2004年房地产经纪人真题-房地产经纪实务一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。 A.生产相对过剩B.供不应求 C.生产绝对过剩D.供求基本平衡 2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。 A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的 B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的 C.房地产市场营销系统不具有环境相关性 D.房地产市场营销系统具有特定目标 3.下列不属于房地产产品特征的是()。 A.开发周期长B.投资金额大 C.变现能力强D.产品差异大 4.市场营销控制包括：①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的差距;④估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。 A.①②③④ B.④③②① C.②①④③ D.②①③④ 5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。 A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据 B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面 C.市场调研要体现调研人员的主观愿望 D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料 6.在进行房地产市场调研时，应首先()。 A.确定调研目的B.制定调研计划 C.编制调研进度表D.进行初步调研 7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。 A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研 C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研 8.某房地产开发商投资开发高档别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。 A.非随机抽样 B.分层随机抽样 C.分群随机抽样D.配额抽样 9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。 A.l～3年B.l～5年 C.3～5年D.5～10年 10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。 A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择 C.房地产市场细分D.房地产项目定位 11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。 A.地理因素B.人口因素 C.行为因素D.心理因素 12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。 A.销售速度与价格B.工程建设速度 C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例 13.房地产市场潜量 Q2与最低量 Q1之差 Q2- Q1，表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。 A.甲市场B.乙市场 C.丙市场D.丁市场 14.甲、乙两城市之间的距离为5100米，人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商因分界点距甲城市的距离为()。 A.1020米 B.1275米 C.1700米 D.3400米 15.产品定位就是()。 A.形成标准化产品B.形成系统化产品 C.形成差异化产品D.形成综合化产品 16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。 A.销售里B.供给量 C.空置率D.需求量 17.某房地产开发南新建“ X X广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。 A.产品定位B.客户定位 C.形象定位D.市场定位 18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。 A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构 C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别 19.在项目SWOT分析中，最理想的对策是()。 A.SO对策 B. WO对策 C. ST对策 D. WT对策 20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。 A.引人期B.成长期 C.成熟期D.衰退期 21.下列表述中不符合房地产定价原则的是() A.提高市场占有率B.反映市场供求 C.掌握定价范围 D.体现价值 22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目，总成本为 12 000万元，目标利润为3800万元，若销售税费率为10%，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。 A.3555 元/m2 B. 3950元/m2 C.4345元/m2 D. 4389元/m2 23.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。 A.21 429m2 B.30000 m2 C.34300m2 D 55 714m2 24.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。 A.调价时间B.调价范围 C.调价频率和调价幅度D.调价总额 25.引起层差大幅度跳动的是()。 A.朝向B.户型设计 C.户型面积D.景观突变 26.卖点与项目定位的不同在于()。 A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同 C.卖点能够展示D卖点能够吸引人 27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让广大消费者了解它，树立品牌形象，宜采用的广告策略是()。 A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略 C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略 28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。 A.通知性广告B.说服性广告 C.诉求性广告D.提醒性广告 29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。 A.销售促进B.关系推广 C.广告推广D.人员促销 30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。 A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产 B.根据分销渠道的层级结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道 C.在房地产市场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道 D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和三级渠道定义为长渠道 31.在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。 A.量力而行法B.追随法 C.销售百分比法D.目标任务法 32.下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是()。 A.负责制定长期计划和年度计划 B.分析市场趋势和新的需求 C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力 D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售 33.房地产营销控制工作的第一个步骤是()。 A.确定控制对象B.设置控制目标 C.确立控制标准D.选择检查方法 34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型，属于()。 A.整体规划模型B.区域模型 C.局部模型D、环境模型 35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。 A.产品推广B.人员推广 C.活动推广D.形象推广 36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套 C.80套D.100套 37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是 ()。 A.资金B.关系 C.房源D.房地产经纪人 38.李某有一套 100 m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托，一周后上涨至48万元， 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是()。 A.法律属性B.物理属性 C.经济属性D.心理属性 39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。 A.交房日期B.房屋状况 C.房地产权证D.税费支付方式 40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。 A.套盘B.笋盘 C.新盘D.散盘 41.下列关于房源和客源关系的表述中，不正确的是()。 A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调 C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰 42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。 A.人际网络揽客法B.讲座揽客法 C.客户介绍揽客法D.广告揽客法 43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。 A.分析信息B.应用信息 C.反馈信息D.存档 44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。 A.拥有房屋B.有土地使用证 C.有房地产权证D.产权清晰 45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。 A.体察客户的希望原则B.合法原则 C.售价最高原则D.节省费用原则 46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。 A.搜集房屋情况资料B.核实产权 C.明确委托关系D.提供个案资料 47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10 000元给卖方，两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人，此时，对定金的处理应为()。 A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元 C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方 48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。 A.收取定金B.进行公证 C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件 49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。 A.虚报成交价B.乱收费 C.客源资料外泄D.伪造签名 50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及 室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。 A.操作不规范B，房地产经纪人道德 C.房源保管D服务协议 二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分) 51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有()。 A.房地产行情分析专家B.公关专家 C.媒体传播专家D文案高手 E.财务专家 52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比，前者更侧重于对()的研究。 A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式 C.消费者的消费习惯D.消费者的特征 E.消费者的个人偏好 53.房地产市场调查的主要内容有()。 A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查 C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查 E.