1. 房地产小知识 房地产小知识 1. 关于房地产的必备常识是什么 1.对房地产经纪人来说，销售学知识无疑是必须掌握的，没有学问作为根基的销售，只能视为投机，无法真正体验销售的妙趣。 2.一次成功的推销不是一个偶然发生的故事，它是学习、计划以及一个销售代表的知识和技巧运用的结果。 3.推销完全是常识的运用，但只有将这些为实践所证实的观念运用在积极者身上，才能产生效果。 4.在取得一鸣惊人的成绩之前，必先做好枯燥乏味的准备工作。 5.推销前的准备、计划工作，决不可疏忽轻视，有备而来才能胜券在握。准备好推销工具、开场白、该问的问题、该说的话、以及可能的回答。 6.事前的充分准备与现场的灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强对手而获得成功。 7.最优秀的经纪人是那些态度最好、知识最丰富、服务最周到的人。 8.对房屋资料必须熟记，同时要收集竞争对手的资料，加以研究、分析，以便做到知己知彼，采取相应对策。 9.必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志，尤其必须每天阅读报纸，了解国家、社会消息、新闻大事，拜访客户日才，这往往是最好的话题，且不致孤陋寡闻、见识浅薄。 10.获单的道路是从寻找客户开始的，开发客户是不能停止的。 如果停止补充新顾客，就不再有成功之源。 11.对客户有益的事情要多做，超出他的预期。 12.在拜访客户时，应当信奉的准则是即使跌倒也要抓一把沙。意思是，不能空手而归，即使没有房客源，也要让客户记住。 13.选择客户。衡量客户的购买意愿与能力，不要将过多的时间浪费在无意买房的人身上。 14.强烈的第一印象的重要规则是帮助人们感到自己的重要。 15.准时赴约--迟到意味着：我不尊重你的时间。 迟到是没有任何借口的，假使无法避免迟到的发生，你必须在约定时间之前打通电话过去道歉，再继续未完成的工作。 16.向可以做出购买决策的权力先生推销。 17.事前必须努力准备材料。 18.有计划且自然地接近客户.并使客户觉得有益处，而能顺利进行商洽。 19.不可能与拜访的每一位客户达成交易，应当努力去拜访更多的客户来提高成交的百分比。 20.要了解你的客户，因为他们决定着你的业绩。 21.事前在成为一个优秀的经纪人之前，你要成为一个优秀的调查员。你必须去发现、去追踪、去调查，直到摸准客户的一切，使他们成为你的好明友为止。 22.了解你的房源，找出卖点。 23.业绩好的经纪人经得起失败，部分原因是他们对于自己的事业有不折不扣的信心。 24.了解客户并满足他们的需要。不了解客户的需求，就好象在黑暗中走路，白费力气又看不到结果。 25.最有价值的东西莫过于时间。 26.有三条增加成单率的法则：一是集中精力于你的重要客户，二是更加集中，三是更加更加集中。 27.客户没有高低之分，却有等级之分。依客户等级确定投入的精力。 28.接近客户一定不可千篇一律公式化，必须事先有充分准备，针对各类型的客户，采取最适合的接近方式及开场白。 29.机会往往是一纵即逝，必须迅速、准确判断，以最快时间成交。 30.把精力集中在正确的目标，正确地使用时间及正确的客户，你将拥有老虎之眼。 31.推销的黄金准则是你喜欢别人怎样对你，你就怎样对待别人；推销的白金准则是按人们喜次的方式待人。 32.让客户谈论自己。让一个人谈论自己，可以给你大好的良机去挖掘共同点，建立好感并增加完成推销的机会。 33.推销必须有耐心。以免操之过急，亦不可掉以轻心，必须从容不迫，察颜观色，并在适当时机促成交易。 34.遭客户拒绝，切勿泄气，要设法找出客户拒绝的原因，再对症下药。 35.对客户周围的人也要热诚、耐心。 须知他们极有可能直接或间接地影响客户的决定。 36.为帮助客户而销售，而不是为了提成而销售。 37.在任何时间、任何地点，去说服任何人，始终起作用的因素就是真诚。 38.不要卖而要帮。 卖是把东西塞给客户，帮却是为客户做事。 39.客户用逻辑来思考问题，但使他们采取行动的则是感情。 因此必须要按动客户的心动钮。 40.经纪人与客户之间的关系决不需要微积分那样的公式和理论，需要的是今天的新闻呀、天气呀等话题。 因此，切忌试图用单纯的道理去让顾客动心。 41.要打动顾客的心。 42.对客户的异议自己无法回答时，绝不可。 2. 有关房地产的知识 房地产知识房地产的概念 房地产概念有广义和狭义之分。 广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。 -------------------------------------------------------------------------------- 房地产业及其特性 房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。 房地产业作为一项独特的产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性，了解这些特性对于投资房地产会有很大的帮助，房地产业的主要特性有： ①房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。 一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。 ②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。 由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。 从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。 由于房地产的以上特性，就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。 而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。 ③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。 土地具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。 因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。 ④投资规模大，开发建设周期长。 比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。 这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。 ⑤房地产的保值、增值性。 由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。 房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。 -------------------------------------------------------------------------------- 什么叫公房？ 公房，也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。 它是指国家（中央 *** 或地方 *** 、城市 *** ）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地 *** 建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。 公房随着出售而变为私房。 -------------------------------------------------------------------------------- 什么是大产证和小产证？ 在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。 房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。 对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。 小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。 -------------------------------------------------------------------------------- 什么是单元式住宅 单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。 这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2-4户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5-8户），住户由楼。 3. 新手买房必看的购房常识 对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是一个很重要的问题。但往往是大家买房时非常茫然，不知道从何下手。 那么首次购房需要注意哪些问题呢？ 一、确定买房目标购房的前提是理性和有规划的消费。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。但是在目前限购令下是否要一步到位买终极住房还需您根据自身实际情况确定。 二、学习买房常识学习必要的房地产基础知识，这是购房的必需。房屋因为涉及金额巨大，购房是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有专业的经纪人可以为购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，但是，目前国内的房地产市场还不是特别的完善。 因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。 三、积累买房首付款购房的关键：买房首付款的积累。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。 4. 购房常识知多少 购房常识使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅， *** 以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 购房常识公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。购房常识廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。 我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 购房常识私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。 在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 购房常识共同共有房产 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。购房常识开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米———3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造多了解这些购房常识，对购房很有帮助。 5. 你不知道的房产小常识有哪些 1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。 2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。 3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。 一般住宅用的土地使用权为70年。 4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。 土地使用权到期后可以由房屋业主联名提出延长土地使用权期限，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年；而房屋所有权（即房产权）则是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。 房产的基本参数，关于房屋的结构，建筑方式等等，房产的主要属性。 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）。 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。 进深：一幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离。 