【免费定制个人学历提升方案和复习资料： 】陕西自考大专房地产经营与管理专业考什么该专业的主考院校为西京学院，一共需要考18门课程(含选修课)， 分别为：思想道德修养与法律基础、毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论、政治经济学(财经类)、计算机应用基础、计算机应用基础(实践)、高等数学(一)、大学语文、英语(一)、物业管理、房地产经营管理、房地产经济学、房地产法、房地产评估、房地产评估(实践)、建筑工程概论、房地产金融、房地产投资分析、建筑工程定额与预算。自考大专专业下方免费学历提升方案介绍： 2018年04月自考00249国际私法真题试卷 格式：PDF大小：373.03KB 2014年04月自考06093人力资源开发与管理真题试卷 格式：PDF大小：144.05KB自考/成考考试有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚自考/成考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费获取个人学历提升方案：
1、关于学校你最好查查当地的自考网站，上面学校和专业都有的2、高中起点的话你肯定应该从专科考起3、自考都承认的，没有不承认这一说，自考生与正常考生的区别不在于知识的广度和深度，而在于源自内心的强大和自信。4、完全可以参加社会上的自考，没有必要去学校里面去读他们的自考，那种自考收费不仅高而且过关率很低。具体你要多浏览自考的相关网站和咨询当地自考办公室，祝你好运!
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【重要考点】房地产企业公开资本市场融资方式 1．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。（2008年试题） A．发行公司债券 B．权益型房地产投资信托基金 C．发行股票 D．商业银行贷款 答案：A见教材P272、277 解析：权益型房地产投资信托基金和发行股票属于权益融资，商业银行贷款属于债务融资形式，但不能公开交易。私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。 【其它考点预测】1．证券市场的三项功能；2．房地产企业的股票市场四种融资方式（首次公开发行、配发、增发和认股权证）。 第三节银行信贷融资 【重要考点】房地产开发贷款的种类（三类） 1．下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。（2008年试题） A．债权人通常是商业银行 B．不能用于偿还土地购置贷款 C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D．还款资金来源通常是销售收入 答案：D见教材P289 解析：还款资金来源通常是销售收入或房地产抵押贷款。 2．建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。（2007年试题） A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入 答案：C见教材P289 【重要考点】土地储备贷款 1．我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（）（2008年试题） 答案：√见教材P292
2007年全国房地产估价师执业资格考试 ——房地产开发经营与管理试卷 一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营 3、下列风险中属于系统风险的是()。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险 4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。 A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性 5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。 A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50 6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。 A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段 7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。 A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。 A.移动平均法 B.指数平滑法 C.市场因子推演法 D.简单平均法 9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。 A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位 10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。 A.目标定价法 B.成本加成定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法 11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。 A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法 12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。 A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0 13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。 A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象 14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。 A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型 15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。 A.购买价格建设工程教育网提供 B.容积率及有关设计参数 C.空置率 D.运营费用 16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85% 17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。 A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2 18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。 A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润 19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。 A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。 A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6% 21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。 A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33 22、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的土地取得价格(按占地面积计)为()元/m2。 A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()。 A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。 A.乙丙甲 B.甲乙丙 C.丙甲乙 D.乙甲丙 25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法 26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是()。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费 27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是()。 A.固定资产购置支出 B.企业所得税 C.固定资产折旧 D.贷款利息 28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的()分析。 A.现金流量 B.清偿能力 C.资产与负债情况 D.资金盈余或短缺情况 29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。 A.分离 B.独立 C.对立 D.融合 30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。 A.商用房地产风险更高 B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大 31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或()。 A.租金收入 B.土地出让收入 C.长期抵押贷款 D.净经营收入 32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( )。 A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险 33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。 A.租金调整条款 B.代收代缴费用条款 C.装修费用条款 D.折让优惠条款 34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是()。 A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。 A.330 B.450 C.650 D.700 二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为()投资。 A.建筑安装工程 B.新建和扩建 C.设备与工器具购置 D.迁建和恢复 E.其他费用 2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。 