【 #评估师# 导语】2021年资产评估师《资产评估实务（一）》考试大纲已正式公布！资产评估师考试大纲规定考试的范围，清楚明了的展示每一章节考生需要掌握的内容以及各个知识点的掌握程度，是各位考生备考学习的重要材料，以下是2021年资产评估师《资产评估实务一》考试大纲，供广大学员参考学习。 第一章 流动资产及负债评估 一、考试目的 考查考生对各类流动资产和常见企业负债评估方法、评估特点、具体评估程序等的掌握情况，以及分析和解决流动资产及负债评估实际问题的能力。 二、考试内容及要求 （一）掌握的内容 1.运用市场法、成本法评估不同类型材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品的具体方法。 2.应收账款评估的基本公式；账面余额、已发生坏账损失额、可能发生坏账损失额的确定方法；可能发生坏账损失估计方法中的坏账比例法和账龄分析法。 3.常见企业负债的评估方法。 （二）熟悉的内容 1.流动资产评估的特点。 2.企业负债评估的特点。 3.流动资产评估对象、评估目的、评估方式。 4.存货评估程序及清查核实方法。 5.非实物类流动资产的评估程序及清查核实方法。 6.应收账款评估特点。 7.待摊费用和预付费用的评估方法。 8.应收票据贴现值的计算方法。 （三）了解的内容 1.流动资产的内容和特点。 2.企业负债的特点。 3.货币性资产的评估方法。 4.房地产开发企业存货类型。 5.房地产开发企业各类存货的评估方法。 第二章长期投资性资产评估 一、考试目的 考查考生对债券投资评估方法、股票投资评估方法、投资基金评估方法、长期股权投资评估方法、具有控制权股权评估特点、长期投资性资产评估具体评估程序、缺乏控制权股权评估特点的掌握情况，以及分析和解决长期投资性资产评估实际问题的能力。 二、考试内容及要求 （一）掌握的内容 1.债券的评估方法。 2.股票的评估方法。 3.证券投资基金、合伙制基金的评估方法。 4.具有控制权股权评估的特点。 5.具有控制权的股权评估结果确定的基本思路。 6.采用不同方法评估结果的确定。 7.缺乏控制权的股权评估方法。 （二）熟悉的内容 1.投资基金评估的基本特点。 2.具有控制权的股权评估程序及清查核实方法。 3.缺乏控制权的股权评估的特点。 4.缺乏控制权的股权评估程序及清查核实方法。 （三）了解的内容 1.债券投资的特点。 2.股票投资的特点。 3.投资基金的常见类型。 4.投资基金评估应注意的问题。 5.长期股权投资评估的基本特点及应注意的问题。 第三章机器设备评估 一、考试目的 考查考生对机器设备评估方法、重要评估参数计算确定、机器设备评估特点、机器设备评估清查核实、机器设备评估贬值等的掌握情况，以及分析和解决机器设备评估实际问题的能力。 二、考试内容及要求 （一）掌握的内容 1.设备本体重置成本的计算方法。 2.设备运杂费、安装费、基础费的计算方法。 3.进口设备从属费用的计算方法。 4.实体性贬值的估算方法。 5.功能性贬值的估算方法。 6.经济性贬值的估算方法。 7.市场法中机器设备的比较因素。 8.直接比较法的使用及特点。 9.相似比较法的特点及应用。 10.收益法的应用。 （二）熟悉的内容 1.机器设备评估的特点。 2.机器设备评估明确的基本事项的内容及特点。 3.机器设备清查核实的内容、方法和手段。 4.重置成本的构成。 5.实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的类型及产生原因。 6.市场法的适用范围。 7.比率估价法的应用。 （三）了解的内容 1.机器设备的分类。 2.机器设备的经济管理。 3.机器设备寿命。 第四章不动产评估 一、考试目的 考查考生对不动产评估方法、清查核实和现场调查、房地产和土地法律制度等的掌握情况，以及分析和解决不动产评估实际问题的能力。 二、考试内容及要求 （一）掌握的内容 1.房地产转让、商品房的预售和现售、房地产抵押等的规定。 2.国有土地使用权的出让、划拨规定。 3.国有土地使用权的转让、出租、抵押规定。 4.市场法的应用。 5.收益法的应用。 6.成本法的应用。 7.剩余法在待开发房地产评估中的应用。 8.基准地价系数修正法的应用。 （二）熟悉的内容 1.国家土地所有权与集体土地所有权的范围。 2.不动产评估清查核实的目的、内容、方法和手段。 3.收集评估资料内容。 4.不动产价格的特征、影响因素。 5.市场法的基本思路、适用范围和前提条件。 6.收益法的基本思路、适用范围和前提条件。 7.成本法的基本思路、适用范围和前提条件。 8.剩余法的基本思路、适用范围和前提条件。 9.基准地价系数修正法的基本思路、适用范围和前提条件。 （三）了解的内容 1.不动产的特征、分类。 2.不动产评估中的常用术语。 3.不动产价格的种类。 4.房地产建设、规划许可、工程施工许可、工程施工发承包、工程质量管理、竣工验收和备案规定。 5.集体土地转为国有土地的规定。 6.土地复垦规定。 7.基准地价的特点、作用。 8.基准地价修正体系包含的内容。 第五章森林资源资产评估 一、考试目的 考查考生对森林资源资产评估方法运用、评估特点、资料收集、森林法律制度等的掌握情况，以及分析和解决森林资源资产评估实际问题的能力。 二、考试内容及要求 （一）掌握的内容 1.森林权属、林权抵押规定。 2.运用市场法、成本法、收益法评估用材林、经济林的具体方法。 3.运用市场法评估林地资产的具体方法。 （二）熟悉的内容 1.森林资源资产评估的特点。 2.林权登记规定。 3.森林资源资产评估中资料收集的内容。 4.成本法、收益法在林地资产、森林景观资产评估中的应用。 （三）了解的内容 1.森林资源资产的特点、分类。 2.森林经营管理、森林采伐管理规定。 3.森林资源调查与资产核查。 4.异龄林的评估方法。 5.森林资产的评估方法。 第六章其他长期性资产评估 一、考试目的 考查考生对其他长期性资产评估方法、评估程序和生产性生物资产评估方法的掌握情况，以及分析和解决其他长期性资产评估实际问题的能力。 二、考试内容及要求 （一）掌握的内容 1.长期待摊费用的评估方法。 2.长期应收款的评估方法。 （二）熟悉的内容 1.长期待摊费用的评估程序。 2.长期应收款的评估程序。 3.生产性生物资产的评估方法。 （三）了解的内容 1.长期待摊费用的特点。 2.长期应收款的特点。 3.生产性生物资产的特点。 4.生产性生物资产的评估程序。 第七章以财务报告为目的的评估 一、考试目的 考查考生对以财务报告为目的的评估涉及的各类资产和负债评估要素确定、评估方法的掌握情况，以及分析和解决以财务报告为目的的评估实际问题的能力。 二、考试内容及要求 （一）掌握的内容 1.投资性房地产评估对象的确定。 2.投资性房地产评估的评估基准日确定。 3.收益法、市场法在投资性房地产评估中的应用。 4.企业合并对价分摊评估中的评估对象确定。 5.企业合并对价分摊评估中的无形资产评估。 6.资产减值测试评估中的评估对象确定。 7.资产减值测试评估中的价值类型选择。 8.固定资产、商誉减值测试的评估方法。 （二）熟悉的内容 1.以财务报告为目的的评估业务特点。 2.投资性房地产及投资性房地产评估。 3.资产减值测试流程。 4.金融工具的计量。 