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3m~3。9m较舒适）。 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。 净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度。 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室。 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。 用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 6. 重要 1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑权属年限是50年。 2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”，要么是定金，要么是保证金。 3、挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。 4、低层为一层至三层，多层为四层至六层，小高层为七层至九层，高层为十层及以上。 5、别以为九到十一楼不错，这是阳光*强烈的位置。 6、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。 7、别以为实测面积是对的，较好自己带上卷尺测量。 8、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，很多保险公司都可以为你打折。 9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。 12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。 13、提取公积金缴付房租的条件是房租超过家庭工资收入规定比例的。 14、使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，较低首付款比例为20%。 15、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值*。 16、居住证持有人或将享与户籍人口同等多项权利，其中就包括享有公积金服务。 17、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。 18、无房（在缴存城市无自由住房且租房的）的职工，只要连续缴存公积金满3个月，无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。 19、公积金贷款都有较高限额，全国各地的限额标准不一样。例如，上海公积金政策是，首套自住房较高贷120万。 20、住房公积金组合贷款指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。 21、近日执行公积金利率为：贷款期限在5年（含）以下的年利率为3.50%，贷款期限在5年以上的年利率为4.00%。 22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。 23、区别：等额本息，就是每个月还款额度始终不变。而等额本金，是在每个月还款总额里本金不变，利息另算。 24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受头次购房的各种优惠政策。 （以上回答发布于2018-10-30，当前相关购房政策请以实际为准） 7. 购房应该知道的常识有多少 使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅， *** 以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。 廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 共同共有房产 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造 8. 房地产的基础知识 你好，这个是我以前被选为精华的知识，发过来给你看看噢。 首先是一些房地产的基本知识，就是一些常用术语啦之类的。 比如什么叫三通一平，五证是什么，容积率这些基本常识。 这些在网上都可以搜索到，自己再稍微整理一下就好。 然后就是如果是销售，就要懂一些销售技巧，这些在公司的话会有培训，也可以自己找一些相关的书籍来看。 如果是策划，在充实自己的专业知识的同时，可以多找一些其他房地产策划的案例来看看，看他们是如何操作，在各项程序中如何进行实施等等。 然后对于建筑方面最好也要有一些常识，什么样的房型比较好，位置方位等等。 最后有空可以对风水做一些研究噢，呵呵。 9. 十分有用的房产小知识有哪些 房产属于不动产，作为土地上不可分割的建筑物，因此房产受到土地自然物特性的影响： 1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。 2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。 3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。 一般住宅用的土地使用权为70年。 4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。 土地使用权到期后可以由房屋业主联名提出延长土地使用权期限，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。 至于再次申请的期限，不应该超过30年；而房屋所有权（即房产权）则是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。 房产的基本参数，关于房屋的结构，建筑方式等等，房产的主要属性。 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）。 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。 进深：一幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离。 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3m~3。9m较舒适）。 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。 净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度。 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室。 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。 用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。 合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 最后是与面积有关的概念，买房时则需要仔细了解这一块。 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。 板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积=套内使用面积+分摊的功用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积=套内面积*公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和 公用建筑面积=整栋楼的建筑面积？套内建筑面积？不应分摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积（总占地面积）之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
《房地产投资与管理》不仅涉及《经济学》等理论学科，同时又与《土木工程经济》、《工程估价》等应用型学科密切相关，适用于具有经济学基础知识的工程管理、土地资源管理、资源环境与城乡规划管理、地理学、建筑学、城市规划等专业及经济学和工商管理类高年级本科生教学参考，同时本课程涉及管理学、经济学、地理学、建筑学等学科相关知识。房地产经营与管理贯穿房地产开发的始终，是开发商全方位、全过程地适应市场需求的自觉行为，由房地产投资分析、房地产市场研究、房地产开发、项目可行性研究、开发项目的建设、融资、市场营销、物业管理等内容组成。学习本课程是为了给学生提供有关我国房地产产业的背景知识，让学生了解房地产开发经营与管理的基本原理，让学生全面地掌握房地产开发经营与管理的相关内容如房地产的基础知识、房地产市场研究、房地产开发的程序与管理、房地产开发项目可行性研究、房地产开发建设过程、房地产项目的融资、市场营销、物业管理等知识，并同时具有一定的理论分析和运用能力，并为学生今后参加全国房地产估价师执业资格考试奠定基础。物业管理目前属于我国的朝阳行业，随着城市化的不断发展，对各类商业及住宅进行物业管理是一种趋势。目前，物业管理人才的缺口比较大，报读自考物流管理专业的考生毕业后将有极好的就业前景。因此自考物业管理专业受到报考考生的青睐，越来越多考生选择报考自考物业管理专业，一方面可以掌握专业知识技能，一方面能拿到这所名牌高校的毕业证书。想要报考自考物业管理专业的考生可以通过网上报名或现场报名的形式进行报考。详情可咨询猎考网
投资性房地产属于不太难的章节，首先把握三点确认、记录、计量，即哪些业务应该确认为投资性房地产（定义、范围），确认后如何做会计分录（取得时、持有过程中、出售时、转换时），做会计分录时金额如何计量（每种情况下的计量）。根据这三点把书上的内容整理出来就清晰明了了。
四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。本质上，四象限模型是比较静态模型。 四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。 2．四象限 在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限为房地产使用市场，而Ⅱ象限与Ⅲ象限为房地产资产市场。 3．两个接合处 在资产市场和使用市场之间有两个接合处：一是使用市场上形成的租金水平是决定资产需求的关键因素；二是两个市场在开发或者建设部分也有接合点。 (二)四象限模型方法的基本意义 1．两市场的划分 之所以要划分为两个市场，是由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。 2．科学的经济学分析 通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。 二、我国宏观政策与房地产业作用原理 1、第一阶段：1998-2002年 1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。较好的经济环境，创造了更多的住房需求。同时国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，截至2002年连续8次降息，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。四象限模型分析：我国经济近些年来持续快速增长，对房地产价格影响十分显著。当经济增长时，以及中国政府扩大国内需求，将房地产作为居民新的消费热点，刺激了需求的增长。图1所示的房地产市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，使用市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。房地产市场租金水平的提高，以及长期利率的下调、房地产预期投资风险的降低、给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了房地产投资消费。这些政策降低了投资者对投资收益的要求，即第二象限内资本化率的曲线向左下方旋转，导致资产价格提高。房地产价格提高，以及国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持所带来的房地产开发成本的优惠，促使第三象限的新开发建设量的增加。从而增加住宅的开发成本和市场供给量，同时，大量的城市拆迁改造增加了房地产市场需求量，在第四象限，开发建设量转化为存量。最终形成使用市场中的需求量和供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。