A.物理结构 B.区域结构 C.产品结构 D.供求结构 E.总量结构 3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。 A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B.在房地产周期循环的最低点，空置率建设工程教育网提供 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D.在房地产周期循环的点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。 A.空置量 B.房地产价格指数 C.平均建设周期 D.吸纳率 E.失业率 5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。 A.价格水平 B.销售对象 C.基本功能 D.地理位置 E.辅助功能 6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有()。 A.净现值 B.投资利润率 C.现金回报率 D.静态投资回收期 E.内部收益率 7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。 A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 C.名义利率真实地反映了资金的时间价值 D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大 8.下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。 A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D.如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E.内部收益率越高，投资风险就越小 9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有()。 A.权益投资比率 B.利息备付率 C.偿债各付率 D.内部收益率 E.资产负债率 10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有()。 A.期望值相同、标准差小的方案为优 B.标准差相同、期望值小的为优 C.标准差相同，期望值大的为优 D.标准差系数大的为优 E.标准差系数小的为优 11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。 A.资产负债表 B.投资计划与资金筹措表 C.借款还本付息估算表 D.资金来源与运用表 E.损益表 12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有()。 A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本建设工程教育网提供 B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售 C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理 D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益 E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 13、投资项目可行性研究的根本目的包括()。 A.减少或避免投资决策的失误 B.提高项目开发建设的经济效益 C.提高项目开发建设的社会和环境效益 D.为项目决策提供依据 E.为项目后期的经营决策提供依据 14、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。 A.费 B.手续费 C.担保费 D.利息 E.税费 15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的()。 A.商业信誉和财务状况 B.面积需求大小 C.租金支付方式 D.物业服务需求 E.与写字楼业主的关系 三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用"√"表示正确，用"×"表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。) 1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。() 2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。() 3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。() 4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。() 5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。() 6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。() 7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。() 8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。() 9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。() 10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。() 11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。() 12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。() 13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、土地获取成本分析、租售数量分析和工程费用分析等多种形式。() 14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的化。() 15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。() 四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分) 1.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问： (1)该家庭能够购买总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)? (2)设该家庭购买了这一总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分) 2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题： (1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)? (2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分) 参考答案 一、单项选择题 1、C2、D3、B4、C5、C 6、C7、D8、C9、D10、A 11、A12、B13、C14、B15、B 16、A17、B18、A19、D20、B 21、C22、C23、D24、A25、A 26、C27、A28、D29、D30、A 31、C32、D33、A34、D35、C 二、多项选择题 1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE 6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE 11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD 三、判断题 1、√2、×3、×4、×5、√ 6、×7、×8、√9、×10、√ 11、×12、×13、×14、×15、√ 四、计算题 1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6% (1) 求购房总价 房地产估价师考试《经营与管理》试卷及答案 hspace=0 src="http://www.exam8.com/gongcheng/UploadFiles_8405/200807/20080705160159154.jpg" border=0> 购房总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元 (2)求出售原有住房时间 住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元 设剩余M个月需要偿还25万元，则有 房地产估价师考试《经营与管理》试卷及答案 hspace=0 src="http://www.exam8.com/gongcheng/UploadFiles_8405/200807/20080705160254281.jpg" border=0> 有：(1+0.%)M=2.667 M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 240-196=44个月 在还款44个月之后出售住房 2.解： 解法一：叙述法 一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=-5400万元 2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3)第3年年初： 归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4)第3、4年年末： 还本付息=9093.87×7%=636.57万元 营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元 经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元 净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元 5)第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元 经营收入=(0.9975x+1000)万元 转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元 净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元 (2)求基础租金 2007 二、计算全投资内部收益率FIRR (1)计算各年净现金流量 1)第1年年初投资=8100万元 2)第2年年初投资=5400万元 3)第3年、4年年末： 经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.21×35%=1018.57万元 净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元 4)第5年年末： 经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.21×35%=1018.57万元 转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元 挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
