一、投资性房地产包括哪些内容1、投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权。企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权；（2）已出租的建筑物。企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物；（3）持有并准备增值后转让的土地使用权。比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。2、法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。二、投资性房地产的特征有哪些投资性房地产的特征：1、属于企业的经营活动——因此通过其他业务收入、其他业务成本核算；2、其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；3、能够单独计量和出售。
近些年来，很多人都试过房地产投资，房产投资逐渐地被更多家庭接受。但是“房市有风险，投资需谨慎”这句话是一定要谨记的，在对房产投资的基础知识不了解的情况下，小编建议大家不要贸然投资。
那么，如何投资房产呢？
投资者可以选择分期付款或者是一次性付款购房，并适当装修，然后通过转售或者是出租给他人的方式以获取投资回报，是一种传统的投资方式，大多数购房者都是通过这种方式投资。
一、投资房产主要有以下几种方式：
直接投资
开发商开发的过程就已经参与其中，并且参与开发工作。包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
间接投资
即投资房地产证券市场。相较于直接投资间接投资者没有参与开发的过程，也不需要在其中担任职位。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
二、房产投资的特点：
1、房地产属于实业的范畴，一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”。
2、房地产具有耐久性，获利比较大的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。
3、房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。
三、房产投资的风险：
1、流动性风险：资金流动性差，变现型也较差；
2、购买力风险：购买力水平下降，会影响对房地产的消费水平；
3、市场风险：受到社会经济发展趋势和国家相关政策影响；
4、交易风险：信息不对称所造成的风险；
5、自然风险：各种自然灾害对房产造成的损害。
四、投资房产的技巧:
1、审时度势，把握时机
在投资前要在对市场调查的基础上，对市场有一定的把握，避免投资的盲目性。市场价格主要受供求关系影响，所以，投资房地产最根本的还是要看市场的供求状况如何，尤其是市场的需求变动和价格走势，来决定投资时机是否成熟。
2、雄厚的资金实力是投资房产的必备条件
房地产投资需要大量的资金垫付，如果没有雄厚的资金实力，或者若没有一定的筹资能力，就不能投资于房地产。投资楼市收益丰厚但资金回收周期长，因此投资者要正确评估自己的投资承受能力，可以选择长线投资和短线操作并行。
3、考察地段，充分了解
在落实投资前，对目标房产所在地段进行考察非常重要，考察内容包括三个方面：
第一、了解目标房产所在地段未来的规划；
第二、了解目标房产的升值潜力；
第三、了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。
把投资引导到楼市潜力尚未挖掘的二线城市，尤其是城市文明、城市文化进步快，城市经济机构合理、人口素质高的城市。
4、审慎选房，咨询专家
投资楼市除时机和地段外，品种的选择同样重要。除商品房外还可以尝试其它房产品种，例如房改房、拍卖房，不同的品种有不同的升值空间。
也可向房地产投资方面的专家咨询，获取专业意见，可以有效地维护投资者投资的稳健性，降低风险，获得较高的收益。
（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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1.商品房销售基本知识与法律常识有哪些 知识点一：房地产市场 房地产一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的 *** 部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。 房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产二级市场 房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。 房地产三级市场 房地产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。知识点二：商品房预售 商品房预售是指房地开发经营企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金可房价款的行为。 商品房预售条件 已交付全部土地使用权也让金，取得土地使用权证书。 持有建设工程规划许可证各施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度各竣工交付日期。 商品房预售实行许可，取得>。 未取得>的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向预购人也示>的批准文号。 预售合同 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民 *** 土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 权属登记 预售商品房交付使用之日起90日内，预购人应当依法到房地产管理部门和 市、县人民 *** 土地管理部门办理登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业原因，预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业各预购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 预售商品房的转让 2005年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了>。 该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。 根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得办理房屋权属登记手续；商品房销售实行实名制购房，推行商品预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 知识点三：商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房现售条件 现售商品房的房地产开发企业就应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 持有建设工程规划许可证各施工许可证。已通过竣工验收。 拆迁安置已经落实。供水、供电、供热、燃气、通讯等配置基础设施具备交会使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。 物业管理方案已经落实。 商品房买卖合同 商品房销售时，房了产开发企业和买受人应当订立书面商品买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 当事人名称或者姓名和住所。 商品房基本状况。 商品房的销售方式。 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。 交付使用条件及日期。 装饰、设备标准承诺。 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。 公共配套建筑的产权归属。 面积差异的处理方式。 办理产权登记有关事宜。 解决争议的方法。 违约责任。 双方约定的其他事项。 知识点四：“五证两书” 购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。 五 证 “五证”是指>、>、>、>（建设工程开工证）、>。 “五证”中最重要的是>和>，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 >的预售范围为本项目可销售楼盘。 两 书 “两书”是指住宅质量保证书>>和住宅使用说明书>>。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 知识点五：内部认购 内部认购房是房地产开发商在未获得>等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。 内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。 然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得>的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。 因此，购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了>外其它证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。目前，由于商品房内部认购引起了不少的法律纠纷，国家也采取了相关的政策对内部认购的销售形。 2.房地产经纪人需要精通哪些法律知识 若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。 房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。 市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。 法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级 *** 部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。 金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。 谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺手段 3.房屋买卖中的法律常识是什么呢 1房地产相关名词解析 a。 房地产买卖专业名词解释 经济适用商品房： 所谓经济适用商品房是指经批准直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房，也就是说，其买卖价格受到 *** 行为的干预或制约。 房屋建筑面积： 房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。 住宅使用面积： 住宅使用面积是指住宅分户门内可供实际使用的净面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。 得房率： 得房率指住宅使用面积除以建筑面积，其百分比越高，得房率就越高。 住宅的共用部位： 是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人使用的门厅、楼梯架、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道，传达室，内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 住宅的公共设施： 是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。 现房： 就是房屋发展商已经建造好，依照有关规定可以交付使用的房屋 期房： 是房屋发展商虽已办妥建造房屋的各种许可证明和手续，但正在建造中能预售的房屋。 商品房销售面积： （1）商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。 （2）商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 套内建筑面积： 指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 套内使用面积： 指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 套内墙体面积： 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 阳台建筑面积： 系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 层高： 指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。 住宅开间： 指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。 住宅进深： 在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 住宅净高： 净高=层高-一层楼板厚度 容积率： 建筑容积率= 规划建筑用地范围的总建筑面积 规划建设用地总面积密度： 建设密度= 规划用地范围内建筑物基底总面积 绿化率： 绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积 物业维修基金： 根据规定，公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。 维修基金设立的具体标准和办法由各市人民 *** 规定。 目前一般为购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。 《住宅质量保证书》： 为保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束，共有四条内容：一、工程质量监督部门核验的质量等级；二、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；三、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；四、用房保修的单位，答复和处理的时限。 住宅使用说明书： 对住宅的结构、性能和各部分的类型、性能、标准等作出说明。同时指出，如因住房使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发商不承担保修责任。 这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定。 公用分摊系数： 整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套套内建筑面积之和，即得到公用面积分摊系数。 公用分摊面积： 公用分摊数乘以套内建筑面积，得到了购房人需要合理分摊的公用建筑面积。 契税： 房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按总价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。 契税具有证明不动产所有人产权合法性的作用。 "五证"： 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 b。什么是商品房和商品房预售？ a。 什么是商品房？ 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 它有别于各地 *** 为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。 从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 b。 内销商品房与外销商品房的区别 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。 内销商品房可以销售给个人和单位。 4.做房产销售需要了解哪些法律法规 中华人民共和国城市房地产管理法 （1995年1月1日起施行） 中华人民共和国土地管理法 （1999年1月1日起施行） 中华人民共和国土地管理法实施条例 （1999年1月1日起施行） 城市房地产抵押管理办法 （1997年6月1日起施行 ） 商品房销售管理办法 （2001年6月1日起施行） 城市房地产转让管理规定 （1995年9月1日起施行） 城市商品房预售管理办法 （1995年1月1日起施行） 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 （1999年5月1日起施行） 商品住宅实行住宅质量保证书住宅使用说明书制度的规定 （1998年9月1日起实施） 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） （1995年12月1日起施行） 商品房销售面积计量监督管理办法 城市房屋租赁管理办法 （1995年6月1日起施行） 城镇廉租住房管理办法 （1999年5月1日起施行） 城市房屋修缮管理规定 （1991年8月1日起施行） 城市私有房屋管理条例 （1983年发布） 城市危险房屋管理规定 （自1990年1月1日起施行） 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 （自1992年7月1日起施行） 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 （自1996年3月1日执行） 城市房屋拆迁管理条例 （2001年6月13日颁布）合同法民法总则。 5.房地产的基础知识有哪些 房地产基础知识 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。 （构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等） 房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市 *** 、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、土地的开发和再开发； 2、房屋的开发和建设； 3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）； 4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）； 5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）； 6、房地产物业管理； 7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 6.投资房产需要掌握哪些法律知识 作为一个普通的房产投资者，以下几方面的法律知识是应当了解和掌握的： 1。 物业管理法律知识。国家于2003年出台了《物业管理条例》（2007年修订），规范物业管理法律关系。 各地在这方面也有相应的地方法规、政策等。物业管理对房产投资前景有重要的影响，购房者需要留意这方面的法律知识。 2。 纳税、办证的法律知识。 购房涉及一系列的税费，如契税、印花税、手续费、房屋产权登记费等。关于税费的缴纳程序和比例，国家和地方均是有相关规定的，了解这些法律、政策，在投资房产时做到心中有数，可以有效地维护购房者的权益。 购房后需要办理产权登记、领取产权证，这是确认购房者所享有的财产权利的重要步骤，这方面的法律知识也是不能忽视的。 3。 住房贷款、保险方面的法律知识。如《住房公积金管理条例》以及各大银行出台的住房贷款管理办法等。 各地的住房贷款政策均有所不同，所以，购房者要特别关注地方出台的政策。在办理购房贷款的同时，银行通常要求购房者同时办理购房保险，掌握这方面的法律知识也是必要的。 购房者需要留意各大保险公司住房保险的相关规定。 。 7.关于房产的法律知识 房产的问题，应该以完成法律规定的手续为住，即你们虽然签订了房屋的买卖合同，但是实际上没有钱款的交付和房产证的过户，这个行为就存在一定的瑕疵，在最后容易起矛盾。08年7月1日起，房产开始施行登记制度。以登记表为准。 办理房产过户的话，如果是买卖形式的，那么按照国家的规定缴纳契税，未过5年的还有营业税，印花税，办理产权证件的费，评估费等。 省钱的就是进行赠与，但是赠予还是需要缴纳一定的税金的。相比较买卖来说应该税金少不了多少的。 国家不是傻子，如果赠予不要收税那么全国房产过户都是赠与了啊，肯定没有买了。 8.房地产客服应具备哪些法律知识 房地产客服应具备的法律知识：当下房地产市场仍然是如火如荼，尤其是在中国这个具有较大内需市场的氛围下，房地产市场对各类人才的需求也在急剧的扩张。 