经济扩张时的均衡方案所形成的矩形在原理市场均衡线之外这一点应该是很明显的。不论是租金、价格、新开发建设量、还是存量，都不能低于初始均衡状态时的原始值。因此，经济增长将使住宅市场呈扩散式发展。如图2所示。图2 四象限模式图 2、第二阶段：2003-2007年从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，房地产繁荣超过了经济发展阶段水平,呈现出与经济增长不协调的特点。国家针对房地产价格的不断攀升，综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。调控信贷、税收、利率、外资、套型结构、市场信息、土地出让与督察制度、土地收益分配管理等领域。具体有“国八条”、“国六条”、“国十五条”等一系列政策，归纳起来调节了需求和供给两方面。（1）从控制需求来看自从2004年，我国上调存款储备金率，贷款利率10次之多，仅2007年一年就上调6次。提高首付比率，上调房地产税率，开征二手房转让个人所得税，提高二套房首付比率和贷款利率，严格房地产开发贷款管理，控制拆迁规模等一系列措施来抑制房地产的投机需求和非投机需求。通过四象限模型分析，宏观政策通过利率，贷款，税收、几个方面控制了房地产资产的需求。当长期利率上调，税收增加，房地产投资的预期风险的升高和折旧政策的改变，都会提升投资者对于房地产投资的收益要求，即租金的上升。资本化率的上升反映在图3中的射线（实线）向右上方旋转到新的位置（虚线），使原来的平衡状态发生变化。当预期收益租金上升时，资本化率的升高会降低资产的价格（如图3所示），从而导致第三象限中开发建设量的减少。最终这种情况会导致物业存量的减少和物业市场上租金的提升。由此形成新的均衡状态的矩形比初始均衡矩形的位置上移，整体向原点收缩。当长期存量和保持这种存量规模的新开发建设量都比较低的时候，资产价格会更低，租金反而更高。假如租金比较低的话，存量就可以保持在相同的规模上，这是不能与较低的资产价格和较低的新开发建设量相平衡的。从长期来看通过预期租金的升高以及提高资本化率，以此来降低房地产资产价格，降低新的开发建设量，从而稳定房地产市场。从短期来看，政策可以有效的降低投机需求以及非投机需求。但是现实中，我国现在的房市情况复杂，地区发展的差异大，各地的政策也不尽相同，所以调整在房地产市场上反应比较慢。但是从长期来看，资本化率的调整对于抑制房价过快增长还是较有成效的。图3 四象限模式图（2）控制供给控制供给，包括住房供应结构、税收、信贷、土地等方面。土地供给根据国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》来执行，规范了土地市场，增加了土地成本。严格房地产开发贷款管理，增加了开发商融资难度，以及税收的调整，使得房地产开发成本上升。从四象限模型来看，控制了土地的供给，控制信贷规模，加大税收力度，限制了户型结构，对于开发商来说，增大了融资难度，同时开发成本也大大地提高，从而抑制了房地产的开发供给。房地产成本增加反映在图4中的射线（实线）向左平移到新的位置（虚线），使原来的平衡状态发生变化。开发建设量的减小会导致物业存量的减少和租金的上升。与此同时，拆迁规模受到控制，存量减少相对不大，租金上升的幅度也不会很多，有租金上涨从图形可以看到带动房地产价格的上涨。由此形成新的均衡状态的矩形整体向左上方平移。从长期来看，这反映了我国促使房地产业稳定持续的增长长期的控制目标。但从短期内供给来看，由于房地产业具有时滞性，短期内供给不会减少，但无论是投资需求还是投机需求都会减少，根据供需理论，（如图4）供给在一定时期内不变，需求降低，则房地产价格势必会降低，这也达到了政府控制房价的目的。但现实中房地产价格没有降低，反而房价涨得更快，这主要是因为虽然开发商贷款成本增加，但市场处于卖方市场，房地产公司主要是将成本转嫁给了购房者。短期内效果可能不明显，这也取决于宏观政策的系统性，能否使得这些调控有效的传导需求供给层面，最终规范房地产的价格。图4 四象限模式图 3、第三阶段：2008年第三季度-今后一段时间房地产业历经10年发展“黄金期”，但从2007年底开始出现变化：房价增幅回落，市场交易量明显萎缩。同时，国际性的金融危机、经济下滑、影响国内经济发展，房地产业不可避免的受到严重的影响。2008年10月22日，中央集中出台七项救市措施：下调房地产税率，免征交易印花税，暂免土地增值税，降低房贷利率，降低首付比率，下调公积金贷款利率，允许地方政府实施项目自救等。通过四象限模型，在经济下滑时期，需求减少。在可供给的房地产数量保持一定的情况下，如果房地产的使用需求要与能够用于使用的房地产保持达到相等，租金就会相应的降低。原来的平衡状态发生变化，需求曲线向左下方平移，房地产投机与非投机需求都降低，导致第二象限内房地产价格下降，依次又会促使第三象限的新开发建设量的减少，最后导致第四象限内物业存量的减少。当达到平衡状态时，四象限模型整体向原点收缩，与经济扩张时正好相反。如图5所示。图5 四象限模式图此时国家的宏观调控政策由控到保，重点是支持居民解决住房问题。宏观政策与房价攀升时期相反，下调房地产税率，免征交易印花税，降低房贷利率，降低首付比率，下调公积金贷款利率，有利于提高对房地产的需求。允许地方政府实施项目自救，暂免土地增值税等带来的开发成本的优惠，又促进开发量的增加，供给增加，稳定房地产投资。整个变化过程与图2相反的方向变化。三、结束语四象限模型能够追踪分析宏观经济对房地产市场的各种影响，用于解释外部环境变化引起的新均衡状态是非常有效的。弄清国家经济与房地产业作用原理，有利于我国从长期的角度制定宏观政策，调控房地产市场。同时，提前预见房地产市场的问题所在，对房地产市场运行的总体态势的变化做出准确的判断，并对其今后的走势做出正确的预期和评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行，有效防止房地产市场的大起大落，使房地产市场保持健康稳定的发展。但同时四象限模型也存在缺陷性，这个模型只能表现在某一时的市场均衡状态，而无法反映整个市场从不均衡逐步调整到均衡的动态过程。因而，需要建立一个能反映住宅市场短期动态的住宅市场信息系统和四象限模型配合使用，达到既能描述房地产市场长期均衡，又能分析房地产市场的短期动态变化。
有许多方面要学啊，例如建筑物的分类、常用的名词术语的内涵。了解房屋是怎样建成的（开发总流程和施工流程）？常用的房地产行业的法律法规（涉及许多领域：规划的、住宅开发的、物业管理的、配套设施的、买卖交易的）及设计思想，历史演变和现状。行业发展趋势以及社会不同阶层人群的利益诉求。购房人的喜好与政策研究。营销术理论。 这行业，入门不难，从事单一具体工作也不难。难在要站得高，看得远，懂得全，有经验，会说会写也会做的综合能力吧！
.房地产基础知识 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 ※ 房地产的前景 1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡； 2、人口流动增加形成对住宅的需求； 3、居民消费水平的提高； 4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； 5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 政府改革深化内需 1、 取消福利分房，实行住宅货币化； 2、 开发二手房市场； 3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户； 4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。 五证两书 一、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、《建设工程开工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 名词解释 一、基本参数 ※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； ※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； ※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； ※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)； ※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); ※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); ※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； ※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 ※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 二、与产权有关的概念 ※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 ※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。 ※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 ※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 ※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 ※ 过户：即更换房屋承租人姓名。 三、与面积有关的概念 ※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 ※ 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 ※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 ※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 ※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 ※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 ※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 ※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 ※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 ※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 ※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数 ※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和 ※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积 ※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 ※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 ※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 ※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 四、与银行贷款有关概念 ※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 ※ 按揭所用材料： 1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件； 4、 学历证复印件； 5、 收入证明； 6、 购房合同复印件； 7、 营业执照复印件； 8、 三个月的连续税单； 9、 固定资产的发票； 10、 借款申请表。 ※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5% 五、与住宅相关的概念 ※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 ※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 ※ 双拼：连拼，叠拼。 ※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。 ※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。 六、经济适用房 我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。 ※ 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。 ※ 经济适用房价格构成 ??住房建设的征地和拆迁补偿安置费； ??审查设计和前期工程费； ??住宅小区基础设施建设费； ??建设工程费； 以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。 ※ 经济适用房与商品房有什么不同 ??获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； ??成本结构不同； ??租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； ??价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 ※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。