5.权益工具的评估方法。 6.金融衍生工具的评估方法。 7.不含衍生工具的金融负债的评估方法。 8.金融工具评估中的评估对象的确定。 （三）了解的内容 1.以财务报告为目的的评估的作用。 2.以财务报告为目的的评估与会计、审计的专业关系。 第八章金融不良资产评估 一、考试目的 考查考生对金融不良资产业务类型、评估程序和评估方法的掌握情况，以及分析和解决金融不良资产评估实际问题的能力。 二、考试内容及要求 （一）掌握的内容 1.金融不良资产评估业务类型。 2.金融不良资产评估对象的确定。 3.金融不良资产评估方法的分类。 4.价值分析方法在金融不良资产评估中的应用。 （二）熟悉的内容 1.金融不良资产的范围。 2.金融不良资产清查核实方法。 （三）了解的内容 1.金融不良资产评估的法定基础。 2.金融不良资产处置评估的作用。 第九章其他资产评估业务 一、考试目的 考查考生对近几年资产评估实践出现的新资产类型、新业务类型的了解情况。 二、考试内容及要求 （一）了解的内容 1.珠宝首饰评估程序及实践展望。 2.矿产资源评估业务类型、评估特点及评估方法。 3.司法执行财产处置中的资产评估的制度规范、评估业务特点。 4.生态环境价值评估的市场需求及实践状况。 5.税收领域资产评估需求及实践状况。 6.PPP项目涉及的资产评估需求及实践状况。 7.绩效评价需求及实践状况。
自考资产评估考试是一门涉及面较广，知识点相对复杂的考试，需要一定的考试准备和学习方法才能取得好成绩。以下是一些可能有用的学习方法和建议：
这些问题还是贴到专业论坛上更好，在这儿估计没人回答你我大概的说下自己的意见，请参考前两题的基础价格应该参照国内同类企业的实际成交价格确定第三题的第四步，折现系数好像用的不对吧，具体记不清除了，应该是已知A，求现值的那个系数，没书，不知道简单表达式表达的对不对，你自己查查吧
第一题：原厂家已不再生产的设备了，更新重置成本应选择其代替设备的CIF价格*（70%-90%）得出结果，一般选择80%。第二题，原厂家还在生产，则应使用其他企业进口该设备的CIF价作为重置成本，因为还是原设备，设备的各方面都是一样的，与上题不同的是，上题求的是更新重置成本，而不是复原重置成本。本题中从条件可知原设备还在生产，不考虑更新重置问题。第三题：（1）的算法是正确的，即要考虑物价指数的变化，又要考虑成新率。（2）正确。分摊率与设计生产能力有关，而与实际生产能力无关。（3）正确。（4）错误。不应该是减的，应该是加上最低收费额的。评估价值＝200×300×2%×（1-33%）×（P/A,10%,6)+107.7=3591.7（万元）考试的时候是不让带年金现值系数表进入考场的，要用计算器来算的，四月份就要考试了，我们一起加油吧，希望都能通过的。加油！太晚了，看到了题就打出来那么多了，以后有问题还可以再问的。好运。
第一题答案为30万马可，我们通常会用30乘以80%，那是错误的做法。第二题答案应该是44万美元。
第三章存货一、本章概述 （一）内容提要 存货是企业中重要的流动资产项目。本章阐述了存货的确认、计量和记录方法，属于教材“会计要素”内容中的重点章节之一。本章的重点内容是存货的计量，存货的计量在每年的试题中都会有所体现，考点主要集中在入账价值的计算、可变现净值的计算、存货发出计价的计算等内容。 考生应熟练地掌握： 1.存货入账价值的确定。特别关注外购方式、投资者投入方式、债务重组方式、非货币性交易方式、委托加工方式下入账成本的计算； 2.实际成本法下的先进先出法、月末一次加权平均法和移动加权平均法下和计划成本法下存货发出成本和期末结余成本的计算； 3.存货可变现净值的计算及减值准备的计提； 4.存货盘盈、盘亏的科目归属。 （二）历年试题分析 年度 题型 题量 分值 考点 2007 单项选择题 2 2 委托加工物资的成本计算；有关存货可变现净值论断的正误甄别； 多项选择题 1 2 存货减值迹象的判定 2008 单项选择题 2 2 原材料计划成本法核算；原材料减值准备的计提； 2009 单项选择题 3 3 存货减值准备的计提；存货发出计价与利润的关系；委托加工物资成本的计算 二、知识点精讲 3.1存货的确认和初始计量 3.1.1存货的概念及确认条件 （一）存货的概念 存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。 备供销售：主要指工业企业的产成品和商业企业的库存商品 备供消耗：主要指工业企业持有准备以供生消耗或日常经营中消耗的包装物、、低值易耗品、原材料等。 （二）存货的确认条件 1.存货所包含的经济利益很可能流入企业； 2.存货的成本能够可靠计量。3.1.2存货的初始计量 （一）入账价值基础 历史成本或实际成本 （二）不同取得渠道下，存货的入账价值构成 1.购入方式 （1）非商业企业 购入存货的入账成本＝买价＋进口关税＋其他税费＋运费（内扣7%形成进项税额）、装卸费、保险费 注：仓储费（不包括在生产过程中必要的仓储费）是计入当期损益的。 经典例题－1【单选题】某工业企业为增值税一般纳税人，购入乙种原材料5 000吨，收到的增值税专用发票上注明的售价每吨为1 200元，增值税额为1 020 000元。另发生运输费用60 000元，装卸费用20 000元，途中保险费用为18 000元，原材料运抵企业后，验收入库原材料为4 996吨，运输途中发生合理损耗4吨。该原材料的入账价值为（）元。 A.6 078 000B.6 098 000 C.6 093 800D.6 089 000『正确答案』C 『答案解析』 由于合理损耗列入存货的采购成本，而且运输费用要抵扣7%的进项税，所以，该原材料的入账成本＝1 200×5 000＋60 000×（1－7%）＋20 000＋18 000＝6 093 800（元）。 会计分录如下： 借：原材料6 093 800 应交税费――应交增值税（进项税额） 1 024 200（＝1 020 000＋60 000×7%） 贷：银行存款7 118 000 （2）商业企业 企业在采购商品过程中发生的运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用等进货费用，应当计入存货的采购成本，也可以先进行归集，期末根据所购商品的存销情况分别进行分摊，对于已售商品的进货费用，计入当期损益（主营业务成本）；对于未售商品的进货费用，计入期末存货成本。企业采购商品的进货费用金额较小的，也可在发生时直接计入当期损益（销售费用）。 经典例题－2【多选题】下列各项与存货相关的费用中，应计入存货成本的有（）。 A.材料采购过程中发生的保险费 B.材料入库前发生的挑选整理费 C.材料入库后发生的储存费用 D.材料采购过程中发生的装卸费用 E.材料采购过程中发生的运输费用『正确答案』ABDE 『答案解析』选项C应计入管理费用。 2.委托加工方式 委托加工物资的入账成本＝委托加工的材料＋加工费＋运费＋装卸费＋（如果收回后直接出售的，受托方代收代缴的消费税应计入成本；如果收回后再加工而后再出售的，则计入“应交税费――应交消费税”的借方，不列入委托加工物资的成本）。 备注：详细解析见负债章节。 【要点提示】对于委托加工应税消费品的会计处理，考生应重点掌握消费税与加工物资成本的关系。