房地产市场环境调查 54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。 A.可测量性B.可进人性 C.可替代性D.可盈利性 E.可行性 55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。 A.少量营销B.大量营销 C.产品差异化营销D目标市场营销 E.社会化市场营销 56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的有()。 A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性 B.项目研究人员应该是在行的专家 C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性 D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究 E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10% 57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。 A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况 C.市场需求D租金微调 E.租户的信誉 58.房地产项目除具有一般项目的基本特性，还具有的特性有()。 A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性 C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性 E.项目投资低风险性 59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。 A.房地产项目针对哪些不同的消费群体 B.如何让消费者理解产品的内涵 C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为 D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么 E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么 60.广告策划包括()。 A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析 B.确定广告战略目标 C.广告创意分析 D.广告时间分析与选择 E.确定广告预算 61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。 A.成本加成定价法B.变动成本定价法 C.竞争导向定价法D.比较定价法 E.盈亏平衡定价法 62.对房地产价格敏感度进行分析时，一般来说，有()。 A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感 B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感 C.高档别墅客户只对单价敏感 D.低档盘、小户型的客户对单价敏感 E.高档别墅的客户只对总价敏感 63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。 A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点 C.卖点必须能够展示，能够表现出来 D.卖点必须在项目定位阶段就确定 E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点 64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现 场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。 A.直接渠道B.一级渠道 C.二级渠道D.独家分销渠道 E.密集型分销渠道 65.房地产营销计划的内容包括()。 A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略 C.反馈与改进策略D制定行动方案 E.编制预算方案 66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。 A.职位类型B.职位层次 C.职位数量D.职位职能 E.职位权责 67.房地产营销控制方法主要有()。 A.年度计划控制B.赢利能力控制 C.成本控制D.战略控制 E.房地产营销审计 68.房地产销售准备阶段的工作包括()。 A.划分销售阶段B.准备销售资料 C准备销售现场D确定销售人员 E.制定销售策略 69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。 A.报纸广告B直接接触 C.银行D.房地产相关行业 E.资产管理中心 70.房源开拓的原则主要有()。 A.公共性B.及时性 C.变动性D.持续性 E.集中性 71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。 A.工作效率低 B.房源信息不能实现共享 C.会出现“留盘”行为 D.房源信息较易外泄 E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性 72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。 A.需求者B.购买能力 C.需求意向D.购买动机 E.需求类型 73.客源开拓的策略主要有()。 A.将精力集中于市场营销 B.致力于发展与客户之间的关系 C.培养正确的判断力和敏锐的观察力 D.搜寻服务供应商 E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户 74.按客户的性质不同，客源包括()。 A.买卖客户B.租赁客户 C.机构客户D.个人客户 E.关系客户 75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。 A.规范管理B.给大客户一定回扣 C.树立企业形象D提倡同业合作 E.收取预付佣金 76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。 A.微笑B.真诚 C.博学D.机敏 E.研究 77、损失发生前风险管理的目标主要有()。 A.节约成本B.减少忧虑心理 C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序 E.保证公司的持续发展 78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。 A.客户B.本机构经纪人 C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织 E.房地产经纪行政主管部门 79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。 A.不能过于保守，要合理承担风险 B.尽量不以影响日常的工作效率为前提 C.要正确衡量风险发生的概率及其后果 D.全面考察 E.量力而行 80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。 A.对外承诺标准化B.风险的转移 C.风险的控制与分配D.责任人的培训 E.建立检查稽核体系 三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分) (一) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。 81.乙公司的项目定位属于()。 A.产品定位B.形象定位 C.客户定位D.功能定位 82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用最大的专家是()。 A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家 C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家 83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。 A.自然可行B.规划可行 C.财务可行D.技术可行 84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为()。 A. 2941元/ m2 B. 3125元m2 C 3676元/ m2 D. 3922元/ m2 85.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。 A.难点户型的均价调整B.难点户型层差和朝向差调整 C.难点户型的重点推荐D.难点户型的总价提高 86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。 A.广告推广B.活动推广 C.关系推广D.形象推广 (二) 甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积 10 000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。 87.根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用()。 A.零级渠道B.窄渠道 C.一级渠道D.独家分销渠道 88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后，宜在()开始介人。 A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段 C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段 89.乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。 A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算 C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案 90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。 A.区域内四星级酒店客户调研 B.区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研 C.区域内交通便捷度调研 D.区域内大型购物中心市场价格水平调研 91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有()。 A.鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出自身特点 B.调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅 C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划 D.建议开始进行广告宣传吸引客户 (三) 某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。 92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。 A.私盘制B.公盘制 C.MLS D.分区公盘制 93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有()。 A.迅速安排张某同王某见面洽谈 B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成 C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机 D.为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等 94.张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有()。 A.提供近期类似成交案例价格供其参考 B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格 C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激 烈的假象，促使其下决心 D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点 95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。 A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别 B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价 C.某提供假身份证 D.私下促成该笔业务，佣金归己 (四) 甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。 96.下列说法中正确的是()。 A.赵某是乙房产的所有人 B.赵某是甲房地产经纪公司的客源 C.钱某是甲房地产经纪公司的客源 D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产 97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。 A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别 C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯 98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。 A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金 C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议 99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。 A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄 B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制 C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制 D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息 100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。 A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险 C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成房源损失的风险
