：1、中国近现代史纲要2、英语（二）3、概率论与数理统计（经管类）4、线性代数（经管类）5、管理系统中计算机应用及实践6、金融学概论7、投资学原理8、金融营销9、理财学10、金融市场学11、房地产投资12、税收筹划及实践13、金融衍生品投资