委托加工物资的入账成本计算是单选题的常见选材，委托加工物资入账成本的构成因素是多选题的常见选材。 3.自行生产的存货 入账成本＝直接材料＋直接人工＋制造费用 备注:非正常消耗的直接材料、直接人工和制造费用应计入当期损益，不得计入存货成本。 4.投资者投入方式 按投资各方的确认价值来入账，但合同或协议约定价值不公允的除外。 经典例题－3【基础知识题】甲公司以一批商品对乙公司投资，该商品的成本为80万元，公允价为100万元，增值税率为17%，消费税率为10%，双方认可此商品的公允价值。则双方的对应账务处理如下： 『正确答案』 甲公司应将该业务作非货币性交易处理，并视同销售计税： 借：长期股权投资――乙公司117（100＋100×17%） 贷：主营业务收入100 应交税费――应交增值税（销项税额） 17 借：主营业务成本 80 贷：库存商品 80 借：营业税金及附加 10 贷：应交税费――应交消费税 10 乙公司的账务处理如下： 借：库存商品（是双方约定价，而不是公允价，只是本题中约定价等于公允价）100 应交税费――应交增值税（进项税额） 17 贷：实收资本117 5.债务重组方式换入的 按换入存货的公允价值入账 6.非货币性交易方式换入的 公允价值计量模式下 1.换入存货的入账成本＝换出资产公允价值＋为换入资产支付的相关税费＋增值税的销项税额＋支付的补价（或－收到的补价）－换入存货对应的进项税额； 2.交易损益＝换出资产的公允价值－换出资产的账面价值－相关税费； 3.如果是多项资产的非货币性交易，则据上述原理推算出换入资产总的待分配价值后，按各项资产的公允价值占全部换入资产公允价值的比例来分配其入账成本。 账面价值计量模式下 1.换入存货的入账成本＝换出资产账面价值＋支付的相关税费＋支付的补价（或－收到的补价）－换入存货对应的进项税； 2.如果是多项资产的非货币性交易，则据上述原理推算出换入资产总的待分配价值后，按各项资产的账面价值占全部换入资产账面价值的比例来分配其入账成本。7.盘盈的 按重置成本作为入账成本 【要点提示】存货的入账成本计价常见于单选题，考生应重点掌握购入方式、委托加工方式和非货币性资产交换方式下入账成本的内容构成及数据推算。
（2）确定每年分成额 第一、第二年：2000×10%=200万元 第三、第四年：1000×10%=100万元 第五年： 600×10%=60万元 （3）确定评估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=528万元（允许有一定误差） 当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用。比如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。 考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约） 解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。 该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。 因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64万元。 最后，计算带租约的出售价格=345.6万元×3年10%的年金现值系数+368.64万元×33年10%的年金现值系数=3509.8万元。 考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。 解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6% 新产品投产以前两年内股票收益现值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（万元） 新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（万元） 从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5% 从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（万元） 该股票评估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（万元） 四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法 企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。 考例1、某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 （以万元为单位，小数点后保留二位）。 解答与分析：该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。 非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非专利技术评估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（万元） 当然采用收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且采用年金现值系数是考生首先会想到的，这里之所以没有采用年金现值系数，是想培养考生的应变能力。 评出商誉价值＝整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（万元） 这里还需要指出的是，考核企业整体资产评估的收益法，不可避免的会涉及商誉的计算，商誉的计算又多半围绕着割差法。因此本例涉及的商誉的计算思路希望考生能举一反三。 企业整体资产评估的收益法，往往还会联系折现率的计算，采用β系数法计算折现率的公式一定要记忆清楚，这应该不是什么困难问题。如果题目中要求计算折现率，但是又没有给出β系数，则可以利用无风险收益率加风险收益率的思路。 考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。 解答与分析：采用收益法计算该项专利技术的评估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元 有形资产评估价值=916万元 采用收益法前五年的收益现值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元 根据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，将前五年的收益换算成为年等额收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41万元，此数据同时也是从2009年起的各年净利润水平。 企业评估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11万元 或者：企业评估值=119.41÷10%=1194.1万元 采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元 如果采用割差法思路计算的商誉价值为负数，那么此时不能以计算结果作为商誉价值，而应该指出该企业的整体资产评估价值低于单项资产评估价值汇总之和，因而该企业没有商誉。