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一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 第 1 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 【正确答案】： D 第 2 题 一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【正确答案】： C 第 3 题 下列关于价值类型的表述中，错误的是()。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】： A 第 4 题 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【正确答案】： B 第 5 题 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。 A.了解某宗房地产的出租****益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 【正确答案】： D 第 6 题 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 【正确答案】： D 第 7 题 下列房地产中，变现能力相对较强的是()。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【正确答案】： C 第 8 题 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 【正确答案】： B 第 9 题 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值的一般是()。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 【正确答案】： B 第 10 题 某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【正确答案】： B 第 11 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 【正确答案】： C 第 12 题 设立地役权通常会使()。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 【正确答案】： A 第 13 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 【正确答案】： A 第 14 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.利用原则 【正确答案】： A 第 15 题 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 【正确答案】： D 第 16 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【正确答案】： C 第 17 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 【正确答案】： B 第 18 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【正确答案】： C 第 19 题 某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为()元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 【正确答案】： A 第 20 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【正确答案】： D 第 21 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【正确答案】： B 第 22 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 【正确答案】： D 第 23 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【正确答案】： D 第 24 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【正确答案】： B 第 25 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【正确答案】： C 第 26 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【正确答案】： D 第 27 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 【正确答案】： B 第 28 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【正确答案】： B 第 29 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和未来的价格资料 【正确答案】： A 第 30 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/㎡。 A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 【正确答案】： C 第 31 题 威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【正确答案】： A 第 32 题 某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为()万元。 A.500 B.525 C.600 D.1650 【正确答案】： D 第 33 题 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【正确答案】： D 第 34 题 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。 A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 【正确答案】： D 第 35 题 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【正确答案】： A 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 第 36 题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。 A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 【正确答案】： A,B,C,D 第 37 题 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有()。 A.中华人民共和国物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.城市房地产开发经营管理条例 D.房地产估价规范 E.城市房屋拆迁估价指导意见 【正确答案】： A,B,D,E 第 38 题 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有()。 A.对房地产本身进行投资改良 B.需求增加导致稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济 E.提高建造成本 【正确答案】： B,D 第 39 题 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。 A.拖欠建设工程价款 B.已抵押担保的债券数额 C.房地产变卖处置费用 D.诉讼费用 E.其他法定优先受偿款 【正确答案】： A,B,E 第 40 题 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。 A.完全产权价值 B.出租****益价值 C.快速变现值 D.承租****益价值 E.残余价值 【正确答案】： C,E 第 41 题 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。 A.建筑平面布置 B.朝向、楼层 C.环境景观 D.土地开发程度 E.房屋完损等级 【正确答案】： A,D,E 第 42 题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。 A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 【正确答案】： A,B,C,D 第 43 题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。 A.土地所有权 B.依法承包的荒山的土地使用权 C.宅基地使用权 D.固有汽车加油站 E.乡镇企业用房 【正确答案】： A,C 第 44 题 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有()。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 【正确答案】： A,B,D 第 45 题 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出()。 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.可能的估计值 【正确答案】： A,B,E 第 46 题 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括()。 A.土地取得成本 B.开发成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费 【正确答案】： A,B,C,D 第 47 题 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有()。 A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【正确答案】： A,D,E 第 48 题 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A.理论上适用的估价方法，都必须选用 B.在适用的估价方法中，选用两种即可 C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D.必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 【正确答案】： A,C,E 第 49 题 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。 A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 【正确答案】： C,E 第 50 题 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估()。 A.拟买卖的房地产市场价值 B.买方愿意支付的 C.买方可承受的价 D.卖方可接受的 E.