但房地产客服线条工作思路的厘清及客服线条工作人员的素质存在良莠不齐的情况，单就对房地产客服线条工作的认识就不尽相同。 传统的客服工作内容，无非是接受投诉、解决投诉、服务业主，其实客服工作除了上述工作之外还承担着将法律风险、纠纷消灭于萌芽状态的职责，更重要的是承担着搜集证据、固定证据的责任。 所以随着公司开发的楼盘越来越多，就要求其客户服务人员要具备一定的法律意识，以适应公司不断发展的需要。 房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒客服人员应注意法律知识的学习。 所以越来越多的开发企业开始设立客户服务部门，并将其作为销售环节中的重要因素加以管理。 一、要制定严格、周密的工作流程，并使其符合相关的法律要求 从接受投诉、记录投诉、解决投诉到客服回访的整个客户服务过程都应制定严格、周密的工作流程，而且应将常见的问题归纳、总结制定特殊应对机制。 有了工作流程的规范，可以有效的避免在客户服务工作中重要证据的丢失，对日后与业主沟通，甚至通过法律途径解决问题，都有很大的帮助。但前提条件是，这些流程应符合法律的相关规定，尤其是法律要求的证明材料必须取得（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您一定要制定客服处理投诉的规范流程）。 二、要求客户服务人员应具备一定的法律知识 客户服务人员应掌握基础的法律知识，树立法律式的客户服务意识。对于客户的投诉，客户服务人员应迅速甄别出其合理、合法性，对于不符合法律规定的、不合理的要求应明确作出回绝，不给客户留有任何幻想，切不可因为客户太强势而给客户留有余地，作出模棱两可的答复甚至承诺。 因为客服人员代表的是公司、一旦作出解答承诺有可能会引起案件诉讼时效的中断或被客户录音、录像固定证据，为以后解决问题留有隐患。所以树立客户服务人员的法律式的客户服务意识会给公司减少许多不必要的经济损失（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您客服人员应注意法律知识的学习）。 三、应做好客户服务统计工作，并依据不同的问题类型建立客户服务档案，并应至少保存五年以上。 只有从大量、繁杂的客户服务工作中学会总结，才可以针对不同的问题建立不同的处理机制。 在处理客户投诉的问题时，应做详细记录、并现场核实、确认，要学会有意识的要求客户签字确认某一解决方案或投诉内容。 对于成功解决的客户投诉应做好档案保存，便于为以后解决类似的客户投诉提供案例；对于未成功解决的问题也有做好档案保存（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您档案的保管也是证据保管），为日后解决问题、制定解决方案提供材料。 总之客服工作的重要性，正在逐渐的体现，并有不可替代的趋势。 一个好的客户服务部门，不但可以提升企业的品牌形象，更能缓解客户与物业、开发公司三者之间的矛盾。
成本法：
1.成本法适用的估价对象：
①新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价;
②由于很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或者没有潜在经济收益而限制了收益法运用的`房地产以及单纯的建筑物或者其装饰、装修部分，通常也是采用成本法估价;
③在房地产保险及其他房地产损害赔偿中、房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价的，通常只好采用成本法估价;
④成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
2. 成本法的注意事项：
(1)采用客观成本而不是实际成本。
(2)在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
(3)在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
成本法需要注意以下几个问题
1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。
需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。
2)红线内市政费用应包括在建造成本中。
3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。
4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。
5)成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。
6)对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。
7)成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。
8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。
9)要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。
10)功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的升值。
1.商品房销售基本知识与法律常识有哪些 知识点一：房地产市场 房地产一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的 *** 部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。 房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产二级市场 房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。 房地产三级市场 房地产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。知识点二：商品房预售 商品房预售是指房地开发经营企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金可房价款的行为。 商品房预售条件 已交付全部土地使用权也让金，取得土地使用权证书。 持有建设工程规划许可证各施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度各竣工交付日期。 商品房预售实行许可，取得>。 未取得>的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向预购人也示>的批准文号。 预售合同 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民 *** 土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 权属登记 预售商品房交付使用之日起90日内，预购人应当依法到房地产管理部门和 市、县人民 *** 土地管理部门办理登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业原因，预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业各预购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 预售商品房的转让 2005年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了>。 该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。 根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得办理房屋权属登记手续；商品房销售实行实名制购房，推行商品预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 知识点三：商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房现售条件 现售商品房的房地产开发企业就应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 持有建设工程规划许可证各施工许可证。已通过竣工验收。 拆迁安置已经落实。供水、供电、供热、燃气、通讯等配置基础设施具备交会使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。 物业管理方案已经落实。 商品房买卖合同 商品房销售时，房了产开发企业和买受人应当订立书面商品买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 当事人名称或者姓名和住所。 商品房基本状况。 商品房的销售方式。 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。 交付使用条件及日期。 装饰、设备标准承诺。 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。 公共配套建筑的产权归属。 面积差异的处理方式。 办理产权登记有关事宜。 解决争议的方法。 违约责任。 双方约定的其他事项。 知识点四：“五证两书” 购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。 五 证 “五证”是指>、>、>、>（建设工程开工证）、>。 “五证”中最重要的是>和>，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 >的预售范围为本项目可销售楼盘。 两 书 “两书”是指住宅质量保证书>>和住宅使用说明书>>。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 知识点五：内部认购 内部认购房是房地产开发商在未获得>等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。 内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。 然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得>的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。 