房地产基本知识： 一、什么是房地产？ 是房屋和土地的社会经济形态，是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。 二、什么是房地产市场及其分类？ 包括地产市场和房产市场。一级市场 土地市场 二级市场 增量市场 三级市场 存量市场 三、房地产的基本概念？ 商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。 房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？ （1）夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭； （2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。 经济适用房和商品房一样吗? （1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。 （2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用住房产权证》，具体办法正在制定中。 唯一不同的是经济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。 3、安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。 4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅。 6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。 7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅 8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施 9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等 。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。 10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种 经济羡慕地住宅。是建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两 层的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6）上层供休息，和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。 11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层，（适合大面积住宅，小户型会显得局促。 四、规划有关概念 1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。 2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。 3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比” 4、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。 五、与产权有关的概念 1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。 2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋 所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理. 4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在又有按份共有权益，并承担相应义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。 5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 6、过户：即更换房屋产权人姓名。 六、房屋结构的基本知识 1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的建筑物 2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混 凝土楼板作为主要承重结构的建筑物 3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。 七、与面积有关的概念 1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 2、公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道 、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。 2、 单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 3、 使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。 八、房地产开发及预售的相关概念。 五证与两书 1. 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 <商品房销售（预售）许可证>：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 2、 <住宅质量保证书>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。 <住宅使用说明>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用说明。 3、 房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。 契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税 收。它是针对房地产产权变的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税 额最大的一次税费。 一手楼交易流程 1、看房 2、洽谈 3、交订金 4、签约 5、交全款开三联收拒 6、交进户费 7、进户 8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“ 9、办产权 所需材料： 1发票 2合同 3买受人身份证原件及复印件 4名章 5商品房销售 10、出证 二手房交易指南 一、土地证过户须知 原房主产权证(复印两份)，原房主身份证复印件 现房主的身份证复印件 买卖协议书，原件复印件 二、二手房如何估价？ 1、房屋每年折旧费，每年折旧2% 2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣 减10%： 房子所在楼层不同价格不一样：2、6层是基准价，5---6层扣减3%，7层减5%，3---4层加3%，楼顶减5%； 3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减5%： 4、小区环境：没有物业管理，扣减5%，小区没有单独封闭减5%属于重点中小学区域的房子加15% 基准价为当地商品房的零售价。 三、什么样的二手房可以交易？ 私产房，并且共有人同意出售：房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录的，没有私搭乱建性质的。 四、卖 房者需提供什么证件？ 产权证书 房主身份证 有共有权证的，需出具共有人同意出售的证明； 户口 土地使用权证 1、定金：定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人，履行债务保证债权人得以实现 2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向，初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常做法是在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同 六、什么样房产不能转让？ 1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的 2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的 3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的 5、权属有争议的 6、法律、法规或市政府规定其它情形 七、产权证，如何识真假？ 在二手房交易中，房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁过程中，也发生过“假证行”的事情，在此市房地产专业人事，向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪，不给们可乘之机 1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄色。 2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为23001 3、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰 4、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印 5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀 6、用纸：浅粉色印钞纸 7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰，细腻 8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。 9、编号：在封底“注意事项”右下欠，同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的，而假的一般为用纸粗糙，花纹，团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您 对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。 八、落户指南： 1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上，抵债，法院判决，经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未成年子女落户，（携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申请落户）。 1、买2处商品住宅累积达20万以上 2、购买商品门市30万以上 九、二手房房价分析 1、地点直接影响房价 好地点在房价的构成中占绝对份额 房产地点优劣标准：较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大，并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2% 2、成新每五年降价10% 按规定的住宅用房可使用年限为20年，参照《房地产估价理论》中的年限折旧法：房产折旧一般按5—6年为一个成新（折减到最后剩余的10年为残值）。