卖方愿意接受的价 【正确答案】： A,C,D 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) 第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 () 【正确答案】： × 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 () 【正确答案】： × 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 () 【正确答案】： × 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 () 【正确答案】： √ 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 () 【正确答案】： × 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 () 【正确答案】： × 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 () 【正确答案】： √ 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 () 【正确答案】： × 第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 () 【正确答案】： √ 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 () 【正确答案】： √ 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 () 【正确答案】： × 第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 () 【正确答案】： √ 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 () 【正确答案】： × 第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 () 【正确答案】： √ 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 () 【正确答案】： × 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。) 第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元 第一年净收益=1179.10万元 第二年净收益=1394.95万元 第三年净收益=1683.69万元 第四年净收益=1973.72万元 收益期限为40年-2年=38年
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一、问答题：（每题10分，共30分） （一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700㎡。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况? （二）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？ （三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1－4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/㎡，且每年不变；5－6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/㎡，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。 二、 单项选择题： （一） 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。 a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）途径。 a.自行改变 b.经上级主管部门批准改变 c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（ ）。 a.该两幢房屋的正常市场价值 b.该两幢建筑物的重新建造成本 c.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 d.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 4.该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（） a. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和 b. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 c. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 d. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 第 1 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 【正确答案】： D 第 2 题 一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【正确答案】： C 第 3 题 下列关于价值类型的表述中，错误的是()。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 【正确答案】： A 第 4 题 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【正确答案】： B 第 5 题 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。 A.了解某宗房地产的出租****益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 【正确答案】： D 第 6 题 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 【正确答案】： D 第 7 题 下列房地产中，变现能力相对较强的是()。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【正确答案】： C 第 8 题 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 【正确答案】： B 第 9 题 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值的一般是()。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 【正确答案】： B 第 10 题 某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 【正确答案】： B 第 11 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 【正确答案】： C 第 12 题 设立地役权通常会使()。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 【正确答案】： A 第 13 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 【正确答案】： A 第 14 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.利用原则 【正确答案】： A 第 15 题 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 【正确答案】： D 第 16 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 【正确答案】： C 第 17 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00 【正确答案】： B 第 18 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【正确答案】： C 第 19 题 某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为()元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 【正确答案】： A 第 20 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【正确答案】： D 第 21 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【正确答案】： B 第 22 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 【正确答案】： D 第 23 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【正确答案】： D 第 24 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 【正确答案】： B 第 25 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【正确答案】： C 第 26 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【正确答案】： D 第 27 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 【正确答案】： B 第 28 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/㎡。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【正确答案】： B 第 29 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和未来的价格资料 【正确答案】： A 第 30 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/㎡。 A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 【正确答案】： C 第 31 题 威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【正确答案】： A 第 32 题 某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为()万元。 A.500 B.525 C.600 D.1650 【正确答案】： D 第 33 题 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【正确答案】： D 第 34 题 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。 A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 【正确答案】： D 第 35 题 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定 【正确答案】： A 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 第 36 题 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。 A.增加抵押贷款 B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D.处置抵押房地产 E.租赁抵押房地产 【正确答案】： A,B,C,D 第 37 题 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有()。 A.中华人民共和国物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.城市房地产开发经营管理条例 D.房地产估价规范 E.城市房屋拆迁估价指导意见 【正确答案】： A,B,D,E 第 38 题 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有()。 A.对房地产本身进行投资改良 B.需求增加导致稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济 E.提高建造成本 【正确答案】： B,D 第 39 题 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。 A.拖欠建设工程价款 B.已抵押担保的债券数额 C.房地产变卖处置费用 D.诉讼费用 E.其他法定优先受偿款 【正确答案】： A,B,E 第 40 题 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。 A.完全产权价值 B.出租****益价值 C.快速变现值 D.承租****益价值 E.残余价值 【正确答案】： C,E 第 41 题 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。 A.建筑平面布置 B.朝向、楼层 C.环境景观 D.土地开发程度 E.房屋完损等级 【正确答案】： A,D,E 第 42 题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。 