因此，购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了>外其它证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。目前，由于商品房内部认购引起了不少的法律纠纷，国家也采取了相关的政策对内部认购的销售形。 2.房地产经纪人需要精通哪些法律知识 若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。 房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。 市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。 法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级 *** 部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。 金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。 谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺手段 3.房屋买卖中的法律常识是什么呢 1房地产相关名词解析 a。 房地产买卖专业名词解释 经济适用商品房： 所谓经济适用商品房是指经批准直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房，也就是说，其买卖价格受到 *** 行为的干预或制约。 房屋建筑面积： 房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。 住宅使用面积： 住宅使用面积是指住宅分户门内可供实际使用的净面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。 得房率： 得房率指住宅使用面积除以建筑面积，其百分比越高，得房率就越高。 住宅的共用部位： 是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人使用的门厅、楼梯架、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道，传达室，内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 住宅的公共设施： 是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。 现房： 就是房屋发展商已经建造好，依照有关规定可以交付使用的房屋 期房： 是房屋发展商虽已办妥建造房屋的各种许可证明和手续，但正在建造中能预售的房屋。 商品房销售面积： （1）商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。 （2）商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 套内建筑面积： 指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 套内使用面积： 指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 套内墙体面积： 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 阳台建筑面积： 系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 层高： 指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。 住宅开间： 指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。 住宅进深： 在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 住宅净高： 净高=层高-一层楼板厚度 容积率： 建筑容积率= 规划建筑用地范围的总建筑面积 规划建设用地总面积密度： 建设密度= 规划用地范围内建筑物基底总面积 绿化率： 绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积 物业维修基金： 根据规定，公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。 维修基金设立的具体标准和办法由各市人民 *** 规定。 目前一般为购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。 《住宅质量保证书》： 为保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束，共有四条内容：一、工程质量监督部门核验的质量等级；二、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；三、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；四、用房保修的单位，答复和处理的时限。 住宅使用说明书： 对住宅的结构、性能和各部分的类型、性能、标准等作出说明。同时指出，如因住房使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发商不承担保修责任。 这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定。 公用分摊系数： 整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套套内建筑面积之和，即得到公用面积分摊系数。 公用分摊面积： 公用分摊数乘以套内建筑面积，得到了购房人需要合理分摊的公用建筑面积。 契税： 房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按总价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。 契税具有证明不动产所有人产权合法性的作用。 "五证"： 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 b。什么是商品房和商品房预售？ a。 什么是商品房？ 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 它有别于各地 *** 为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。 从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 b。 内销商品房与外销商品房的区别 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。 内销商品房可以销售给个人和单位。 4.做房产销售需要了解哪些法律法规 中华人民共和国城市房地产管理法 （1995年1月1日起施行） 中华人民共和国土地管理法 （1999年1月1日起施行） 中华人民共和国土地管理法实施条例 （1999年1月1日起施行） 城市房地产抵押管理办法 （1997年6月1日起施行 ） 商品房销售管理办法 （2001年6月1日起施行） 城市房地产转让管理规定 （1995年9月1日起施行） 城市商品房预售管理办法 （1995年1月1日起施行） 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 （1999年5月1日起施行） 商品住宅实行住宅质量保证书住宅使用说明书制度的规定 （1998年9月1日起实施） 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） （1995年12月1日起施行） 商品房销售面积计量监督管理办法 城市房屋租赁管理办法 （1995年6月1日起施行） 城镇廉租住房管理办法 （1999年5月1日起施行） 城市房屋修缮管理规定 （1991年8月1日起施行） 城市私有房屋管理条例 （1983年发布） 城市危险房屋管理规定 （自1990年1月1日起施行） 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 （自1992年7月1日起施行） 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 （自1996年3月1日执行） 城市房屋拆迁管理条例 （2001年6月13日颁布）合同法民法总则。 5.房地产的基础知识有哪些 房地产基础知识 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。 （构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等） 房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市 *** 、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、土地的开发和再开发； 2、房屋的开发和建设； 3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）； 4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）； 5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）； 6、房地产物业管理； 7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 6.投资房产需要掌握哪些法律知识 作为一个普通的房产投资者，以下几方面的法律知识是应当了解和掌握的： 1。 物业管理法律知识。国家于2003年出台了《物业管理条例》（2007年修订），规范物业管理法律关系。 各地在这方面也有相应的地方法规、政策等。物业管理对房产投资前景有重要的影响，购房者需要留意这方面的法律知识。 2。 纳税、办证的法律知识。 购房涉及一系列的税费，如契税、印花税、手续费、房屋产权登记费等。关于税费的缴纳程序和比例，国家和地方均是有相关规定的，了解这些法律、政策，在投资房产时做到心中有数，可以有效地维护购房者的权益。 购房后需要办理产权登记、领取产权证，这是确认购房者所享有的财产权利的重要步骤，这方面的法律知识也是不能忽视的。 3。 住房贷款、保险方面的法律知识。如《住房公积金管理条例》以及各大银行出台的住房贷款管理办法等。 各地的住房贷款政策均有所不同，所以，购房者要特别关注地方出台的政策。