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大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1 1. ()是房地产泡沫产生的诱因。A. 土地的有限性和稀缺性B. 投机需求膨胀C. 城市进程快D. 金融机构过度放贷 正确答案： B 满分：4 分 得分：42. 下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是()。A. 居住用地70年B. 教育用地40年C. 综合用地40年D. 工业用地40年 正确答案： A 满分：4 分 得分：43. ()主要规定了用地的性质、位置和界限。A. 土地使用权证B. 建设用地规划许可证C. 建设工程规划许可证D. 施工许可证 正确答案： B 满分：4 分 得分：44. 项目可行性研究是()阶段的主要工作。A. 投资机会选择与决策分析B. 前期工作C. 建设D. 租售 正确答案： A 满分：4 分 得分：45. 某小区规划建设用地面积30000平方米，其上建有8栋6层住宅楼,各层建筑面积均为800平方米，该小区容积率为()。A. 1.25B. 1.44C. 1.28D. 0.24 正确答案： C 满分：4 分 得分：4大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1 试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：96 单选题 多选题 判断题 二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：36V 1. 下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有()。A. 城市公益事业用地B. 国家重点扶持的交通项目用地C. 国家机关用地D. 经济适用住房建设用地E. 商品住宅用地正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：82. 房地产开发企业缴纳的营业税金及附加包括()。A. 营业税B. 增值税C. 城市维护建设税D. 教育费附加正确答案：ACD 满分：8 分 得分：83. 建成后的物业按用途不同，分为()。A. 居住物业B. 商业物业C. 工业物业D. 特殊物业E. 旅游物业正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：84. 土地使用权出让方式包括()。A. 协议B. 招标C. 拍卖D. 挂牌正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：85. 土地的社会特性包括()。A. 区位性B. 不可移动性C. 多种用途性D. 经济效益性E. 商品性正确答案：ACDE 满分：8 分 得分：4 大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1 试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：96 单选题 多选题 判断题 三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：42. 收入增加提高了购买者的支付能力，会导致对商品住宅购买需求的增加，从而使住宅购买需求曲线向左平移。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：43. 在房地产周期循环的最高点，空置率最高。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：44. 土地增值税实行四级超率累进税率。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：45. 新城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：46. 房地产开发企业在商品房交付使用时，只需向购买人提供住宅质量保证书。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：47. 消费者预期未来住宅价格上涨，则会增加对当前住宅的需求。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：48. 毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：49. 房地产市场供给指在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：410. 建筑容积率指用地范围内所有建筑物的基底面积与规划建设用地面积之比。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：4 大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2 1. 对已经存在的各种资料档案，以查阅和归纳的方式进行的市场调查，称为()。A. 访谈调查B. 问卷调查C. 文案调查D. 实地调查 正确答案： C 满分：4 分 得分：42. 购买房地产投资信托基金，属于()。A. 房地产直接投资B. 房地产置业投资C. 房地产开发投资D. 房地产间接投资 正确答案： D 满分：4 分 得分：43. 如果现在将100元存入银行，年利率为10%，按复利计息，则10年末的本利和为()。A. 259B. 230C. 220D. 250 正确答案： A 满分：4 分 得分：44. 投资者将资金投入某房地产项目后,就失去了其他投资机会，同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益，这种风险被称为()。A. 市场供求风险B. 变现风险C. 比较风险D. 时间风险 正确答案： C 满分：4 分 得分：45. 名义利率为12%，每季度计息一次，年实际利率为()。A. 12%B. 12.55%C. 12.68%D. 11% 正确答案： B 满分：4 分 得分：4大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2 试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：80 单选题 多选题 判断题 二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：20V 1. 关于现金流量及资金时间价值，下列说法正确的是()。A. 某时点净现金流量指该时点现金流入与现金流出之和B. 某时点净现金流量指该时点现金流入与现金流出之差C. 利息与利润都是资金时间价值的表现形式D. 对于房地产开发投资项目来说，现金流入的表现形式有销售收入、出租收入、自营收入正确答案：BCD 满分：8 分 得分：82. 零售商业开发项目的特点包括()。A. 开发投资风险相对较小B. 受政府政策影响大C. 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域D. 要求开发商具备长期大规模投资能力E. 对物业管理水平的要求高正确答案：CDE 满分：8 分 得分：43. 投资者可以控制的风险有()。A. 通货膨胀风险B. 比较风险C. 时间风险D. 利率风险E. 持有期风险正确答案：BCE 满分：8 分 得分：04. 房地产市场定量预测方法包括()。A. 集体判断法B. 简单平均法C. 指数平滑法D. 专家征询法E. 回归分析法正确答案：BCE 满分：8 分 得分：05. 房地产置业投资经济效果主要表现为()。A. 销售收入B. 租金收入C. 减少纳税D. 物业增值与股权增加正确答案：BCD 满分：8 分 得分：8大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2 试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：80 单选题 多选题 判断题 三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 第一手资料是指通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：42. 市场供求风险属于房地产投资的个别风险。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：43. 房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：44. 开发建设投资指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：45. 房地产市场分析包括市场调查与市场预测两项工作。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：46. 对开发——销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：47. 当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：48. 问卷设计中问句设计应避免专业术语和缩略语。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：49. 某一具体位置所处的社会、经济、自然环境，决定了该位置附近的市场需求和消费特征。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：410. 房地产投资不能抵消通货膨胀的影响。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：4 大工11秋《房地产开发与经营》在线作业31. ()是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A. 临界点分析B. 敏感性分析C. 风险分析D. 