A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 【正确答案】： A,B,C,D 第 43 题 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。 A.土地所有权 B.依法承包的荒山的土地使用权 C.宅基地使用权 D.固有汽车加油站 E.乡镇企业用房 【正确答案】： A,C 第 44 题 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有()。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 【正确答案】： A,B,D 第 45 题 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出()。 A.较乐观的估计值 B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.可能的估计值 【正确答案】： A,B,E 第 46 题 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括()。 A.土地取得成本 B.开发成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费 【正确答案】： A,B,C,D 第 47 题 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有()。 A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【正确答案】： A,D,E 第 48 题 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A.理论上适用的估价方法，都必须选用 B.在适用的估价方法中，选用两种即可 C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D.必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 【正确答案】： A,C,E 第 49 题 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。 A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 【正确答案】： C,E 第 50 题 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估()。 A.拟买卖的房地产市场价值 B.买方愿意支付的 C.买方可承受的价 D.卖方可接受的 E.卖方愿意接受的价 【正确答案】： A,C,D 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分) 第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 () 【正确答案】： × 第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 () 【正确答案】： × 第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 () 【正确答案】： × 第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 () 【正确答案】： √ 第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 () 【正确答案】： × 第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 () 【正确答案】： × 第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 () 【正确答案】： √ 第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 () 【正确答案】： × 第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 () 【正确答案】： √ 第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 () 【正确答案】： √ 第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 () 【正确答案】： × 第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 () 【正确答案】： √ 第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 () 【正确答案】： × 第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 () 【正确答案】： √ 第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 () 【正确答案】： × 四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。) 第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元 第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元 第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元 第一年净收益=1179.10万元 第二年净收益=1394.95万元 第三年净收益=1683.69万元 第四年净收益=1973.72万元 收益期限为40年-2年=38年
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2004年房地产经纪人真题-房地产经纪实务一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。 A.生产相对过剩B.供不应求 C.生产绝对过剩D.供求基本平衡 2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。 A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的 B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的 C.房地产市场营销系统不具有环境相关性 D.房地产市场营销系统具有特定目标 3.下列不属于房地产产品特征的是()。 A.开发周期长B.投资金额大 C.变现能力强D.产品差异大 4.市场营销控制包括：①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的差距;④估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。 A.①②③④ B.④③②① C.②①④③ D.②①③④ 5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。 A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据 B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面 C.市场调研要体现调研人员的主观愿望 D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料 6.在进行房地产市场调研时，应首先()。 A.确定调研目的B.制定调研计划 C.编制调研进度表D.进行初步调研 7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。 A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研 C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研 8.某房地产开发商投资开发高档别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。 A.非随机抽样 B.分层随机抽样 C.分群随机抽样D.配额抽样 9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。 A.l～3年B.l～5年 C.3～5年D.5～10年 10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。 A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择 C.房地产市场细分D.房地产项目定位 11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。 A.地理因素B.人口因素 C.行为因素D.心理因素 12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。 A.销售速度与价格B.工程建设速度 C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例 13.房地产市场潜量 Q2与最低量 Q1之差 Q2- Q1，表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。 A.甲市场B.乙市场 C.丙市场D.丁市场 14.甲、乙两城市之间的距离为5100米，人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商因分界点距甲城市的距离为()。 A.1020米 B.1275米 C.1700米 D.3400米 15.产品定位就是()。 A.形成标准化产品B.形成系统化产品 C.形成差异化产品D.形成综合化产品 16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。 A.销售里B.供给量 C.空置率D.需求量 17.某房地产开发南新建“ X X广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。 A.产品定位B.客户定位 C.形象定位D.市场定位 18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。 A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构 C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别 19.在项目SWOT分析中，最理想的对策是()。 A.SO对策 B. WO对策 C. ST对策 D. WT对策 20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。 A.引人期B.成长期 C.成熟期D.衰退期 21.下列表述中不符合房地产定价原则的是() A.提高市场占有率B.反映市场供求 C.掌握定价范围 D.体现价值 22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目，总成本为 12 000万元，目标利润为3800万元，若销售税费率为10%，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。 A.3555 元/m2 B. 3950元/m2 C.4345元/m2 D. 4389元/m2 23.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。 A.21 429m2 B.30000 m2 C.34300m2 D 55 714m2 24.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。 A.调价时间B.调价范围 C.调价频率和调价幅度D.调价总额 25.引起层差大幅度跳动的是()。 A.朝向B.户型设计 C.户型面积D.景观突变 26.卖点与项目定位的不同在于()。 A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同 C.卖点能够展示D卖点能够吸引人 27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让广大消费者了解它，树立品牌形象，宜采用的广告策略是()。 A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略 C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略 28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。 A.通知性广告B.说服性广告 C.诉求性广告D.提醒性广告 29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。 A.销售促进B.关系推广 C.广告推广D.人员促销 30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。 A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产 B.根据分销渠道的层级结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道 C.在房地产市场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道 D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和三级渠道定义为长渠道 31.