在办理购房贷款的同时，银行通常要求购房者同时办理购房保险，掌握这方面的法律知识也是必要的。 购房者需要留意各大保险公司住房保险的相关规定。 。 7.关于房产的法律知识 房产的问题，应该以完成法律规定的手续为住，即你们虽然签订了房屋的买卖合同，但是实际上没有钱款的交付和房产证的过户，这个行为就存在一定的瑕疵，在最后容易起矛盾。08年7月1日起，房产开始施行登记制度。以登记表为准。 办理房产过户的话，如果是买卖形式的，那么按照国家的规定缴纳契税，未过5年的还有营业税，印花税，办理产权证件的费，评估费等。 省钱的就是进行赠与，但是赠予还是需要缴纳一定的税金的。相比较买卖来说应该税金少不了多少的。 国家不是傻子，如果赠予不要收税那么全国房产过户都是赠与了啊，肯定没有买了。 8.房地产客服应具备哪些法律知识 房地产客服应具备的法律知识：当下房地产市场仍然是如火如荼，尤其是在中国这个具有较大内需市场的氛围下，房地产市场对各类人才的需求也在急剧的扩张。 但房地产客服线条工作思路的厘清及客服线条工作人员的素质存在良莠不齐的情况，单就对房地产客服线条工作的认识就不尽相同。 传统的客服工作内容，无非是接受投诉、解决投诉、服务业主，其实客服工作除了上述工作之外还承担着将法律风险、纠纷消灭于萌芽状态的职责，更重要的是承担着搜集证据、固定证据的责任。 所以随着公司开发的楼盘越来越多，就要求其客户服务人员要具备一定的法律意识，以适应公司不断发展的需要。 房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒客服人员应注意法律知识的学习。 所以越来越多的开发企业开始设立客户服务部门，并将其作为销售环节中的重要因素加以管理。 一、要制定严格、周密的工作流程，并使其符合相关的法律要求 从接受投诉、记录投诉、解决投诉到客服回访的整个客户服务过程都应制定严格、周密的工作流程，而且应将常见的问题归纳、总结制定特殊应对机制。 有了工作流程的规范，可以有效的避免在客户服务工作中重要证据的丢失，对日后与业主沟通，甚至通过法律途径解决问题，都有很大的帮助。但前提条件是，这些流程应符合法律的相关规定，尤其是法律要求的证明材料必须取得（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您一定要制定客服处理投诉的规范流程）。 二、要求客户服务人员应具备一定的法律知识 客户服务人员应掌握基础的法律知识，树立法律式的客户服务意识。对于客户的投诉，客户服务人员应迅速甄别出其合理、合法性，对于不符合法律规定的、不合理的要求应明确作出回绝，不给客户留有任何幻想，切不可因为客户太强势而给客户留有余地，作出模棱两可的答复甚至承诺。 因为客服人员代表的是公司、一旦作出解答承诺有可能会引起案件诉讼时效的中断或被客户录音、录像固定证据，为以后解决问题留有隐患。所以树立客户服务人员的法律式的客户服务意识会给公司减少许多不必要的经济损失（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您客服人员应注意法律知识的学习）。 三、应做好客户服务统计工作，并依据不同的问题类型建立客户服务档案，并应至少保存五年以上。 只有从大量、繁杂的客户服务工作中学会总结，才可以针对不同的问题建立不同的处理机制。 在处理客户投诉的问题时，应做详细记录、并现场核实、确认，要学会有意识的要求客户签字确认某一解决方案或投诉内容。 对于成功解决的客户投诉应做好档案保存，便于为以后解决类似的客户投诉提供案例；对于未成功解决的问题也有做好档案保存（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您档案的保管也是证据保管），为日后解决问题、制定解决方案提供材料。 总之客服工作的重要性，正在逐渐的体现，并有不可替代的趋势。 一个好的客户服务部门，不但可以提升企业的品牌形象，更能缓解客户与物业、开发公司三者之间的矛盾。
中级会计实务-投资性房地产在考试中主要有四大考点1，投资性房地产的认定；解决方法：属于的：已出租的地和房，准备增值后转让的地，董事会作出书面决议且短期不改。2，后续计量模式的变更；解决方法：计量模式一经确定不得随意变更；只能从成本模式转为公允价值模式，转换属于政策变更（追溯调整法），差额调整期初“留存收益（盈余公积、利润分配-未分配利润）”。记住：绝对不是公允价值变动损益！3，投资性房地产的转换解决方法：记住口诀：私转公“赚”计入“其他综合收益”，即：自用房地产、自用存货转为公园价值模式的投资性房地产（私转公“赚”）差额计入“其他综合收益”，其他情况的差额均计入“公允价值变动损益”。4，处置解决方法：A.成本模式计量（等同于销售存货）;B.公允价值模式（等同于销售存货+其他综合收益和公允价值变动损益进成本）海南高略财税专业从事中级会计师培训，方法简单高效。
房地产经纪人考试考点记忆方法总结
为了让广大考生在房地产经纪人考场上发挥自如，应对住各种考试题型，辅导老师特整理了房地产经纪人考试考点记忆方法，下面来介绍一下关于知识点记忆的方法技巧，助您备考!
一、深理解各章节脉络、重点经过对教材系统地学习后，考生对各科目各章节知识点都有了细致了解，现在要做的就是怎样把这些重要的考试点进行系统地加工，使之变成自己的东西，成功驾驭考场。以考试大纲为目录，回忆各章节知识点，能够很容易回忆起来的说明掌握的不错，比较吃力的地方就需要进行重点关注了，可作出标记，然后找出教材进行重点学习记忆，每天都坚持，熟能生巧，就记在心里了。
二、理解的基础上进行记忆房地产经纪人考试中也有一些考点是需要考生进行记忆的，首先要明确一点，理解是记忆的基础，对知识理解后自然而然就记住了，而且理解后记住的.效果最好，不容易忘记，所以，为了让记忆更持久，花点时间去理解是不错的记忆方法，考生不妨一试。
三、总结记忆对于考试中涉及到的一下概念、定理、公式等重要内容，可以采取总结记忆的方法。通常这样的考点在各章节中都有涉及，考生在复习的时候很容易混淆，这时候，最好对这样的内容做一下总结，归纳到一起进行对比和概括，整理到笔记上，平时的时候可以拿出来常看，一回生二回熟，对您来说应该不是问题。
四、联想记忆考试一天天临近，不少考生也都感觉到了时间的紧迫感，在对教材进行全面复习已经是不可能的了，但是对知识点还是不能忽略，这时候，就可以采取联想记忆来巩固知识点了，考生可以按照各章节的顺利进行联想，也可以对某一个知识点进行发散延伸。睡觉前、散步时等闲暇时间都可以来联想一下，想不来的及时找打教材进行查漏补缺。
1、投资对象的固定性和不可移动性2、投资的高投资量和高成本性3、投资的回收期长和长周期性4、高风险性5、低流动性6、合作性强7、回报率高8、受环境约束等
第一节：投资性房地产的初始计量 [经典例题] 1、2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为200万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的差旅费为0.5万元。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。 A.200 B. 210 C. 234.5 D.200.5 2、甲公司有关投资性房地产的业务资料如下： （1）2007年1月1日，购入一块土地使用权，支付价款及相关税费合计1800万元，土地使用权的使用年限为50年，甲公司按年采用直线法进行摊销。 （2）2007年1月10日，甲公司在此土地上自行建造一栋办公楼，购物工程物资一批，增值税专用发票上注明的买价为400万元，增值税额为68万元，工程物资已经验收入库。 （3）工程领用全部工程物资，同时领用本公司部门产品一批，该批产品的实际成本为40万元，税务部门核定的计税价格为50万元，适用的增值税税率为17%. （4）应付工程人员工资及福利费等43.5万元。 （5）2007年12月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同，把该办公楼出租给乙公司，租赁从2008年1月1日开始，租赁期为5年，年租金为100万元，租金于每年年初支付。营业税税率为5%.2007年12月25日，工程达到预定可使用状态。该办公楼预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。该办公楼（包括土地使用权）的公允价值与账面价值相等。甲公司采用成本模式进行后续计量。 （6）2009年末，该办公楼的市场价值为2000万元。 （7）甲公司适用的所得税税率为25%. 要求：编制甲公司2007年至2009年的有关会计分录。 [例题答案] 1、A [解析]外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中支付的价款200万元要计入投资性房地产的成本中，但差旅费要计入当期的管理费用。 2、分录如下 2007年 （1）借：无形资产 1800 贷：银行存款 1800 借：管理费用 36 贷：累计摊销 36 （2）借：工程物资 468 贷：银行存款 468 借：在建工程 516.5 贷：工程物资 468 库存商品 40 应交税费——应交增值税（销项税额）8.5 （50*17%） 借：在建工程 43.5 贷：应付职工薪酬 43.5 借：投资性房地产 2360 累计摊销 36 贷：在建工程 560 无形资产 1800 投资性房地产累计摊销 36 （3）2008年 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费——应交营业税 5 借：其他业务成本 50 贷：投资性房地产累计折旧 14（560/40） 投资性房地产累计摊销 36（1800/50） （4）2009年 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费——应交营业税 5 借：其他业务成本 50 贷：投资性房地产累计折旧 14 投资性房地产累计摊销 36 2009年末投资性房地产的账面价值=2360-36-100=2224（万元），而市场价值为2000万元，发生了减值，应计提减值准备。 借：资产减值损失 224 贷：投资性房地产减值准备 224 借：递延所得税资产 56（224*25%） 贷：所得税费用 56 [例题总结与延伸] 如果此题按照公允价值模式计量，该如何编制会计分录。 2007年（1）取得土地使用权和建造办公楼的分录同上。 （2）借：投资性房地产——成本 2324 累计摊销 36 贷：在建工程 560 无形资产 1800 2008年 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费——应交营业税 5 2009年 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费——应交营业税 5 借：公允价值变动损益 324 贷：投资性房地产——公允价值变动 324 这里需要注意一个问题：会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债： 借：所得税费用 25 贷：递延所得税负债 25 税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，所以公允价值降低324万元产生可抵扣暂时性差异，要转回上述递延所得税负债，差额部分确认递延所得税资产： 借：递延所得税资产 56 递延所得税负债 25 贷：所得税费用 81（324×25%） [知识点理解与总结] 1、投资性房地产的认定。投资性房地产包括三种，已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的实质是资本增值或赚取租金。判断一项资产是否属于投资性房地产要注意两个方面：（1）企业必须拥有产权（建筑物要拥有产权，土地要拥有使用权）（2）该资产以经营租赁方式出租。 2、投资性房地产的后续支出。资本化的支出计入投资性房地产成本，费用化的支出计入当期损益。 3、成本模式计量的投资性房地产。成本模式计量的投资性房地产，其会计处理与固定资产、无形资产的处理方法基本一致。折旧、摊销计入投资性房地产累计折旧（摊销），发生减值遵从资产减值准则，计入投资性房地产减值准备，计提的减值准备不能转回。 4、公允价值模式计量的投资性房地产。要注意一下3个方面的内容：（1）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，也不计提减值准备。（2）资产负债表日要以公允价值为基础调整账面价值。公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。（3）对所得税的影响。一方面，会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债。另一方面，税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，因此会导致投资性房地产的账面价值与计税基础之间产生暂时性差异；因此，应对会计处理中确认的公允价值变动损益进行纳税调整。 如果投资性房地产的公允价值下降的： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产－公允价值变动 借：递延所得税资产 贷：所得税费用 如果是公允价值上升的相应要确认递延所得税负债。 [错题举例] 某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2007年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为500万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。2007年应该计提的折旧额为（ ）万元。 A. 0 B. 25 C. 24 D. 20 答案：A 解析：以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧和进行摊销。
增值保值是房地产投资的特点
1. 房地产小知识 房地产小知识 1. 关于房地产的必备常识是什么 1.对房地产经纪人来说，销售学知识无疑是必须掌握的，没有学问作为根基的销售，只能视为投机，无法真正体验销售的妙趣。 2.一次成功的推销不是一个偶然发生的故事，它是学习、计划以及一个销售代表的知识和技巧运用的结果。 3.推销完全是常识的运用，但只有将这些为实践所证实的观念运用在积极者身上，才能产生效果。 4.在取得一鸣惊人的成绩之前，必先做好枯燥乏味的准备工作。 5.推销前的准备、计划工作，决不可疏忽轻视，有备而来才能胜券在握。准备好推销工具、开场白、该问的问题、该说的话、以及可能的回答。 6.事前的充分准备与现场的灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强对手而获得成功。 7.最优秀的经纪人是那些态度最好、知识最丰富、服务最周到的人。 8.对房屋资料必须熟记，同时要收集竞争对手的资料，加以研究、分析，以便做到知己知彼，采取相应对策。 9.必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志，尤其必须每天阅读报纸，了解国家、社会消息、新闻大事，拜访客户日才，这往往是最好的话题，且不致孤陋寡闻、见识浅薄。 10.获单的道路是从寻找客户开始的，开发客户是不能停止的。 如果停止补充新顾客，就不再有成功之源。 11.对客户有益的事情要多做，超出他的预期。 12.在拜访客户时，应当信奉的准则是即使跌倒也要抓一把沙。意思是，不能空手而归，即使没有房客源，也要让客户记住。 13.选择客户。衡量客户的购买意愿与能力，不要将过多的时间浪费在无意买房的人身上。 14.强烈的第一印象的重要规则是帮助人们感到自己的重要。 15.准时赴约--迟到意味着：我不尊重你的时间。 迟到是没有任何借口的，假使无法避免迟到的发生，你必须在约定时间之前打通电话过去道歉，再继续未完成的工作。 16.向可以做出购买决策的权力先生推销。 17.事前必须努力准备材料。 18.有计划且自然地接近客户.并使客户觉得有益处，而能顺利进行商洽。 19.不可能与拜访的每一位客户达成交易，应当努力去拜访更多的客户来提高成交的百分比。 20.要了解你的客户，因为他们决定着你的业绩。 21.事前在成为一个优秀的经纪人之前，你要成为一个优秀的调查员。你必须去发现、去追踪、去调查，直到摸准客户的一切，使他们成为你的好明友为止。 22.了解你的房源，找出卖点。 23.业绩好的经纪人经得起失败，部分原因是他们对于自己的事业有不折不扣的信心。 24.了解客户并满足他们的需要。不了解客户的需求，就好象在黑暗中走路，白费力气又看不到结果。 25.最有价值的东西莫过于时间。 26.有三条增加成单率的法则：一是集中精力于你的重要客户，二是更加集中，三是更加更加集中。 27.客户没有高低之分，却有等级之分。依客户等级确定投入的精力。 28.接近客户一定不可千篇一律公式化，必须事先有充分准备，针对各类型的客户，采取最适合的接近方式及开场白。 29.机会往往是一纵即逝，必须迅速、准确判断，以最快时间成交。 30.把精力集中在正确的目标，正确地使用时间及正确的客户，你将拥有老虎之眼。 31.推销的黄金准则是你喜欢别人怎样对你，你就怎样对待别人；推销的白金准则是按人们喜次的方式待人。 32.让客户谈论自己。让一个人谈论自己，可以给你大好的良机去挖掘共同点，建立好感并增加完成推销的机会。 33.推销必须有耐心。以免操之过急，亦不可掉以轻心，必须从容不迫，察颜观色，并在适当时机促成交易。 34.遭客户拒绝，切勿泄气，要设法找出客户拒绝的原因，再对症下药。 35.对客户周围的人也要热诚、耐心。 须知他们极有可能直接或间接地影响客户的决定。 36.为帮助客户而销售，而不是为了提成而销售。 37.在任何时间、任何地点，去说服任何人，始终起作用的因素就是真诚。 38.不要卖而要帮。 卖是把东西塞给客户，帮却是为客户做事。 39.客户用逻辑来思考问题，但使他们采取行动的则是感情。 因此必须要按动客户的心动钮。 40.经纪人与客户之间的关系决不需要微积分那样的公式和理论，需要的是今天的新闻呀、天气呀等话题。 因此，切忌试图用单纯的道理去让顾客动心。 41.要打动顾客的心。 42.对客户的异议自己无法回答时，绝不可。 2. 有关房地产的知识 房地产知识房地产的概念 房地产概念有广义和狭义之分。 广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。 -------------------------------------------------------------------------------- 房地产业及其特性 房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。 房地产业作为一项独特的产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性，了解这些特性对于投资房地产会有很大的帮助，房地产业的主要特性有： ①房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。 一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。 ②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。 由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。 从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。 由于房地产的以上特性，就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。 而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。 ③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。 土地具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。 因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。 ④投资规模大，开发建设周期长。 比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。 这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。 ⑤房地产的保值、增值性。 由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。 房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。 -------------------------------------------------------------------------------- 什么叫公房？ 公房，也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。 它是指国家（中央 *** 或地方 *** 、城市 *** ）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地 *** 建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。 公房随着出售而变为私房。 -------------------------------------------------------------------------------- 什么是大产证和小产证？ 在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。 房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。 对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。 小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。 -------------------------------------------------------------------------------- 什么是单元式住宅 单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。 这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2-4户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5-8户），住户由楼。 3. 新手买房必看的购房常识 对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是一个很重要的问题。但往往是大家买房时非常茫然，不知道从何下手。 那么首次购房需要注意哪些问题呢？ 一、确定买房目标购房的前提是理性和有规划的消费。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。但是在目前限购令下是否要一步到位买终极住房还需您根据自身实际情况确定。 二、学习买房常识学习必要的房地产基础知识，这是购房的必需。房屋因为涉及金额巨大，购房是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有专业的经纪人可以为购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，但是，目前国内的房地产市场还不是特别的完善。 因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。 三、积累买房首付款购房的关键：买房首付款的积累。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。 4. 购房常识知多少 购房常识使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅， *** 以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 购房常识公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。购房常识廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。 我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 购房常识私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。 在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 购房常识共同共有房产 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。购房常识开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米———3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造多了解这些购房常识，对购房很有帮助。 5. 你不知道的房产小常识有哪些 1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。 2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。 3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。 一般住宅用的土地使用权为70年。 4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。 土地使用权到期后可以由房屋业主联名提出延长土地使用权期限，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年；而房屋所有权（即房产权）则是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。 房产的基本参数，关于房屋的结构，建筑方式等等，房产的主要属性。 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）。 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。 进深：一幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离。 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3m~3。9m较舒适）。 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。 净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度。 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室。 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。 用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 6. 重要 1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑权属年限是50年。 2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”，要么是定金，要么是保证金。 3、挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。 4、低层为一层至三层，多层为四层至六层，小高层为七层至九层，高层为十层及以上。 5、别以为九到十一楼不错，这是阳光*强烈的位置。 6、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。 7、别以为实测面积是对的，较好自己带上卷尺测量。 8、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，很多保险公司都可以为你打折。 9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。 12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。 13、提取公积金缴付房租的条件是房租超过家庭工资收入规定比例的。 14、使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，较低首付款比例为20%。 15、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值*。 16、居住证持有人或将享与户籍人口同等多项权利，其中就包括享有公积金服务。 17、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。 18、无房（在缴存城市无自由住房且租房的）的职工，只要连续缴存公积金满3个月，无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。 19、公积金贷款都有较高限额，全国各地的限额标准不一样。例如，上海公积金政策是，首套自住房较高贷120万。 20、住房公积金组合贷款指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。 21、近日执行公积金利率为：贷款期限在5年（含）以下的年利率为3.50%，贷款期限在5年以上的年利率为4.00%。 22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。 23、区别：等额本息，就是每个月还款额度始终不变。而等额本金，是在每个月还款总额里本金不变，利息另算。 24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受头次购房的各种优惠政策。 （以上回答发布于2018-10-30，当前相关购房政策请以实际为准） 7. 购房应该知道的常识有多少 使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅， *** 以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。 廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 共同共有房产 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造 8. 房地产的基础知识 你好，这个是我以前被选为精华的知识，发过来给你看看噢。 首先是一些房地产的基本知识，就是一些常用术语啦之类的。 比如什么叫三通一平，五证是什么，容积率这些基本常识。 这些在网上都可以搜索到，自己再稍微整理一下就好。 然后就是如果是销售，就要懂一些销售技巧，这些在公司的话会有培训，也可以自己找一些相关的书籍来看。 如果是策划，在充实自己的专业知识的同时，可以多找一些其他房地产策划的案例来看看，看他们是如何操作，在各项程序中如何进行实施等等。 然后对于建筑方面最好也要有一些常识，什么样的房型比较好，位置方位等等。 最后有空可以对风水做一些研究噢，呵呵。 9. 十分有用的房产小知识有哪些 房产属于不动产，作为土地上不可分割的建筑物，因此房产受到土地自然物特性的影响： 1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。 2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。 