也就是建成5—6年的房产按9成新计算，相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脱落，门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。 3、格局： 1、三小户型（小厅，小卫，小厨）承重墙过多，在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10% 2、98年后的房产大多为大明厅，大厨，大卫，小卧，现代 住宅 4、楼层差价与商品房相同 1、按市场定价标准2.6层是基准层，也就是房产的标准价格 2、3.5层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调15% 4层上调20% 7层下调15% 1.8下调25% 注：（1）同时要考虑1.8层为底层最顶层，有渗水、漏雨可能，并且夏天太热，冬天冷，还应在原下调20%的基础上下调5—8% 5、针对不同群体购房，房价还要调查 对于年轻人，高层与低层的价格相差不大，同为爬楼对他们不是问题，反而认为空气好视野阔，安全。 对于上年纪的人，多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价，增价或减价率为2—3% 6、心理价格上调10%定价 卖房往往在定价时会提高房价，作为讲价余地 7、特殊需求影响价格： 因人而异 给老百姓房产定价时，要仔细考虑其是否还有特殊需求 卖主急于将房产变现：工作调动，出国。购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15% 买主急于购房：为女子上学，落户口、结婚、低楼层等等可以上调5% 公式：房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×（1±成新系数）×（1±格局调整系数）×（1±楼层）×（1±心理）×（1±特需要求） 十、七种无效的房屋买卖合同 1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此，无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合同，否则，属无效合同。 2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。 3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 乘人之危签订的经济合同，是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。 6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。 十一、房屋三种产权的异同 目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。 1、产权的划分：一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权，按照经济适用住房性质购买的房屋，其产权为经济适用住房产权；二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用住房产权，另一种是房改成本价产权；三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。 不同的产权之间存在共性 在这些不同性质的产权中，除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。 不同产权的房屋销售对象不同 由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。 而经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。 由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。 而房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。 危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。 商品房与经济适用房产权差异 商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。 经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拔性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。 集资房根据价格分属房改房和经济适用房。 在这里需要说明的是，集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。 十二、贷款 1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人，（简单说，按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你 2、人个住房贷款的方式分为三种： 住房公积金：是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期住房储金 商业性人个住房贷款：是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，通常住房按揭贷款 个人住房组合贷款：符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。 3、公积金贷款 我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件： 具有本市区常住户口 具有完全民事行为能力的在职职工 具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力 按规定在市资金管理中心连续足额（月平均工资总额的10—14%）缴存住房公积金一年以上 具有符合法律规定的购房合同或协议 具有所购住房总价30%以上的自筹资金 同意办理住房抵押或有价证券质押 其中最基本的个人条件是男职工60岁以下，女职工55岁以下：客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认 2、贷款额度 1、可贷额度最高为所购住房评估价值的70% 2、贷款最高额度为20万元 款年限：最长20年 对质押房产年限的界定：1987年以后的房产方可办理公积金贷款 贷款利率： 个人住房贷款期限在1年以内（含1 年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 住房公积金个人贷款现行利率为：贷款期限1—5年（含5年），年利率为3.6%（月利率3‰）贷款期限5—20年（含15年），年利率为4.05%（月利率为3.375‰） 流程评估买卖双方交付款签协议 签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交易过户→房产抵押→放款 交费标准： 中介服务费：600元 评估费：住宅100元，非住宅（按评估额0.25%） 产权交易过户：产权交易税（住宅）1.5%收税，建筑面积每平方6元收费，登记费80元 抵押签证费：住宅80元，非住宅25元 担保费：1—10万×1%×年限；10万元以上×0.8%×年限 4、商业个人住房贷款 办理的有关手续 本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件 借款人要有稳定职业，收入和偿还能力。并提交经济收入证明或偿还能力证明 有银行认可的资产作为抵押 按规定交齐所购住房总价的40%以上自筹资金证明 购房合同，协议书或其它证明材料 抵押物或质押财产清单，权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价证明 2、贷款 额度：可贷额度为所购住房评估价约40—60% 3、贷款年限:最长为15年 对质押房产年限界定：1988年以后的房产方可办理商业贷5款 4、利率： 1、个人住房贷款期限在1 年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息：贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率为5.04%，月利率4.20‰ 2、流程（1）如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款 （2）建行：初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款 3、交费标准 1、组合贷款申请条件 本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件 借款人要有稳定职业、收入和偿还能力，并提交经济收入证明或偿还能力的证明 具有购买住房合同或有关证明文件 有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押：或借款人不能足额提供抵押或质押时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人 符合住房资金管理中心规定的其他条件 贷款额度：最高额度65万元：其中公积金最高额15万元，商业银行最高50万元 十三、应注意的问题 1、每期还款额度还款期限的认定 （1）根据借款人家庭收入与家庭月必须支出确定最高还款额度 每月还款额度不得低于家庭月收入的35% 2、农行贷款必须有土地使用证 办理一手土地证在规定米数内只需33元。超过规定部分另外按每平方米加收 办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为：黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类计算 4、房产的贷款额度以评估价为准，不把装修计算在内，房改房与商品房还款有所差别，每年为一个折旧期，折掉该房产原价的10% 5、以房屋作商业贷款的，质押人须拥有该房屋的完全产权
一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。2、房地产的特性（1） 不可移动性（2） 独一无二性（3） 寿命长久性（4） 数量有限性（5） 用途多样性（6） 相互影响性（7） 易受限制性（8） 价值高大性（9） 难以变化性（10）保值增值性二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产经纪业是房地产服务业的一种。房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。1、中介服务人员的资格管理①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。2、中介服务机构的管理设立房地产中介服务机构的条件：①有自己的名称、组织机构：②有固定的服务场所；③有规定数量的财产和经费。④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。⑤法律、法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。三、房地产代理房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。四、房地产经纪人员技术能力与职责凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。l、房地产经纪人员职业技术能力① 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；② 能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定；③ 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；④ 具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；⑤有—定的外语水平。房地产经纪人协理的职业技术能力：①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；②具有一定的房地产专业知识；③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。