第一章 总论 本章考客观题比较多，选择题和简答题在本章里分值是非常高的。所以，基本上达到这样一种程度，本章的知识点基本上要全部掌握。同时本章的内容有些地方并不好理解，因为它是一种比较抽象的提法，所以，大家一定要很好地理解它，这直接对做资产评估的实务和对职业性的判断有非常大的帮助。 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估的要素（考点，选择及简答题。） 资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 明确六个要素的涵义及六个要素之间的有机联系。 六个要素的涵义：评估的主体是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；评估的客体是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择；评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性；资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。 联系：同时，整个资产评估工作是按一定程序系统进行的。资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间是互相依托，相辅相成，缺一不可，而且，它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。如，资产评估的程序，程序是有规定的，如果不按程序做，很有可能评估出来的结果因为程序上的缺陷引起评估结果的错误。当然，方法更要讲究，方法选择不好结果不准确，评估工作的成本也非常大。 关于资产评估要素的构成上，有不同的提法，如有的资料称它为八大要素，但是我们自考生按教材掌握就可以了。 二、资产评估的特点（单选题、多选择题） 对于资产评估的特点做了顺序的调整。调整的目的，看教材11页，“通过对资产评估价值的分析，可以看出资产评估价值具有以下特点”。资产评估价值的特点一共有四点。资产评估的特点一共有五点。一个是资产评估的特点、一个是关于资产评估价值上的特点，这两个特点有几条在内容上非常相近。（由于这两个特点考的频率都很高），而且，它们有几点的表述内涵都比较相近，内涵相近，为了大家防止大家记忆混淆，把相近的几点放在前几条。 充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资评估具有以下特点： （一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间。由于各种资产都处在不断地运动和变化中，资产数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变。因此，资产评估只能是评估某一时点的资产价值，为了科学地实施资产评估，使评估结果具有可解释性，便于客户和公众对其合理利用，必须确定评估基准期。评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。 如，今天是2005年11月18日，这一天开始做评估，假设把这一天作为评估基准日，有可能要用一个月或者两个星期才能把资产评估完。现实性讲的不是说下个月的18日的评估价值，代表下个月18日的价值，而是这个价值基本上是以本月的18日为基础来做的价值。不要理解为评估报价的那一天的现实性，而是评估价值选定的某一基准日那一天的现实为基点做的一个价值。 资产评估的现实性表现在以下三个方面：（多选题） 1.资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。 2.以现实状况为基础反映未来。 3.现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。 注意： 现实性表现的三个方面与基准日的关系： 现实性表现的三个方面，是以现实存在的资产作为估价的依据，要反映的是现实存在资产的现实状况，要强调的是一种现实状况的客观状况，不是主观的人为的推测和判断。这样的一个现实必须要有一个时间点，必须把它准确化，所以，评估基准期的确定在现实性中是一个可操作性的东西。但是，评估基准期的确定实质上是解决现实性三个方面的一个具体操作办法。 （二）预测性 资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。因此，通常用未来预期收益来折算反映整体资产的现实价值，用预期使用年限和功能，评估某类资产的净值，等等，这是预测性特点的现实表现。 （三）咨询性 咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于讨价还价的本领。咨询性除具有上述有限法律责任这一含义以外，还有另一含义，即资产评估是职业化专家活动，其表现是一定数量结构的专家组成专业评估机构，形成专业化的社会分工，评估活动专业化、市场化。这种专门化、市场化的评估业，拥有大量的市场信息，能够更好地为资产业务的优化和实现服务。 如2002年考的“资产评估的现实性表现为以下哪三个方面？”（多选题）。 （四）市场性 资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值做出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。 如祖辈祖传下来的一个宝物，宝物值多少钱姑且不论，因为祖辈留下来的东西有可能有象征意义并不值钱，也有可能就是一个宝物很值钱，但是由于里面包含着上辈、祖辈对你的一种关爱，所以，始终不会想到把这个东西卖掉，只要不想卖它，只想自己拿着，没有想做交易，始终不需要关心它的价值。如果将来真的想要把它卖掉，也只是一种对将来的市场行为做准备。所以说资产评估是服务于市场性的活动。 1）资产评估行业的产生比较晚，是搞改革开放建立市场经济才有的一个行业。它是服务于市场的，没有市场行为，资产是不需要评价的。 2）它的评估是通过模拟市场来进行的。 3）评估结果必须接受市场检验。 （五）公正性 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。 三、资产评估与会计计价的区别（资产评估与会计计价的关系） 资产评估有广义和狭义之分，广义的资产评估包括所有涉及资产价值的行为。但是，理论的界定和实践的运用中，我们所称的资产评估是狭义的，反映的是产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。资产评估与会计计价具有明显的区别，表现为： 资产评估与会计计价的区别： （一）二者发生的前提条件不同 1.