3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。 一般住宅用的土地使用权为70年。 4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。 土地使用权到期后可以由房屋业主联名提出延长土地使用权期限，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。 至于再次申请的期限，不应该超过30年；而房屋所有权（即房产权）则是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。 房产的基本参数，关于房屋的结构，建筑方式等等，房产的主要属性。 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）。 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。 进深：一幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离。 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3m~3。9m较舒适）。 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。 净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度。 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室。 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。 用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。 合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 最后是与面积有关的概念，买房时则需要仔细了解这一块。 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。 板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积=套内使用面积+分摊的功用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积=套内面积*公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和 公用建筑面积=整栋楼的建筑面积？套内建筑面积？不应分摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积（总占地面积）之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
房地产投资方式：两条途径：基本建设途径和房地产开发途径。四种方式：基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。基本建设式是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。楼宇购买式投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。合作开发式如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。购买股权式由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;二是对一家公司股权的收购，投资人需与另一家关联公司联手进行，投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;三是如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。
1. 市场趋势：了解当地房地产市场的趋势和预测，以便做出明智的投资决策。2. 财务状况：确保自己有足够的资金来购买房产，并且能够承担贷款和其他相关费用。3. 房产质量：购买高质量的房产可以确保其价值的稳定和增长。4. 地理位置：房产的地理位置是影响其价值的重要因素，因此需要考虑房产所在的区域和周边环境。5. 法律法规：了解当地的房地产法律法规，以确保自己的投资合法合规。
房地产的投资决策
房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。下面是我为大家带来的关于房地产投资决策的文章，欢迎阅读。
(一)房地产投资决策的工作阶段与步骤
房地产投资决策过程通常有三个阶段：
(1)策略阶段，即界定可接受的收益和风险;
(2)分析阶段，即衡量可能的收益与风险;
(3)决策阶段，即评估各种收益与风险。
房地产投资决策的具体工作，则包括5个基本步骤，即：
(1)明确投资者目的、目标和约束条件;
(2)分析投资环境与市场条件;
(3)进行投资项目财务分析;
(4)应用决策准则;
(5)投资决策
(二)房地产投资决策的类型
房地产投资决策，即是否就某个具体的房地产开发项目进行投资，是一个较为笼统的提法。在房地产投资实践活动中，往往涉及到一系列具体的投资决策工作。按照投资决策所要决定的问题的性质或目的，可以房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策和置业投资决策三种具体类型。而每一种具体类型的投资决策，又会涉及一系列投资决策问题。
(三)房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标
不同的投资者有着不同的`投资策略。中小型房地产企业更注重企业的成长性和盈利性，面临的主要是单一项目的投资决策问题。大型房地产企业在决策单一项目的投资问题时，往往还要考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布、物业类型分布、市场所处的周期阶段等。房地产企业的业务模式，即其营业收入是来自开发投资、置业投资，还是两种投资履行兼而有之，也影响其目标投资收益水平和可容忍的风险水平。
决策的方法：
(一)确定型决策方法
确定型决策是在未来自然状态已知时的决策，即每个行动方案达到的效果可以确切地计算出来，从而可以根据决策目标做出肯定抉择的决策。该决策具有反复、经常出现的特点。决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称做程序化决策。对于这类问题的决策，可以应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策。
(二)风险型决策方法
风险型决策是指虽然未来事件的自然状态不能肯定，但是发生概率为已知的决策，又称随机性决策。风险型决策的判断特征是：存在明确的决策目标;存在多个备选方案;存在不以决策者意志为转移的多种未来事件的各自然状态;各备选方案在不同自然状态下的损益值可以计算;可推断各自然状态出现的概率。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。
(三)不确定型决策方法
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。
根据现在的投资市场中，房地产项目众多，鱼龙混杂，一不小心就会买到升值潜力较小的房子，导致现在很多投资者资金被套牢，错过许多投资房地产机会。那么，那么我们就来说一下投资房地产那些事。如何投资房地产？要想知道如何投资房地产，那就必须考虑以下问题。1.配套设施的考察房屋配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，应合理安排，一次建成。2.杜区投资环境的考察环境现在越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目都在宜称自己的环堵活官居住。其实，一套房子或一个小区的环境主要包括两个方面，周边地理环境(地段)和小区内的环境。3.小区环境绿化的考察根据有关规定，小区环境绿化有以下标准：(1)要有足够的绿化面积。(2)绿地应接近居民住宅，以利观赏。(3)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。投资房地产要考虑因素1.交通状况现在影响房地产价格最显著的因素是小区的地段，决定一个地段好坏的最活跃的因素是交通状况。小区附近有一条宽阔的道路，这样可以使不好的地段变成一个好的地段，相应的房地产价钱自然也就直线上升。因此，投资者在投资房地产前要仔细研究房屋所在的城市规划方案，研究房屋所在城市的基础建设情况，积极寻找自己所看中的房地产升值的关键因素。2.周边环境周边环境主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会让房地产升值。3.物业管理物业管理这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用好物业管理这一因素的关键是在购买房地产时，应该将物来管理公司的资质、服务水平重点考察和信誉，还要研究所购房地产所在小区是否形成规模。总而言之，在投资房地产的时候一定要慎重考虑，毕竟要投资房地产需要花费很大一笔资金。以上就是我们对投资房地产知识的整理，希望以上内容可以帮到大家。
持有投资房地产，资本增值租金赚，若作存货或自用，可就不属此类管，企业代建房地产，建造合同来规范，售后租回和租金，适用租赁准则去，利益流入成本定，同时满足方确认，初始计量成本时，外购好比买东西，自行建造定成本，预定可用是标准。
投资性房地产记忆其他口诀
若是条件不成熟，计入损益莫呕气，后续计量要区分，成本公允两模式，成本计量建筑物，适用固定资产去，若是土地使用权，当用无形资产定，采用公允模式法，活跃市场价合理，公允价值持续有，不提折摊进损益，计量模式一确定，不得随意变和更。
若是成本转公允，属于会计政策改，若想公允改成本，准则明确不允许，确凿证据用途改，应将资产来转换，成本模式用账面，公允模式按当日，公允账面有差额，转为自用计损益，若是自用转换来，差额损失增权益，最后处置退出时，产生差额进损益。
还有披露五项目，种类金额和模式，成本模式有折摊，还有减值说情况，公允依据和方法，变动影响损益数，转换情况和理由，损益权益的影响，还有当期处置的，也要报上影响数。
投资性房地产属于不太难的章节，首先把握三点确认、记录、计量，即哪些业务应该确认为投资性房地产（定义、范围），确认后如何做会计分录（取得时、持有过程中、出售时、转换时），做会计分录时金额如何计量（每种情况下的计量）。根据这三点把书上的内容整理出来就清晰明了了。