2、房地产经纪人员的权利房地产经纪人享有以下权利：①依法发起设立房地产经纪机构；②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；⑤要求委托人提供与交易有关的资料；⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令；⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。房地产经纪人享有以下权利：①依法发起设立房地产经济机构；②加入房地产经纪机构，承担房地产经济机构关键岗位；③指导房地产经纪人协力进行各种经济业务；④经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件；⑤ 要求委托人提供与交易有关的资料；⑥ 有权拒绝执行委托人发出的违法指令；⑦ 执行房地产经济业务并获得合理的佣金；房地产经纪人协理享有以下权利：①有权加入房地产经济机构；②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬；3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务①遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范；②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；③接受职业继续教育，不断提高业务水平；④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；⑤为委托人保守商业秘密。五、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。六、房地产市场的特点1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。七、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类◆ 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。◆ 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。
第一节：投资性房地产的初始计量 [经典例题] 1、2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为200万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的差旅费为0.5万元。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。 A.200 B. 210 C. 234.5 D.200.5 2、甲公司有关投资性房地产的业务资料如下： （1）2007年1月1日，购入一块土地使用权，支付价款及相关税费合计1800万元，土地使用权的使用年限为50年，甲公司按年采用直线法进行摊销。 （2）2007年1月10日，甲公司在此土地上自行建造一栋办公楼，购物工程物资一批，增值税专用发票上注明的买价为400万元，增值税额为68万元，工程物资已经验收入库。 （3）工程领用全部工程物资，同时领用本公司部门产品一批，该批产品的实际成本为40万元，税务部门核定的计税价格为50万元，适用的增值税税率为17%. （4）应付工程人员工资及福利费等43.5万元。 （5）2007年12月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同，把该办公楼出租给乙公司，租赁从2008年1月1日开始，租赁期为5年，年租金为100万元，租金于每年年初支付。营业税税率为5%.2007年12月25日，工程达到预定可使用状态。该办公楼预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。该办公楼（包括土地使用权）的公允价值与账面价值相等。甲公司采用成本模式进行后续计量。 （6）2009年末，该办公楼的市场价值为2000万元。 （7）甲公司适用的所得税税率为25%. 要求：编制甲公司2007年至2009年的有关会计分录。 [例题答案] 1、A [解析]外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中支付的价款200万元要计入投资性房地产的成本中，但差旅费要计入当期的管理费用。 2、分录如下 2007年 （1）借：无形资产 1800 贷：银行存款 1800 借：管理费用 36 贷：累计摊销 36 （2）借：工程物资 468 贷：银行存款 468 借：在建工程 516.5 贷：工程物资 468 库存商品 40 应交税费——应交增值税（销项税额）8.5 （50*17%） 借：在建工程 43.5 贷：应付职工薪酬 43.5 借：投资性房地产 2360 累计摊销 36 贷：在建工程 560 无形资产 1800 投资性房地产累计摊销 36 （3）2008年 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费——应交营业税 5 借：其他业务成本 50 贷：投资性房地产累计折旧 14（560/40） 投资性房地产累计摊销 36（1800/50） （4）2009年 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费——应交营业税 5 借：其他业务成本 50 贷：投资性房地产累计折旧 14 投资性房地产累计摊销 36 2009年末投资性房地产的账面价值=2360-36-100=2224（万元），而市场价值为2000万元，发生了减值，应计提减值准备。 借：资产减值损失 224 贷：投资性房地产减值准备 224 借：递延所得税资产 56（224*25%） 贷：所得税费用 56 [例题总结与延伸] 如果此题按照公允价值模式计量，该如何编制会计分录。 2007年（1）取得土地使用权和建造办公楼的分录同上。 （2）借：投资性房地产——成本 2324 累计摊销 36 贷：在建工程 560 无形资产 1800 2008年 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费——应交营业税 5 2009年 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费——应交营业税 5 借：公允价值变动损益 324 贷：投资性房地产——公允价值变动 324 这里需要注意一个问题：会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债： 借：所得税费用 25 贷：递延所得税负债 25 税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，所以公允价值降低324万元产生可抵扣暂时性差异，要转回上述递延所得税负债，差额部分确认递延所得税资产： 借：递延所得税资产 56 递延所得税负债 25 贷：所得税费用 81（324×25%） [知识点理解与总结] 1、投资性房地产的认定。投资性房地产包括三种，已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的实质是资本增值或赚取租金。判断一项资产是否属于投资性房地产要注意两个方面：（1）企业必须拥有产权（建筑物要拥有产权，土地要拥有使用权）（2）该资产以经营租赁方式出租。 2、投资性房地产的后续支出。资本化的支出计入投资性房地产成本，费用化的支出计入当期损益。 3、成本模式计量的投资性房地产。成本模式计量的投资性房地产，其会计处理与固定资产、无形资产的处理方法基本一致。折旧、摊销计入投资性房地产累计折旧（摊销），发生减值遵从资产减值准则，计入投资性房地产减值准备，计提的减值准备不能转回。 4、公允价值模式计量的投资性房地产。要注意一下3个方面的内容：（1）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，也不计提减值准备。（2）资产负债表日要以公允价值为基础调整账面价值。公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。（3）对所得税的影响。一方面，会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债。另一方面，税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，因此会导致投资性房地产的账面价值与计税基础之间产生暂时性差异；因此，应对会计处理中确认的公允价值变动损益进行纳税调整。 如果投资性房地产的公允价值下降的： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产－公允价值变动 借：递延所得税资产 贷：所得税费用 如果是公允价值上升的相应要确认递延所得税负债。 [错题举例] 某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2007年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为500万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。2007年应该计提的折旧额为（ ）万元。 A. 0 B. 25 C. 24 D. 20 答案：A 解析：以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧和进行摊销。
房地产业属于一种资金高度密集的行业，房地产投资，少则几百万，多则上亿元的资金。那么，下面小编就来为大家介绍下房地产投资的三要素是什么。一、房地产投资的三要素是什么房地产投资的三要素是：1、地段要素：房地产地段位置的选择：房地产投资对象所处的详细位置；2、时机要素：时机的选择：房地产投资的最佳时机，销售的最佳时机；3、质量要素：房地产投资对象的优劣：房地产自身的优劣、物业管理服务品质的优劣。二、房地产投资分析1、市场分析市场分析的关键在于估算市场对于投资策划中，制定开发成为房地产商品的需求强度和竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估算之后房地产的收益，进而有助于投资者在实行财务分析时，可以正确计算出之后的现金流量。2、财务分析财务分析的关键目的是通过由现金流量的估算，计算出预期报酬率，并以所得到的结果和要求的报酬通过比较来判断这项投资是不是能行。此外，财务分析并对投资的风险实行估计，以判断面临的风险和预期报酬是不是在投资者所能承受的范畴里。3、可行性分析可行性分析是一个综合的环节。投资者除了采取前述市场分析和财务分析的结果，钻研和判定其可行性外，还要实行有关的建筑和土地使用等法规限制的研究，以掌握投资计划在法规限制上是不是能行。总结：以上就是小编介绍的房地产投资的三要素是什么的全部内容，希望能给大家带来帮助。想必大家看完之后也有所了解了吧！如果想要了解更多的相关信息，请多多关注齐家网，齐家网将给大家提供更全、更详细、更新的资讯信息。