资产计价与资产评估的前提 资产评估是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。 而资产计价的前提是相反的，严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。 2.前提不同，这一区别表明： 一方面资产评估并不是也不能够否定会计计价的历史成本原则，因为其发生的前提条件不同；另一方面，在企业持续经营的条件下，不能随意以资产评估价值替代资产历史成本计价。如果随意进行评估，不仅会破坏会计计价的严肃性，违背历史成本原则，还会对企业的成本和收益计算产生不利的影响。当然，资产计价有时也需要根据物价变动情况进行估价（例如我国1992年开始试点，1995年结束的清产核资中的价值重估），但这种估价要严格按照会计政策的统一规定，并且只是账面价值的调整而已，并不是我们所称的资产评估。 （二）二者的目的不同 简单来说，会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际（历史）价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益依据。同时，会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。 （三）执行操作者不同 资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。而且，资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远超过会计计价。 当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据，还在会计制度中有相应规定。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论从理论上还是实际工作中都必须明确区分。
B 最佳使用原则50/0.2=250万5万元4/5=80%
这些问题还是贴到专业论坛上更好，在这儿估计没人回答你我大概的说下自己的意见，请参考前两题的基础价格应该参照国内同类企业的实际成交价格确定第三题的第四步，折现系数好像用的不对吧，具体记不清除了，应该是已知A，求现值的那个系数，没书，不知道简单表达式表达的对不对，你自己查查吧
（2）确定每年分成额 第一、第二年：2000×10%=200万元 第三、第四年：1000×10%=100万元 第五年： 600×10%=60万元 （3）确定评估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=528万元（允许有一定误差） 当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用。比如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。 考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约） 解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。 该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。 因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64万元。 最后，计算带租约的出售价格=345.6万元×3年10%的年金现值系数+368.64万元×33年10%的年金现值系数=3509.8万元。 考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。 解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6% 新产品投产以前两年内股票收益现值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（万元） 新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（万元） 从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5% 从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（万元） 该股票评估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（万元） 四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法 企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。 考例1、某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 （以万元为单位，小数点后保留二位）。 解答与分析：该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。 非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非专利技术评估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（万元） 当然采用收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且采用年金现值系数是考生首先会想到的，这里之所以没有采用年金现值系数，是想培养考生的应变能力。 评出商誉价值＝整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（万元） 这里还需要指出的是，考核企业整体资产评估的收益法，不可避免的会涉及商誉的计算，商誉的计算又多半围绕着割差法。因此本例涉及的商誉的计算思路希望考生能举一反三。 企业整体资产评估的收益法，往往还会联系折现率的计算，采用β系数法计算折现率的公式一定要记忆清楚，这应该不是什么困难问题。如果题目中要求计算折现率，但是又没有给出β系数，则可以利用无风险收益率加风险收益率的思路。 考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。 解答与分析：采用收益法计算该项专利技术的评估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元 有形资产评估价值=916万元 采用收益法前五年的收益现值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元 根据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，将前五年的收益换算成为年等额收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41万元，此数据同时也是从2009年起的各年净利润水平。 企业评估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11万元 或者：企业评估值=119.41÷10%=1194.1万元 采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元 如果采用割差法思路计算的商誉价值为负数，那么此时不能以计算结果作为商誉价值，而应该指出该企业的整体资产评估价值低于单项资产评估价值汇总之和，因而该企业没有商誉。