在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。 A.量力而行法B.追随法 C.销售百分比法D.目标任务法 32.下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是()。 A.负责制定长期计划和年度计划 B.分析市场趋势和新的需求 C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力 D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售 33.房地产营销控制工作的第一个步骤是()。 A.确定控制对象B.设置控制目标 C.确立控制标准D.选择检查方法 34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型，属于()。 A.整体规划模型B.区域模型 C.局部模型D、环境模型 35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。 A.产品推广B.人员推广 C.活动推广D.形象推广 36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套 C.80套D.100套 37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是 ()。 A.资金B.关系 C.房源D.房地产经纪人 38.李某有一套 100 m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托，一周后上涨至48万元， 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是()。 A.法律属性B.物理属性 C.经济属性D.心理属性 39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。 A.交房日期B.房屋状况 C.房地产权证D.税费支付方式 40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。 A.套盘B.笋盘 C.新盘D.散盘 41.下列关于房源和客源关系的表述中，不正确的是()。 A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调 C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰 42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。 A.人际网络揽客法B.讲座揽客法 C.客户介绍揽客法D.广告揽客法 43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。 A.分析信息B.应用信息 C.反馈信息D.存档 44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。 A.拥有房屋B.有土地使用证 C.有房地产权证D.产权清晰 45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。 A.体察客户的希望原则B.合法原则 C.售价最高原则D.节省费用原则 46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。 A.搜集房屋情况资料B.核实产权 C.明确委托关系D.提供个案资料 47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10 000元给卖方，两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人，此时，对定金的处理应为()。 A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元 C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方 48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。 A.收取定金B.进行公证 C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件 49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。 A.虚报成交价B.乱收费 C.客源资料外泄D.伪造签名 50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及 室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。 A.操作不规范B，房地产经纪人道德 C.房源保管D服务协议 二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分) 51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有()。 A.房地产行情分析专家B.公关专家 C.媒体传播专家D文案高手 E.财务专家 52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比，前者更侧重于对()的研究。 A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式 C.消费者的消费习惯D.消费者的特征 E.消费者的个人偏好 53.房地产市场调查的主要内容有()。 A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查 C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查 E.房地产市场环境调查 54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。 A.可测量性B.可进人性 C.可替代性D.可盈利性 E.可行性 55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。 A.少量营销B.大量营销 C.产品差异化营销D目标市场营销 E.社会化市场营销 56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的有()。 A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性 B.项目研究人员应该是在行的专家 C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性 D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究 E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10% 57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。 A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况 C.市场需求D租金微调 E.租户的信誉 58.房地产项目除具有一般项目的基本特性，还具有的特性有()。 A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性 C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性 E.项目投资低风险性 59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。 A.房地产项目针对哪些不同的消费群体 B.如何让消费者理解产品的内涵 C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为 D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么 E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么 60.广告策划包括()。 A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析 B.确定广告战略目标 C.广告创意分析 D.广告时间分析与选择 E.确定广告预算 61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。 A.成本加成定价法B.变动成本定价法 C.竞争导向定价法D.比较定价法 E.盈亏平衡定价法 62.对房地产价格敏感度进行分析时，一般来说，有()。 A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感 B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感 C.高档别墅客户只对单价敏感 D.低档盘、小户型的客户对单价敏感 E.高档别墅的客户只对总价敏感 63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。 A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点 C.卖点必须能够展示，能够表现出来 D.卖点必须在项目定位阶段就确定 E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点 64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现 场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。 A.直接渠道B.一级渠道 C.二级渠道D.独家分销渠道 E.密集型分销渠道 65.房地产营销计划的内容包括()。 A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略 C.反馈与改进策略D制定行动方案 E.编制预算方案 66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。 A.职位类型B.职位层次 C.职位数量D.职位职能 E.职位权责 67.房地产营销控制方法主要有()。 A.年度计划控制B.赢利能力控制 C.成本控制D.战略控制 E.房地产营销审计 68.房地产销售准备阶段的工作包括()。 A.划分销售阶段B.准备销售资料 C准备销售现场D确定销售人员 E.制定销售策略 69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。 A.报纸广告B直接接触 C.银行D.房地产相关行业 E.资产管理中心 70.房源开拓的原则主要有()。 A.公共性B.及时性 C.变动性D.持续性 E.集中性 71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。 A.工作效率低 B.房源信息不能实现共享 C.会出现“留盘”行为 D.房源信息较易外泄 E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性 72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。 A.需求者B.购买能力 C.需求意向D.购买动机 E.需求类型 73.客源开拓的策略主要有()。 A.将精力集中于市场营销 B.致力于发展与客户之间的关系 C.培养正确的判断力和敏锐的观察力 D.搜寻服务供应商 E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户 74.按客户的性质不同，客源包括()。 A.买卖客户B.租赁客户 C.机构客户D.个人客户 E.关系客户 75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。 A.规范管理B.给大客户一定回扣 C.树立企业形象D提倡同业合作 E.收取预付佣金 76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。 A.微笑B.真诚 C.博学D.机敏 E.研究 77、损失发生前风险管理的目标主要有()。 A.节约成本B.减少忧虑心理 C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序 E.保证公司的持续发展 78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。 A.客户B.本机构经纪人 C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织 E.房地产经纪行政主管部门 79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。 A.不能过于保守，要合理承担风险 B.尽量不以影响日常的工作效率为前提 C.要正确衡量风险发生的概率及其后果 D.全面考察 E.量力而行 80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。 A.对外承诺标准化B.风险的转移 C.风险的控制与分配D.责任人的培训 E.建立检查稽核体系 三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分) (一) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。 