今天教务老师给大家收集整理了自考房地产投资教材，自考房地产投资08592的相关问题解答，还有免费的自考历年真题及自考复习重点资料下载哦，以下是全国我们为自考生们整理的一些回答，希望对你考试有帮助！自考有没有房产的专业呢？有“房地产开发与经营”专业专业名称：房地产开发与经营(专科)专业编号：a082210考试课程及学分要求：本专业考试课程不得少于15门，总学分不得少于71学分。必设课程及学分：公共政治课2门(8)、大学语文(4)、高等数学(7)、计算机应用基础(4)、工程制图与房屋构造(6)、工程力学(土)(6)、建筑结构(5)、建筑施工(5)、建筑工程定额与预算(4)、房地产项目管理(4)、房地产评估(5)、房地产经营管理(6)、房地产投资分析(4)、房地产法(3)。推荐选设课程及学分：英语(7)。实践性环节及要求：1、实习：生产实习；2、含实验的课程及实验所占学分：计算机应用基础(2)、工程力学(土)(0.5)；3、含课程设计的课程及课程设计所占学分：工程制图与房屋构造(1)、房地产评估(1)、建筑施工(1)；4、毕业考核：运用所学知识和技能，进行以房地产开发、经营与管理为主的综合考核。房地产策划的十本书籍在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降;反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。那么房地产业内都在看哪些书呢?1.《豪宅营销的66个细节》别墅和高端公寓作为住宅价值链上的终端产品，以其无可取代的资源私有化和严苛的产品细节得到了高端客群的垂青。其对应的细分市场与普通住宅有很大的不同，直接影响到产品设计、推广策略、价格策略等一系列动作。本书将豪宅营销分为定位篇、推广篇、营销篇、服务篇，并从66个操作细节上提炼了豪宅营销的特点，是一奉具有实战指导意义的工具书，对高端住宅产品开发、设计、营销人员有很强的借鉴意义。中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁作为中国房地产经理人联盟的轮值主席，我热情推荐唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》一书，书写得很专业、很细腻、很实战、很条理，总之一句话：很有价值!我会要求万科营销系统学习这本书，把产品与营销细节做好!创客工场创始人，原万科集团执行副总裁、万科北京总经理2.城市化与房地产市场本书是中国房地产研究系列丛书之2011年第46卷。全书内容包括关于目前我国楼市形势和调控中几个问题的分析、城市化与房地产市场：交互影响与协调发展、住房公积金监管模式比较研究、欧美发达国家住房租赁市场发展与管理的经验教训与启示等。本书给供相关专业人员参考阅读。3.把脉地产营销——二三线城市100个难题100个办法《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》是国内研究二、三线城市房地产营销的第一部著作，涉及房地产开发的整个过程。本书作者唐安蔚高屋建瓴，通过对房地产转型方向的预测和分析，提出房地产营销模式的转型和发展趋势。书中不仅针对住宅产品总结了一套套行之有效的解决办法，还对目前和未来市场备受关注的商业综合体、旅游地产、养老养生地产等进行了深入剖析。《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》最大的特色就是实战性极强，作者提炼了二、三线城市房地产营销策划人在操盘时遇到的100个难题，进行针对性的研究，并给予专业性的解答。本书适合从事房地产营销策划工作的企业高管、营销策划总监、销售经理、策划经理等人士阅读。4.商业地产：策划与投资运营本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。书中分析厂商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的.建筑策划、市场定位、市场推广等。对存量商业地产运营进行了研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。本书是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践。本书广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读，也适合高校教师、青年学生作为专业学习参考用书。5.商业地产运营管理大连万达商业地产股份有限公司所著的《商业地产运营管理》总结万达集团十余年商业地产运作经验，填补理论空白，介绍实操经验，提供成功案例。书中着重描述万达商业地产管理全流程实操和理论创新，解密万达速度与万达模式。 希望本书能给商业地产从业者一些有益的参考，推动商业地产行业走向专业化，形成良性发展，为中国的城市化进程做出一点贡献。6.房地产企业战略突围的N种模式聚焦地产企业中的战略转型标杆，深入采访13家标杆房企战略转型掌舵人CEO，提炼出中国房地产企业战略转型的13种典型模式。13家企业，各成一章，每章就是一种战略转型的典型样板，特点鲜明，**手资料，深入解读。每家企业一个标签，除对其战略转型进行全面解读之外，还附录该企业的典型项目介绍以及利润率趋势表等关键数据。7.房地产项目运营最佳实践未来房地产项目运营管理应该成为房企做大做强过程中的规模发动机和利润监控者，目前整个国内房地产项目运营管理正在从粗放型向规范型过渡，但不同企业在不同发展阶段和一二三线城市差异性布局也带来项目运营管理策略和方法的差异性。本书立足当前国内房地产跨区域、多项目发展背景，根据国内200多家标杆房企的管理实践和经验教训，最终沉淀出一套相对成熟且实战的项目运营管理理念和模式，强调对于房企项目运营管理模式而言，没有最好最完美，唯有合适才是选择关键。全书共分8章，包括：项目运营概述;房地产项目组织选择与管控;房地产项目投资收益跟踪管理;房地产项目计划管理;房地产项目运营会议决策管理;房地产成本管理;房地产项目营销管控;房地产项目运营绩效管理。本书读者群主要为房地产中高层管理者，尤其推荐给房地产企业的董事长、总经理、项目运营负责人以及房企集团业务职能线的负责人和管理者。8.房地产精细操盘–营销策划能让开发商的所有前期投入实现变现的是销售，无论一个楼盘的前期研究和项目定位做得如何牛气，通过营销策划能把房子卖出去才是硬道理。营销策划是最需要创新力和执行力，决定营销工作成果的是营销策划思维和团队协同作战力。地产大盘的营销策划区别于普通中小型楼盘的最大特点是如何捕获异地客源。这也是本书要讲的重点之一。本书共讲了六件事：一是做楼盘营销策划如何了解广告的渠道及效果;二是讲述如何建设使用各种销售媒介;三是如何分析异地客源，获得异地客源，最后形成交易;四是媒体投放组合如何设计、如何评估并监控投放效果;五是如何管理能协同作战的销售团队，成功开盘。六是，如何筛选对超级大盘来说最重要的一类消费群：大客户。9.商业地产招商运营–范本·案例·策划·工具王高翔主编的《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》以商业地产招商运营策划为主，主要包括商业地产项目招商、商业地产模式、营销推广、招商现场管理、招商谈判、招商人员管理、商业地产日常管理等。此外，本书理论与实际相结合，提供了大量实用表格、工具，可以适当修改后运用。附录的策划案例则可以从中吸取每一个策划案例的成功要点，在进行项目策划时借鉴。《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》可供商业地产从业人员及策划人员使用和借鉴，也可供即将有志于从事商业地产的人士参考。10.商业地产策划与投资运营(修订版)《商业地产策划与投资运营(修订版)》以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。本书分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。更增加了存量商业地产运营的研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。《商业地产策划与投资运营(修订版)》是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践，弥补目前市面上缺少缺乏成熟教材、参考书的缺憾。《商业地产策划与投资运营(修订版)》广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读使用，也适合高校教师、高年级学生、研究生学习参考用。自考/成考有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚当地自考/成考政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
房地产的投资决策
房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。下面是我为大家带来的关于房地产投资决策的文章，欢迎阅读。
(一)房地产投资决策的工作阶段与步骤
房地产投资决策过程通常有三个阶段：
(1)策略阶段，即界定可接受的收益和风险;
(2)分析阶段，即衡量可能的收益与风险;
(3)决策阶段，即评估各种收益与风险。
房地产投资决策的具体工作，则包括5个基本步骤，即：
(1)明确投资者目的、目标和约束条件;
(2)分析投资环境与市场条件;
(3)进行投资项目财务分析;
(4)应用决策准则;
(5)投资决策
(二)房地产投资决策的类型
房地产投资决策，即是否就某个具体的房地产开发项目进行投资，是一个较为笼统的提法。在房地产投资实践活动中，往往涉及到一系列具体的投资决策工作。按照投资决策所要决定的问题的性质或目的，可以房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策和置业投资决策三种具体类型。而每一种具体类型的投资决策，又会涉及一系列投资决策问题。
(三)房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标
不同的投资者有着不同的`投资策略。中小型房地产企业更注重企业的成长性和盈利性，面临的主要是单一项目的投资决策问题。大型房地产企业在决策单一项目的投资问题时，往往还要考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布、物业类型分布、市场所处的周期阶段等。房地产企业的业务模式，即其营业收入是来自开发投资、置业投资，还是两种投资履行兼而有之，也影响其目标投资收益水平和可容忍的风险水平。
决策的方法：
(一)确定型决策方法
确定型决策是在未来自然状态已知时的决策，即每个行动方案达到的效果可以确切地计算出来，从而可以根据决策目标做出肯定抉择的决策。该决策具有反复、经常出现的特点。决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称做程序化决策。对于这类问题的决策，可以应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策。
(二)风险型决策方法
风险型决策是指虽然未来事件的自然状态不能肯定，但是发生概率为已知的决策，又称随机性决策。风险型决策的判断特征是：存在明确的决策目标;存在多个备选方案;存在不以决策者意志为转移的多种未来事件的各自然状态;各备选方案在不同自然状态下的损益值可以计算;可推断各自然状态出现的概率。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。
(三)不确定型决策方法
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。
根据现在的投资市场中，房地产项目众多，鱼龙混杂，一不小心就会买到升值潜力较小的房子，导致现在很多投资者资金被套牢，错过许多投资房地产机会。那么，那么我们就来说一下投资房地产那些事。如何投资房地产？要想知道如何投资房地产，那就必须考虑以下问题。1.配套设施的考察房屋配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，应合理安排，一次建成。2.杜区投资环境的考察环境现在越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目都在宜称自己的环堵活官居住。其实，一套房子或一个小区的环境主要包括两个方面，周边地理环境(地段)和小区内的环境。3.小区环境绿化的考察根据有关规定，小区环境绿化有以下标准：(1)要有足够的绿化面积。(2)绿地应接近居民住宅，以利观赏。(3)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。投资房地产要考虑因素1.交通状况现在影响房地产价格最显著的因素是小区的地段，决定一个地段好坏的最活跃的因素是交通状况。小区附近有一条宽阔的道路，这样可以使不好的地段变成一个好的地段，相应的房地产价钱自然也就直线上升。因此，投资者在投资房地产前要仔细研究房屋所在的城市规划方案，研究房屋所在城市的基础建设情况，积极寻找自己所看中的房地产升值的关键因素。2.周边环境周边环境主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会让房地产升值。3.物业管理物业管理这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用好物业管理这一因素的关键是在购买房地产时，应该将物来管理公司的资质、服务水平重点考察和信誉，还要研究所购房地产所在小区是否形成规模。总而言之，在投资房地产的时候一定要慎重考虑，毕竟要投资房地产需要花费很大一笔资金。以上就是我们对投资房地产知识的整理，希望以上内容可以帮到大家。
持有投资房地产，资本增值租金赚，若作存货或自用，可就不属此类管，企业代建房地产，建造合同来规范，售后租回和租金，适用租赁准则去，利益流入成本定，同时满足方确认，初始计量成本时，外购好比买东西，自行建造定成本，预定可用是标准。
投资性房地产记忆其他口诀
若是条件不成熟，计入损益莫呕气，后续计量要区分，成本公允两模式，成本计量建筑物，适用固定资产去，若是土地使用权，当用无形资产定，采用公允模式法，活跃市场价合理，公允价值持续有，不提折摊进损益，计量模式一确定，不得随意变和更。
若是成本转公允，属于会计政策改，若想公允改成本，准则明确不允许，确凿证据用途改，应将资产来转换，成本模式用账面，公允模式按当日，公允账面有差额，转为自用计损益，若是自用转换来，差额损失增权益，最后处置退出时，产生差额进损益。
还有披露五项目，种类金额和模式，成本模式有折摊，还有减值说情况，公允依据和方法，变动影响损益数，转换情况和理由，损益权益的影响，还有当期处置的，也要报上影响数。
投资性房地产属于不太难的章节，首先把握三点确认、记录、计量，即哪些业务应该确认为投资性房地产（定义、范围），确认后如何做会计分录（取得时、持有过程中、出售时、转换时），做会计分录时金额如何计量（每种情况下的计量）。根据这三点把书上的内容整理出来就清晰明了了。