第一题，没看明白，都是报价，只能用50万美元乘以70%-90%。第二题，应该是44万美元。第三题，（4）该资产的评估价值=200×300×2%×（1-33%）×（P/A,10%,6)-107.7=3393.96(万元）不对，这个算法是把销售收入按第6年年底一次性折现到基准日，而题目上是每年从买方的销售收入中一次分成2%，应该分年算折现再加和。请参考
第一章 总论 本章考客观题比较多，选择题和简答题在本章里分值是非常高的。所以，基本上达到这样一种程度，本章的知识点基本上要全部掌握。同时本章的内容有些地方并不好理解，因为它是一种比较抽象的提法，所以，大家一定要很好地理解它，这直接对做资产评估的实务和对职业性的判断有非常大的帮助。 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估的要素（考点，选择及简答题。） 资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 明确六个要素的涵义及六个要素之间的有机联系。 六个要素的涵义：评估的主体是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；评估的客体是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择；评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性；资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。 联系：同时，整个资产评估工作是按一定程序系统进行的。资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间是互相依托，相辅相成，缺一不可，而且，它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。如，资产评估的程序，程序是有规定的，如果不按程序做，很有可能评估出来的结果因为程序上的缺陷引起评估结果的错误。当然，方法更要讲究，方法选择不好结果不准确，评估工作的成本也非常大。 关于资产评估要素的构成上，有不同的提法，如有的资料称它为八大要素，但是我们自考生按教材掌握就可以了。 二、资产评估的特点（单选题、多选择题） 对于资产评估的特点做了顺序的调整。调整的目的，看教材11页，“通过对资产评估价值的分析，可以看出资产评估价值具有以下特点”。资产评估价值的特点一共有四点。资产评估的特点一共有五点。一个是资产评估的特点、一个是关于资产评估价值上的特点，这两个特点有几条在内容上非常相近。（由于这两个特点考的频率都很高），而且，它们有几点的表述内涵都比较相近，内涵相近，为了大家防止大家记忆混淆，把相近的几点放在前几条。 充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资评估具有以下特点： （一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间。由于各种资产都处在不断地运动和变化中，资产数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变。因此，资产评估只能是评估某一时点的资产价值，为了科学地实施资产评估，使评估结果具有可解释性，便于客户和公众对其合理利用，必须确定评估基准期。评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。 如，今天是2005年11月18日，这一天开始做评估，假设把这一天作为评估基准日，有可能要用一个月或者两个星期才能把资产评估完。现实性讲的不是说下个月的18日的评估价值，代表下个月18日的价值，而是这个价值基本上是以本月的18日为基础来做的价值。不要理解为评估报价的那一天的现实性，而是评估价值选定的某一基准日那一天的现实为基点做的一个价值。 资产评估的现实性表现在以下三个方面：（多选题） 1.资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。 2.以现实状况为基础反映未来。 3.现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。 注意： 现实性表现的三个方面与基准日的关系： 现实性表现的三个方面，是以现实存在的资产作为估价的依据，要反映的是现实存在资产的现实状况，要强调的是一种现实状况的客观状况，不是主观的人为的推测和判断。这样的一个现实必须要有一个时间点，必须把它准确化，所以，评估基准期的确定在现实性中是一个可操作性的东西。但是，评估基准期的确定实质上是解决现实性三个方面的一个具体操作办法。 （二）预测性 资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。因此，通常用未来预期收益来折算反映整体资产的现实价值，用预期使用年限和功能，评估某类资产的净值，等等，这是预测性特点的现实表现。 （三）咨询性 咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于讨价还价的本领。咨询性除具有上述有限法律责任这一含义以外，还有另一含义，即资产评估是职业化专家活动，其表现是一定数量结构的专家组成专业评估机构，形成专业化的社会分工，评估活动专业化、市场化。这种专门化、市场化的评估业，拥有大量的市场信息，能够更好地为资产业务的优化和实现服务。 如2002年考的“资产评估的现实性表现为以下哪三个方面？”（多选题）。 （四）市场性 资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值做出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。 如祖辈祖传下来的一个宝物，宝物值多少钱姑且不论，因为祖辈留下来的东西有可能有象征意义并不值钱，也有可能就是一个宝物很值钱，但是由于里面包含着上辈、祖辈对你的一种关爱，所以，始终不会想到把这个东西卖掉，只要不想卖它，只想自己拿着，没有想做交易，始终不需要关心它的价值。如果将来真的想要把它卖掉，也只是一种对将来的市场行为做准备。所以说资产评估是服务于市场性的活动。 1）资产评估行业的产生比较晚，是搞改革开放建立市场经济才有的一个行业。它是服务于市场的，没有市场行为，资产是不需要评价的。 2）它的评估是通过模拟市场来进行的。 3）评估结果必须接受市场检验。 （五）公正性 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。 三、资产评估与会计计价的区别（资产评估与会计计价的关系） 资产评估有广义和狭义之分，广义的资产评估包括所有涉及资产价值的行为。但是，理论的界定和实践的运用中，我们所称的资产评估是狭义的，反映的是产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。资产评估与会计计价具有明显的区别，表现为： 资产评估与会计计价的区别： （一）二者发生的前提条件不同 1.资产计价与资产评估的前提 资产评估是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。 而资产计价的前提是相反的，严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。 2.前提不同，这一区别表明： 一方面资产评估并不是也不能够否定会计计价的历史成本原则，因为其发生的前提条件不同；另一方面，在企业持续经营的条件下，不能随意以资产评估价值替代资产历史成本计价。如果随意进行评估，不仅会破坏会计计价的严肃性，违背历史成本原则，还会对企业的成本和收益计算产生不利的影响。当然，资产计价有时也需要根据物价变动情况进行估价（例如我国1992年开始试点，1995年结束的清产核资中的价值重估），但这种估价要严格按照会计政策的统一规定，并且只是账面价值的调整而已，并不是我们所称的资产评估。 （二）二者的目的不同 简单来说，会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际（历史）价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益依据。同时，会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。 （三）执行操作者不同 资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。而且，资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远超过会计计价。 当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据，还在会计制度中有相应规定。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论从理论上还是实际工作中都必须明确区分。
第三章存货一、本章概述 （一）内容提要 存货是企业中重要的流动资产项目。本章阐述了存货的确认、计量和记录方法，属于教材“会计要素”内容中的重点章节之一。本章的重点内容是存货的计量，存货的计量在每年的试题中都会有所体现，考点主要集中在入账价值的计算、可变现净值的计算、存货发出计价的计算等内容。 考生应熟练地掌握： 1.存货入账价值的确定。特别关注外购方式、投资者投入方式、债务重组方式、非货币性交易方式、委托加工方式下入账成本的计算； 2.实际成本法下的先进先出法、月末一次加权平均法和移动加权平均法下和计划成本法下存货发出成本和期末结余成本的计算； 3.存货可变现净值的计算及减值准备的计提； 4.存货盘盈、盘亏的科目归属。 （二）历年试题分析 年度 题型 题量 分值 考点 2007 单项选择题 2 2 委托加工物资的成本计算；有关存货可变现净值论断的正误甄别； 多项选择题 1 2 存货减值迹象的判定 2008 单项选择题 2 2 原材料计划成本法核算；原材料减值准备的计提； 2009 单项选择题 3 3 存货减值准备的计提；存货发出计价与利润的关系；委托加工物资成本的计算 二、知识点精讲 3.1存货的确认和初始计量 3.1.1存货的概念及确认条件 （一）存货的概念 存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。 备供销售：主要指工业企业的产成品和商业企业的库存商品 备供消耗：主要指工业企业持有准备以供生消耗或日常经营中消耗的包装物、、低值易耗品、原材料等。 （二）存货的确认条件 1.存货所包含的经济利益很可能流入企业； 2.存货的成本能够可靠计量。3.1.2存货的初始计量 （一）入账价值基础 历史成本或实际成本 （二）不同取得渠道下，存货的入账价值构成 1.购入方式 （1）非商业企业 购入存货的入账成本＝买价＋进口关税＋其他税费＋运费（内扣7%形成进项税额）、装卸费、保险费 注：仓储费（不包括在生产过程中必要的仓储费）是计入当期损益的。 经典例题－1【单选题】某工业企业为增值税一般纳税人，购入乙种原材料5 000吨，收到的增值税专用发票上注明的售价每吨为1 200元，增值税额为1 020 000元。另发生运输费用60 000元，装卸费用20 000元，途中保险费用为18 000元，原材料运抵企业后，验收入库原材料为4 996吨，运输途中发生合理损耗4吨。该原材料的入账价值为（）元。 A.6 078 000B.6 098 000 C.6 093 800D.6 089 000『正确答案』C 『答案解析』 由于合理损耗列入存货的采购成本，而且运输费用要抵扣7%的进项税，所以，该原材料的入账成本＝1 200×5 000＋60 000×（1－7%）＋20 000＋18 000＝6 093 800（元）。 会计分录如下： 借：原材料6 093 800 应交税费――应交增值税（进项税额） 1 024 200（＝1 020 000＋60 000×7%） 贷：银行存款7 118 000 （2）商业企业 企业在采购商品过程中发生的运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用等进货费用，应当计入存货的采购成本，也可以先进行归集，期末根据所购商品的存销情况分别进行分摊，对于已售商品的进货费用，计入当期损益（主营业务成本）；对于未售商品的进货费用，计入期末存货成本。企业采购商品的进货费用金额较小的，也可在发生时直接计入当期损益（销售费用）。 经典例题－2【多选题】下列各项与存货相关的费用中，应计入存货成本的有（）。 A.材料采购过程中发生的保险费 B.材料入库前发生的挑选整理费 C.材料入库后发生的储存费用 D.材料采购过程中发生的装卸费用 E.材料采购过程中发生的运输费用『正确答案』ABDE 『答案解析』选项C应计入管理费用。 2.委托加工方式 委托加工物资的入账成本＝委托加工的材料＋加工费＋运费＋装卸费＋（如果收回后直接出售的，受托方代收代缴的消费税应计入成本；如果收回后再加工而后再出售的，则计入“应交税费――应交消费税”的借方，不列入委托加工物资的成本）。 备注：详细解析见负债章节。 【要点提示】对于委托加工应税消费品的会计处理，考生应重点掌握消费税与加工物资成本的关系。委托加工物资的入账成本计算是单选题的常见选材，委托加工物资入账成本的构成因素是多选题的常见选材。 3.自行生产的存货 入账成本＝直接材料＋直接人工＋制造费用 备注:非正常消耗的直接材料、直接人工和制造费用应计入当期损益，不得计入存货成本。 4.