81.乙公司的项目定位属于()。 A.产品定位B.形象定位 C.客户定位D.功能定位 82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用最大的专家是()。 A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家 C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家 83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。 A.自然可行B.规划可行 C.财务可行D.技术可行 84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为()。 A. 2941元/ m2 B. 3125元m2 C 3676元/ m2 D. 3922元/ m2 85.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。 A.难点户型的均价调整B.难点户型层差和朝向差调整 C.难点户型的重点推荐D.难点户型的总价提高 86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。 A.广告推广B.活动推广 C.关系推广D.形象推广 (二) 甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积 10 000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。 87.根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用()。 A.零级渠道B.窄渠道 C.一级渠道D.独家分销渠道 88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后，宜在()开始介人。 A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段 C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段 89.乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。 A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算 C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案 90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。 A.区域内四星级酒店客户调研 B.区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研 C.区域内交通便捷度调研 D.区域内大型购物中心市场价格水平调研 91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有()。 A.鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出自身特点 B.调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅 C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划 D.建议开始进行广告宣传吸引客户 (三) 某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。 92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。 A.私盘制B.公盘制 C.MLS D.分区公盘制 93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有()。 A.迅速安排张某同王某见面洽谈 B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成 C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机 D.为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等 94.张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有()。 A.提供近期类似成交案例价格供其参考 B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格 C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激 烈的假象，促使其下决心 D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点 95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。 A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别 B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价 C.某提供假身份证 D.私下促成该笔业务，佣金归己 (四) 甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。 96.下列说法中正确的是()。 A.赵某是乙房产的所有人 B.赵某是甲房地产经纪公司的客源 C.钱某是甲房地产经纪公司的客源 D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产 97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。 A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别 C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯 98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。 A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金 C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议 99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。 A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄 B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制 C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制 D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息 100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。 A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险 C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成房源损失的风险
今天教务老师给大家收集整理了自考房地产投资教材，自考房地产投资08592的相关问题解答，还有免费的自考历年真题及自考复习重点资料下载哦，以下是全国我们为自考生们整理的一些回答，希望对你考试有帮助！自考有没有房产的专业呢？有“房地产开发与经营”专业专业名称：房地产开发与经营(专科)专业编号：a082210考试课程及学分要求：本专业考试课程不得少于15门，总学分不得少于71学分。必设课程及学分：公共政治课2门(8)、大学语文(4)、高等数学(7)、计算机应用基础(4)、工程制图与房屋构造(6)、工程力学(土)(6)、建筑结构(5)、建筑施工(5)、建筑工程定额与预算(4)、房地产项目管理(4)、房地产评估(5)、房地产经营管理(6)、房地产投资分析(4)、房地产法(3)。推荐选设课程及学分：英语(7)。实践性环节及要求：1、实习：生产实习；2、含实验的课程及实验所占学分：计算机应用基础(2)、工程力学(土)(0.5)；3、含课程设计的课程及课程设计所占学分：工程制图与房屋构造(1)、房地产评估(1)、建筑施工(1)；4、毕业考核：运用所学知识和技能，进行以房地产开发、经营与管理为主的综合考核。房地产策划的十本书籍在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降;反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。那么房地产业内都在看哪些书呢?1.《豪宅营销的66个细节》别墅和高端公寓作为住宅价值链上的终端产品，以其无可取代的资源私有化和严苛的产品细节得到了高端客群的垂青。其对应的细分市场与普通住宅有很大的不同，直接影响到产品设计、推广策略、价格策略等一系列动作。本书将豪宅营销分为定位篇、推广篇、营销篇、服务篇，并从66个操作细节上提炼了豪宅营销的特点，是一奉具有实战指导意义的工具书，对高端住宅产品开发、设计、营销人员有很强的借鉴意义。中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁作为中国房地产经理人联盟的轮值主席，我热情推荐唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》一书，书写得很专业、很细腻、很实战、很条理，总之一句话：很有价值!我会要求万科营销系统学习这本书，把产品与营销细节做好!创客工场创始人，原万科集团执行副总裁、万科北京总经理2.城市化与房地产市场本书是中国房地产研究系列丛书之2011年第46卷。全书内容包括关于目前我国楼市形势和调控中几个问题的分析、城市化与房地产市场：交互影响与协调发展、住房公积金监管模式比较研究、欧美发达国家住房租赁市场发展与管理的经验教训与启示等。本书给供相关专业人员参考阅读。3.把脉地产营销——二三线城市100个难题100个办法《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》是国内研究二、三线城市房地产营销的第一部著作，涉及房地产开发的整个过程。本书作者唐安蔚高屋建瓴，通过对房地产转型方向的预测和分析，提出房地产营销模式的转型和发展趋势。书中不仅针对住宅产品总结了一套套行之有效的解决办法，还对目前和未来市场备受关注的商业综合体、旅游地产、养老养生地产等进行了深入剖析。《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》最大的特色就是实战性极强，作者提炼了二、三线城市房地产营销策划人在操盘时遇到的100个难题，进行针对性的研究，并给予专业性的解答。本书适合从事房地产营销策划工作的企业高管、营销策划总监、销售经理、策划经理等人士阅读。4.商业地产：策划与投资运营本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。书中分析厂商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的.建筑策划、市场定位、市场推广等。对存量商业地产运营进行了研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。本书是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践。本书广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读，也适合高校教师、青年学生作为专业学习参考用书。5.商业地产运营管理大连万达商业地产股份有限公司所著的《商业地产运营管理》总结万达集团十余年商业地产运作经验，填补理论空白，介绍实操经验，提供成功案例。书中着重描述万达商业地产管理全流程实操和理论创新，解密万达速度与万达模式。 希望本书能给商业地产从业者一些有益的参考，推动商业地产行业走向专业化，形成良性发展，为中国的城市化进程做出一点贡献。6.房地产企业战略突围的N种模式聚焦地产企业中的战略转型标杆，深入采访13家标杆房企战略转型掌舵人CEO，提炼出中国房地产企业战略转型的13种典型模式。13家企业，各成一章，每章就是一种战略转型的典型样板，特点鲜明，**手资料，深入解读。每家企业一个标签，除对其战略转型进行全面解读之外，还附录该企业的典型项目介绍以及利润率趋势表等关键数据。7.房地产项目运营最佳实践未来房地产项目运营管理应该成为房企做大做强过程中的规模发动机和利润监控者，目前整个国内房地产项目运营管理正在从粗放型向规范型过渡，但不同企业在不同发展阶段和一二三线城市差异性布局也带来项目运营管理策略和方法的差异性。本书立足当前国内房地产跨区域、多项目发展背景，根据国内200多家标杆房企的管理实践和经验教训，最终沉淀出一套相对成熟且实战的项目运营管理理念和模式，强调对于房企项目运营管理模式而言，没有最好最完美，唯有合适才是选择关键。全书共分8章，包括：项目运营概述;房地产项目组织选择与管控;房地产项目投资收益跟踪管理;房地产项目计划管理;房地产项目运营会议决策管理;房地产成本管理;房地产项目营销管控;房地产项目运营绩效管理。本书读者群主要为房地产中高层管理者，尤其推荐给房地产企业的董事长、总经理、项目运营负责人以及房企集团业务职能线的负责人和管理者。8.