保本点分析 正确答案： D 满分：4 分 得分：42. 反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于考察资金平衡状况的报表是()。A. 现金流量表B. 资产负债表C. 资金来源与运用表D. 损益表 正确答案： C 满分：4 分 得分：43. 招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标,称为()。A. 公开招标B. 邀请招标C. 议标D. 竞争性招标 正确答案： B 满分：4 分 得分：44. 投资机会研究对投资额的估算精度误差为()。A. ±40%B. ±30%C. ±20%D. ±10% 正确答案： B 满分：4 分 得分：45. 某开发企业申请贷款2000万元，期限2年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为AAA级，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为()。A. 8%B. 11%C. 15%D. 18% 正确答案： B 满分：4 分 得分：4大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：88 单选题 多选题 判断题 二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：28V 1. 招标文件有下列()情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理。A. 投标文件无投标人单位盖章并无法定代表人签字或盖章的B. 以低于成本报价竞标的C. 投标人递交两份或多份内容不同的投标文件D. 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的E. 投标文件未在实质上响应招标文件的要求正确答案：BCDE 满分：8 分 得分：42. 房地产开发项目可行性研究的作用包括()。A. 可行性研究是项目投资决策的依据B. 可行性研究是筹集建设资金的依据C. 可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据D. 可行性研究是编制下阶段规划设计的依据正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：83. 房地产定价方法包括()。A. 成本导向B. 购买者导向C. 竞争导向D. 政策导向正确答案：ABC 满分：8 分 得分：84. 房地产开发项目的主要不确定性因素包括()等。A. 土地费用B. 建安工程费用C. 租售价格D. 开发期与租售期E. 容积率及有关设计参数正确答案：ABCDE 满分：8 分 得分：45. 下列属于房地产开发财务评价基本报表的是()。A. 项目总投资估算表B. 全部投资现金流量表C. 资本金现金流量表D. 资金来源与运用表E. 损益表正确答案：BCDE 满分：8 分 得分：4 大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：88 单选题 多选题 判断题 三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 全部投资现金流量表不分投资资金来源，以投资者的出资额作为计算基础。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：42. 敏感性分析是从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效果指标有重要影响的敏感性因素，并分析、预测其对项目经济效果评价指标的影响程度和敏感性程度。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：43. 除专用条款另有约定外，投标文件在合同文件中具有最优先的解释权。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：44. 评标分为初步评审和详细评审两个阶段进行。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：45. 资金筹措计划主要是根据总投资计划就项目投资的资金来源进行分析。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：46. 在投标截止日期之前，投标人没有权撤回已经送达的投标文件。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：47. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避兔投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：48. 风险分析是指某一事件在未来可能发生，也可能不发生，其发生的可能性或概率是未知的。A. 错误B. 正确正确答案：A 满分：4 分 得分：49. 计划工作预算费用指在某时刻应当完成的工作，以预算为标准所需要的资金总额。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：410. 房地产项目经济评价包括财务评价和综合评价。A. 错误B. 正确正确答案：B 满分：4 分 得分：4是否可以解决您的问题？
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 第 1 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 【正确答案】： D 第 2 题 一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【正确答案】： C 第 3 题 下列关于价值类型的表述中，错误的是()。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】： A 第 4 题 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【正确答案】： B 第 5 题 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。 A.了解某宗房地产的出租****益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 【正确答案】： D 第 6 题 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 【正确答案】： D 第 7 题 下列房地产中，变现能力相对较强的是()。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【正确答案】： C 第 8 题 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 【正确答案】： B 第 9 题 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值的一般是()。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 【正确答案】： B 第 10 题 某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【正确答案】： B 第 11 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 【正确答案】： C 第 12 题 设立地役权通常会使()。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 【正确答案】： A 第 13 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 【正确答案】： A 第 14 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.利用原则 【正确答案】： A 第 15 题 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 【正确答案】： D 第 16 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【正确答案】： C 第 17 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 【正确答案】： B 第 18 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【正确答案】： C 第 19 题 某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为()元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 【正确答案】： A 第 20 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【正确答案】： D 第 21 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【正确答案】： B 第 22 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 【正确答案】： D 第 23 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【正确答案】： D 第 24 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【正确答案】： B 第 25 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【正确答案】： C 第 26 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【正确答案】： D 第 27 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 【正确答案】： B 第 28 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【正确答案】： B 第 29 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和未来的价格资料 【正确答案】： A 第 30 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/㎡。 A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 【正确答案】： C 第 31 题 威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【正确答案】： A 第 32 题 某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为()万元。 