投资者投入方式 按投资各方的确认价值来入账，但合同或协议约定价值不公允的除外。 经典例题－3【基础知识题】甲公司以一批商品对乙公司投资，该商品的成本为80万元，公允价为100万元，增值税率为17%，消费税率为10%，双方认可此商品的公允价值。则双方的对应账务处理如下： 『正确答案』 甲公司应将该业务作非货币性交易处理，并视同销售计税： 借：长期股权投资――乙公司117（100＋100×17%） 贷：主营业务收入100 应交税费――应交增值税（销项税额） 17 借：主营业务成本 80 贷：库存商品 80 借：营业税金及附加 10 贷：应交税费――应交消费税 10 乙公司的账务处理如下： 借：库存商品（是双方约定价，而不是公允价，只是本题中约定价等于公允价）100 应交税费――应交增值税（进项税额） 17 贷：实收资本117 5.债务重组方式换入的 按换入存货的公允价值入账 6.非货币性交易方式换入的 公允价值计量模式下 1.换入存货的入账成本＝换出资产公允价值＋为换入资产支付的相关税费＋增值税的销项税额＋支付的补价（或－收到的补价）－换入存货对应的进项税额； 2.交易损益＝换出资产的公允价值－换出资产的账面价值－相关税费； 3.如果是多项资产的非货币性交易，则据上述原理推算出换入资产总的待分配价值后，按各项资产的公允价值占全部换入资产公允价值的比例来分配其入账成本。 账面价值计量模式下 1.换入存货的入账成本＝换出资产账面价值＋支付的相关税费＋支付的补价（或－收到的补价）－换入存货对应的进项税； 2.如果是多项资产的非货币性交易，则据上述原理推算出换入资产总的待分配价值后，按各项资产的账面价值占全部换入资产账面价值的比例来分配其入账成本。7.盘盈的 按重置成本作为入账成本 【要点提示】存货的入账成本计价常见于单选题，考生应重点掌握购入方式、委托加工方式和非货币性资产交换方式下入账成本的内容构成及数据推算。
（2）确定每年分成额 第一、第二年：2000×10%=200万元 第三、第四年：1000×10%=100万元 第五年： 600×10%=60万元 （3）确定评估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=528万元（允许有一定误差） 当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用。比如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。 考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约） 解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。 该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。 因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64万元。 最后，计算带租约的出售价格=345.6万元×3年10%的年金现值系数+368.64万元×33年10%的年金现值系数=3509.8万元。 考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。 解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6% 新产品投产以前两年内股票收益现值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（万元） 新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（万元） 从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5% 从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（万元） 该股票评估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（万元） 四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法 企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。 考例1、某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 （以万元为单位，小数点后保留二位）。 解答与分析：该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。 非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非专利技术评估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（万元） 当然采用收益法估算出非专利技术评估值也可以借助年金现值系数，而且采用年金现值系数是考生首先会想到的，这里之所以没有采用年金现值系数，是想培养考生的应变能力。 评出商誉价值＝整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（万元） 这里还需要指出的是，考核企业整体资产评估的收益法，不可避免的会涉及商誉的计算，商誉的计算又多半围绕着割差法。因此本例涉及的商誉的计算思路希望考生能举一反三。 企业整体资产评估的收益法，往往还会联系折现率的计算，采用β系数法计算折现率的公式一定要记忆清楚，这应该不是什么困难问题。如果题目中要求计算折现率，但是又没有给出β系数，则可以利用无风险收益率加风险收益率的思路。 考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。 解答与分析：采用收益法计算该项专利技术的评估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元 有形资产评估价值=916万元 采用收益法前五年的收益现值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元 根据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，将前五年的收益换算成为年等额收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41万元，此数据同时也是从2009年起的各年净利润水平。 企业评估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11万元 或者：企业评估值=119.41÷10%=1194.1万元 采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元 如果采用割差法思路计算的商誉价值为负数，那么此时不能以计算结果作为商誉价值，而应该指出该企业的整体资产评估价值低于单项资产评估价值汇总之和，因而该企业没有商誉。