房地产精细操盘–营销策划能让开发商的所有前期投入实现变现的是销售，无论一个楼盘的前期研究和项目定位做得如何牛气，通过营销策划能把房子卖出去才是硬道理。营销策划是最需要创新力和执行力，决定营销工作成果的是营销策划思维和团队协同作战力。地产大盘的营销策划区别于普通中小型楼盘的最大特点是如何捕获异地客源。这也是本书要讲的重点之一。本书共讲了六件事：一是做楼盘营销策划如何了解广告的渠道及效果;二是讲述如何建设使用各种销售媒介;三是如何分析异地客源，获得异地客源，最后形成交易;四是媒体投放组合如何设计、如何评估并监控投放效果;五是如何管理能协同作战的销售团队，成功开盘。六是，如何筛选对超级大盘来说最重要的一类消费群：大客户。9.商业地产招商运营–范本·案例·策划·工具王高翔主编的《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》以商业地产招商运营策划为主，主要包括商业地产项目招商、商业地产模式、营销推广、招商现场管理、招商谈判、招商人员管理、商业地产日常管理等。此外，本书理论与实际相结合，提供了大量实用表格、工具，可以适当修改后运用。附录的策划案例则可以从中吸取每一个策划案例的成功要点，在进行项目策划时借鉴。《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》可供商业地产从业人员及策划人员使用和借鉴，也可供即将有志于从事商业地产的人士参考。10.商业地产策划与投资运营(修订版)《商业地产策划与投资运营(修订版)》以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。本书分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。更增加了存量商业地产运营的研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。《商业地产策划与投资运营(修订版)》是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践，弥补目前市面上缺少缺乏成熟教材、参考书的缺憾。《商业地产策划与投资运营(修订版)》广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读使用，也适合高校教师、高年级学生、研究生学习参考用。自考/成考有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚当地自考/成考政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
自考房地产法重点可以登录查找。作为专门的在线教育平台，的备考指导栏目就专门收录有自考的历年真题和模拟练习题，还有备考的知识点指导。点击底部咨询官网。 自考学习 1全面提升学习兴趣，比机械记忆强太多 学习兴趣是最关键的，我们在复习的时候，对于刚接触的学习材料抱有新鲜感，利用好这心态，进行最全面的学习备考材料，圈要点、查资料、做笔记。全面学习的趣味性非常高，考生也能基本掌握考试内容。 兴趣是学习最大的动力。 2深入学习，发掘重点 当我们对所学内容有了基本的了解后，就要开始深入学习，对照考纲挖掘所学内容里的重点，最后将书里的重点内容，反复记忆、消化。 因为自考试题是从题库中出来的，往往会反复考到，只要把这些题目都牢记于心，及格率大大增加。 3熟能生巧，量化试题 根据大纲复习，要求识记和掌握的重点背下来，就可以有好的成绩。 在复习的时候，也不仅仅看书、做笔记这么简单，要知道我们是自考生！在读书复习的时候，大量做考卷做试题，才能让我们自己发现不足之处重点突破。 4知识有共性，举一反三 在我们不断进行学习、做习题的时候，还要学会总结，易错的地方马上纠正，并发现这些所学知识的共性，学会举一反三。自考/成考有疑问、不知道如何总结自考/成考考点内容、不清楚自考/成考报名当地政策，点击底部咨询官网，免费领取复习资料：
今天教务老师给大家收集整理了自考教材大纲怎么复习，房地产法自考教材大纲的相关问题解答，还有免费的自考历年真题及自考复习重点资料下载哦，以下是全国我们为自考生们整理的一些回答，希望对你考试有帮助！自考考生有哪些复习妙计一、大纲要熟记相比很多参加自考的考生已经是在职或者大专生了。经历过高考的考生肯定还记得以前在高三的时候经常挂在嘴边的话，那就是要注意考试大纲，因为出题的范围都在大纲里。这样我们就有了目标，不至于茫无目的的复习。对于自考同样如此，参加自考，我们应该把自考的考试大纲读透，这样我们才能更好的把握出题范围，更好地去复习。二、资料要权威了解大纲的同时，我们也应该选择好的教学资料。书籍是人类的老师，一本好书可以帮我们省很多的功夫，少走很多弯路。那么，如何选择好的教学资料呢？其实最好的方法就是请教自己的学长学姐了。他们参加过自考，肯定知道那种复习资料好用，权威了，所以选择自考资料的时候最好向其他人咨询一下，再做决定，选择最好最权威的资料。三、时间要充足参加自考有很多在职人员，可能时间不是很充足。但是没有付出，哪来的收获呢？虽然我们上班，工作很忙，但是为了学习，还是最好能够抽出部分时间去看书，去学习。当然了，不必要抽出太多的时间。每天半个小时足矣，重要的是坚持，坚持到最后就是胜利。四、学会放弃这里的放弃是指的难题和那些特别令人迷惑的问题。对于自考生来说懂得放弃是为了更好的收获。因为我们没有太多的精力去钻研那些特别困难的题，而且对于难题来说，所占的分数也不是太大，所以，在适当的时候，可以选择放弃。五、要注意多做题光读书是没有用的，不自己做做题，是不知道自己哪一方面不足。只有多做练习题，才能更好的查漏补缺，巩固自己所学习的到的知识。如果光是去读书，而不去做题。这样会导致自己眼高手低，总觉得自己什么都会了，到了自己真正考试是，会发现自己很多都不会。当然做练习题也是要讲究策略的，最好是限时训练，这样能够更好的检验自己的水平。本回答由网友推荐2020年自考大纲内容怎样才能掌握?请问司法资格考试有没有制定教材？按考试大纲复习？请问司法资格考试往年都有全国司法考试指定用书，据说05年可能没有了，我认为据05年的大纲，04年的指定用书复习最好。会计从业资格考试新大纲发布还能按原有教材复习？会计从业资格考试新2017年会计从业资格考试科目没有变动，依然是《会计基础》《财经法规与会计职业道德》《会计电算化》三科。但是2017年的会计从业资格考试开始施行新大纲，其中《财经法规》《会计电算化》有变动，《会计基础》大纲没什么变动。如果是按16年教材复习的，17年要注意大纲变化知识点。自考/成考有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚当地自考/成考政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。基本体系一、 房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法 法典；也可由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国目前采用后一种立法模式。二、广义的房地产法基本内容包括：第一、关于房地产权属的规定；第二关于房地产开发利用的规定；第三关于房地产交易的规定；第四关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五关于社会化、专业化的物业管理的规定；三、我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：1、综合的法；如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定；2、专门的法；如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他们的实施条例、细则、办法之类。3、相关的法。如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。其中最基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。房地产法律关系的概念房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系是法律调整的结果。
房地产基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容：1、 土地的开发和再开发；2、 房屋的开发和建设；3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、 房地产物业管理；7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。三、房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。※ 房地产的前景1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；2、人口流动增加形成对住宅的需求；3、居民消费水平的提高；4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。政府改革深化内需1、 取消福利分房，实行住宅货币化；2、 开发二手房市场；3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》名词解释一、基本参数※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。二、与产权有关的概念※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。※ 过户：即更换房屋承租人姓名。三、与面积有关的概念※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积※ 公摊面积：1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。四、与银行贷款有关概念※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。※ 按揭所用材料：1、 身份证复印件；2、 户口本复印件；3、 结婚证复印件；4、 学历证复印件；5、 收入证明；6、 购房合同复印件；7、 营业执照复印件；8、 三个月的连续税单；9、 固定资产的发票；10、 借款申请表。※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%五、与住宅相关的概念※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。※ 双拼：连拼，叠拼。※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。六、经济适用房我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。※ 经济适用房享受哪些优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。※ 经济适用房价格构成•住房建设的征地和拆迁补偿安置费；•审查设计和前期工程费；•住宅小区基础设施建设费；•建设工程费；以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。※ 经济适用房与商品房有什么不同•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；•成本结构不同；•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；•价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。销售技巧一、购房客户的类型、特征，如何应付1、理智稳健型(40岁左右)特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。2、热情冲动型(年轻男性较多)特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%3、沉默寡言型特征：出言谨慎，外表反应冷漠。措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。4、忧柔寡断型特征：犹豫不决，反反复复。措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。5、喋喋不休型特征：过分小心，想用言语说服你措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。6、盛气凌人型特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。7、求神问卜型特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。8、畏首畏尾型特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。9、神经过敏型特征：悲观、什麽事都能刺激他。措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服10、斤斤计较型(似5)特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠11、借故拖延特征：个性迟疑，推三推四。措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，参考资料：
【答案】：A、C、D、E[大纲要求] 熟悉[习题解析] 本题考查重点是对“房地产法律体系”的熟悉。国务院发布的房地产方面的行政法规包括：《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》以及《住房公积金管理条例》等。因此，本题的正确答案为A、C、D、E。