A.500 B.525 C.600 D.1650 【正确答案】： D 第 33 题 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【正确答案】： D 第 34 题 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。 A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 【正确答案】： D 第 35 题 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【正确答案】： A 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 第 36 题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。 A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 【正确答案】： A,B,C,D 第 37 题 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有()。 A.中华人民共和国物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.城市房地产开发经营管理条例 D.房地产估价规范 E.城市房屋拆迁估价指导意见 【正确答案】： A,B,D,E 第 38 题 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有()。 A.对房地产本身进行投资改良 B.需求增加导致稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济 E.提高建造成本 【正确答案】： B,D 第 39 题 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。 A.拖欠建设工程价款 B.已抵押担保的债券数额 C.房地产变卖处置费用 D.诉讼费用 E.其他法定优先受偿款 【正确答案】： A,B,E 第 40 题 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。 A.完全产权价值 B.出租****益价值 C.快速变现值 D.承租****益价值 E.残余价值 【正确答案】： C,E 第 41 题 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。 A.建筑平面布置 B.朝向、楼层 C.环境景观 D.土地开发程度 E.房屋完损等级 【正确答案】： A,D,E 第 42 题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。 A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 【正确答案】： A,B,C,D 第 43 题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。 A.土地所有权 B.依法承包的荒山的土地使用权 C.宅基地使用权 D.固有汽车加油站 E.乡镇企业用房 【正确答案】： A,C 第 44 题 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有()。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 【正确答案】： A,B,D 第 45 题 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出()。 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.可能的估计值 【正确答案】： A,B,E 第 46 题 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括()。 A.土地取得成本 B.开发成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费 【正确答案】： A,B,C,D 第 47 题 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有()。 A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【正确答案】： A,D,E 第 48 题 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A.理论上适用的估价方法，都必须选用 B.在适用的估价方法中，选用两种即可 C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D.必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 【正确答案】： A,C,E 第 49 题 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。 A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 【正确答案】： C,E 第 50 题 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估()。 A.拟买卖的房地产市场价值 B.买方愿意支付的 C.买方可承受的价 D.卖方可接受的 E.卖方愿意接受的价 【正确答案】： A,C,D 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) 第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 () 【正确答案】： × 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 () 【正确答案】： × 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 () 【正确答案】： × 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 () 【正确答案】： √ 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 () 【正确答案】： × 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 () 【正确答案】： × 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 () 【正确答案】： √ 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 () 【正确答案】： × 第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 () 【正确答案】： √ 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 () 【正确答案】： √ 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 () 【正确答案】： × 第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 () 【正确答案】： √ 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 () 【正确答案】： × 第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 () 【正确答案】： √ 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 () 【正确答案】： × 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。) 第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元 第一年净收益=1179.10万元 第二年净收益=1394.95万元 第三年净收益=1683.69万元 第四年净收益=1973.72万元 收益期限为40年-2年=38年
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你好,我也是杭州的,不知道你所说的房地产经营与管理是专科还是本科,如果是专科的话宁波大学今年有个房地产经营与管理的专业,需要通过的课程有:序号 课程代码 课程名称 学分 1 00001 马克思主义哲学原理 3.0 2 00002 邓小平理论概论 3.0 3 00003 法律基础与思想道德修养 2.0 4 04729 大学语文 4.0 5 00009 政治经济学(财) 6.0 6 00020 高等数学(一) 6.0 7 00018 计算机应用基础 2.0 7 00019 计算机应用基础实验 2.0 8 00168 房地产经济学 4.0 9 00169 房地产法 3.0 10 00170 建筑工程定额与预算 4.0 11 00171 房地产投资分析 4.0 12 00172 房地产经营管理 6.0 13 00122 房地产评估 5.0 14 00173 房地产金融 6.0 15 00174 建筑工程概论 6.0 16 选修课程1/2 00175 房地产开发 4.0 00176 物业管理 6.0 17 10095 毕业实习报告 如果是本科的话,杭州的浙江工业大学有个房地产经营与管理的本科专业,所需要通过的课程有:序号 课程代码 课程名称 学分 1 00004 毛泽东思想概论 2.0 2 00005 马克思主义政治经济学原理 3.0 3 00015 英语(二) 14.0 4 00244 经济法概论 6.0 5 04183 概率论与数理统计（经管类） 5.0 6 02382 管理信息系统 4.0 6 02383 管理信息系统实验 7 00054 管理学原理 6.0 8 00329 城市规划与管理 6.0 9 05831 房地产财务管理 6.0 10 02394 房屋建筑学 3.0 10 02395 房屋建筑学课程设计 11 00972 房地产项目评估 6.0 12 06569 物业管理实务 4.0 13 06570 房地产营销学 4.0 14 21093 房地产经营与管理本科毕业论文 15 非本专业加考课 00168 房地产经济学 4.0 00169 房地产法 3.0 00172 房地产经营管理 6.0 16 免英语加考 00055 企业会计学 6.0 00179 谈判与推销技巧 4.0 00182 公共关系学 4.0 17 04184 线性代数（经管类） 4.0 希望对你有帮助!