今天教务老师给大家收集整理了自考房地产投资教材，自考房地产投资08592的相关问题解答，还有免费的自考历年真题及自考复习重点资料下载哦，以下是全国我们为自考生们整理的一些回答，希望对你考试有帮助！自考有没有房产的专业呢？有“房地产开发与经营”专业专业名称：房地产开发与经营(专科)专业编号：a082210考试课程及学分要求：本专业考试课程不得少于15门，总学分不得少于71学分。必设课程及学分：公共政治课2门(8)、大学语文(4)、高等数学(7)、计算机应用基础(4)、工程制图与房屋构造(6)、工程力学(土)(6)、建筑结构(5)、建筑施工(5)、建筑工程定额与预算(4)、房地产项目管理(4)、房地产评估(5)、房地产经营管理(6)、房地产投资分析(4)、房地产法(3)。推荐选设课程及学分：英语(7)。实践性环节及要求：1、实习：生产实习；2、含实验的课程及实验所占学分：计算机应用基础(2)、工程力学(土)(0.5)；3、含课程设计的课程及课程设计所占学分：工程制图与房屋构造(1)、房地产评估(1)、建筑施工(1)；4、毕业考核：运用所学知识和技能，进行以房地产开发、经营与管理为主的综合考核。房地产策划的十本书籍在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降;反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。那么房地产业内都在看哪些书呢?1.《豪宅营销的66个细节》别墅和高端公寓作为住宅价值链上的终端产品，以其无可取代的资源私有化和严苛的产品细节得到了高端客群的垂青。其对应的细分市场与普通住宅有很大的不同，直接影响到产品设计、推广策略、价格策略等一系列动作。本书将豪宅营销分为定位篇、推广篇、营销篇、服务篇，并从66个操作细节上提炼了豪宅营销的特点，是一奉具有实战指导意义的工具书，对高端住宅产品开发、设计、营销人员有很强的借鉴意义。中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁作为中国房地产经理人联盟的轮值主席，我热情推荐唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》一书，书写得很专业、很细腻、很实战、很条理，总之一句话：很有价值!我会要求万科营销系统学习这本书，把产品与营销细节做好!创客工场创始人，原万科集团执行副总裁、万科北京总经理2.城市化与房地产市场本书是中国房地产研究系列丛书之2011年第46卷。全书内容包括关于目前我国楼市形势和调控中几个问题的分析、城市化与房地产市场：交互影响与协调发展、住房公积金监管模式比较研究、欧美发达国家住房租赁市场发展与管理的经验教训与启示等。本书给供相关专业人员参考阅读。3.把脉地产营销——二三线城市100个难题100个办法《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》是国内研究二、三线城市房地产营销的第一部著作，涉及房地产开发的整个过程。本书作者唐安蔚高屋建瓴，通过对房地产转型方向的预测和分析，提出房地产营销模式的转型和发展趋势。书中不仅针对住宅产品总结了一套套行之有效的解决办法，还对目前和未来市场备受关注的商业综合体、旅游地产、养老养生地产等进行了深入剖析。《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》最大的特色就是实战性极强，作者提炼了二、三线城市房地产营销策划人在操盘时遇到的100个难题，进行针对性的研究，并给予专业性的解答。本书适合从事房地产营销策划工作的企业高管、营销策划总监、销售经理、策划经理等人士阅读。4.商业地产：策划与投资运营本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。书中分析厂商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的.建筑策划、市场定位、市场推广等。对存量商业地产运营进行了研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。本书是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践。本书广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读，也适合高校教师、青年学生作为专业学习参考用书。5.商业地产运营管理大连万达商业地产股份有限公司所著的《商业地产运营管理》总结万达集团十余年商业地产运作经验，填补理论空白，介绍实操经验，提供成功案例。书中着重描述万达商业地产管理全流程实操和理论创新，解密万达速度与万达模式。 希望本书能给商业地产从业者一些有益的参考，推动商业地产行业走向专业化，形成良性发展，为中国的城市化进程做出一点贡献。6.房地产企业战略突围的N种模式聚焦地产企业中的战略转型标杆，深入采访13家标杆房企战略转型掌舵人CEO，提炼出中国房地产企业战略转型的13种典型模式。13家企业，各成一章，每章就是一种战略转型的典型样板，特点鲜明，**手资料，深入解读。每家企业一个标签，除对其战略转型进行全面解读之外，还附录该企业的典型项目介绍以及利润率趋势表等关键数据。7.房地产项目运营最佳实践未来房地产项目运营管理应该成为房企做大做强过程中的规模发动机和利润监控者，目前整个国内房地产项目运营管理正在从粗放型向规范型过渡，但不同企业在不同发展阶段和一二三线城市差异性布局也带来项目运营管理策略和方法的差异性。本书立足当前国内房地产跨区域、多项目发展背景，根据国内200多家标杆房企的管理实践和经验教训，最终沉淀出一套相对成熟且实战的项目运营管理理念和模式，强调对于房企项目运营管理模式而言，没有最好最完美，唯有合适才是选择关键。全书共分8章，包括：项目运营概述;房地产项目组织选择与管控;房地产项目投资收益跟踪管理;房地产项目计划管理;房地产项目运营会议决策管理;房地产成本管理;房地产项目营销管控;房地产项目运营绩效管理。本书读者群主要为房地产中高层管理者，尤其推荐给房地产企业的董事长、总经理、项目运营负责人以及房企集团业务职能线的负责人和管理者。8.房地产精细操盘–营销策划能让开发商的所有前期投入实现变现的是销售，无论一个楼盘的前期研究和项目定位做得如何牛气，通过营销策划能把房子卖出去才是硬道理。营销策划是最需要创新力和执行力，决定营销工作成果的是营销策划思维和团队协同作战力。地产大盘的营销策划区别于普通中小型楼盘的最大特点是如何捕获异地客源。这也是本书要讲的重点之一。本书共讲了六件事：一是做楼盘营销策划如何了解广告的渠道及效果;二是讲述如何建设使用各种销售媒介;三是如何分析异地客源，获得异地客源，最后形成交易;四是媒体投放组合如何设计、如何评估并监控投放效果;五是如何管理能协同作战的销售团队，成功开盘。六是，如何筛选对超级大盘来说最重要的一类消费群：大客户。9.商业地产招商运营–范本·案例·策划·工具王高翔主编的《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》以商业地产招商运营策划为主，主要包括商业地产项目招商、商业地产模式、营销推广、招商现场管理、招商谈判、招商人员管理、商业地产日常管理等。此外，本书理论与实际相结合，提供了大量实用表格、工具，可以适当修改后运用。附录的策划案例则可以从中吸取每一个策划案例的成功要点，在进行项目策划时借鉴。《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》可供商业地产从业人员及策划人员使用和借鉴，也可供即将有志于从事商业地产的人士参考。10.商业地产策划与投资运营(修订版)《商业地产策划与投资运营(修订版)》以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。本书分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。更增加了存量商业地产运营的研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。《商业地产策划与投资运营(修订版)》是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践，弥补目前市面上缺少缺乏成熟教材、参考书的缺憾。《商业地产策划与投资运营(修订版)》广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读使用，也适合高校教师、高年级学生、研究生学习参考用。自考/成考有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚当地自考/成考政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
投资房产能不能赚钱，这就得做细致的分析，我们可以从以下几个方面来判断楼市行情： 最重要的是货币发行。前期的四万亿下去之后，会不会产生坏账？政府是不能允许金融危机爆发的，任何一个环节出现坏账，前面都要产生巨大的债务存量。 土地的作用不仅是增加供给的问题，那不重要，重要的是这些钱有没有去处？土地不私有，钱没有地方去。假如我四川老家卖地，深圳的房子降不降？这样四川老乡就不在深圳买房子了，都跑到四川买地了。今年的1号文件第一次把土地确权的话说出来了，我写了文章，投了赞成票。土地确权再进一步是土地流转，然后是土地私有。 房产税，实质性的房产税一两年内很难出来。经济形势不好就不敢征，政策制定者的房产也没有卖完怎么能征呢？但是有一点，就是迟早要征，地总有卖完的时候。另外一个问题是经济前景，总体上是不太乐观的，但是我也不是那么悲观。因为政府要保7.5%，所以在这个过程中就会刺激，后半年可能是微刺激的状态。今天如果我们人够住的话，未来的10年房就多得不得了，因为我们的人口结构决定了。像我这个年龄，搞不好我手上有几套，假如我的孩子找个对象，他们家也有几套，还有爷爷奶奶都有房子，你说要这些房子干吗？将来拆房子可能是最好的行业。 从国家层面来讲，房价涨不是，降也不是。但是地域是有差异的，依赖土地财政的地方是怕降的。没有土地可卖的，可能更急着征房产税，所以房价可能会降。我认为房价已经是高位了。前几年我说过不买不卖，但是我打算今年出手一套。房子流动性太差了，20%、10%的涨幅都没有意义。我已经挂出去了，但是没有人买。 价格看起来很高，但是量好像不大。我觉得房价可能会反弹一下，经济形势一不好，政府的限购等措施就会放松，信贷也会放宽，以各方面的因素来推动。以这样的方式来救经济的话，是不可行的。现在可能已经不是投资房子的好时机了。
根据现在的投资市场中，房地产项目众多，鱼龙混杂，一不小心就会买到升值潜力较小的房子，导致现在很多投资者资金被套牢，错过许多投资房地产机会。那么，那么我们就来说一下投资房地产那些事。如何投资房地产？要想知道如何投资房地产，那就必须考虑以下问题。1.配套设施的考察房屋配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，应合理安排，一次建成。2.杜区投资环境的考察环境现在越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目都在宜称自己的环堵活官居住。其实，一套房子或一个小区的环境主要包括两个方面，周边地理环境(地段)和小区内的环境。3.小区环境绿化的考察根据有关规定，小区环境绿化有以下标准：(1)要有足够的绿化面积。(2)绿地应接近居民住宅，以利观赏。(3)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。投资房地产要考虑因素1.交通状况现在影响房地产价格最显著的因素是小区的地段，决定一个地段好坏的最活跃的因素是交通状况。小区附近有一条宽阔的道路，这样可以使不好的地段变成一个好的地段，相应的房地产价钱自然也就直线上升。因此，投资者在投资房地产前要仔细研究房屋所在的城市规划方案，研究房屋所在城市的基础建设情况，积极寻找自己所看中的房地产升值的关键因素。2.周边环境周边环境主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会让房地产升值。3.物业管理物业管理这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用好物业管理这一因素的关键是在购买房地产时，应该将物来管理公司的资质、服务水平重点考察和信誉，还要研究所购房地产所在小区是否形成规模。总而言之，在投资房地产的时候一定要慎重考虑，毕竟要投资房地产需要花费很大一笔资金。以上就是我们对投资房地产知识的整理，希望以上内容可以帮到大家。
投资性房地产属于不太难的章节，首先把握三点确认、记录、计量，即哪些业务应该确认为投资性房地产（定义、范围），确认后如何做会计分录（取得时、持有过程中、出售时、转换时），做会计分录时金额如何计量（每种情况下的计量）。根据这三点把书上的内容整理出来就清晰明了了。