第一题：商品的价格指的是商品在市场上的销售价格，是商品的购买者为了获得该商品所愿意支付的价值。
商品价格由多种因素共同决定，包括：
那么在不同的情况下，商品价格的变化情况可能是这样的：
第二题：
通货膨胀是指货币供应量增加，造成货币购买力下降的现象。滞胀是指通货膨胀速度较慢，但是长期存在的状态。治理通货膨胀和滞胀的方法有四种：货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策。
同时，在使用这些政策时，还应当考虑到它们对经济的其他方面的影响。例如，
货币政策如果过于宽松，可能会导致通货膨胀加剧，也可能会导致资产泡沫形成。财政政策如果过于宽松，可能会增加国家债务，同时也可能会对市场信心造成不利影响。汇率政策如果过于激进，可能会导致汇率波动加剧，影响企业的出口和进口。产业政策如果过于干预，可能会影响市场竞争机制的正常运作。
因此，在使用货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策时，应当慎重考虑，避免出现上述问题。
另外，在使用货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策时，还应当注意政策的连续性和协调性。政策连续性指的是政策的一贯性和连贯性，即不能因为个别因素而频繁调整政策。政策协调性指的是各项政策之间的协调性，即各项政策应该相互配合，避免出现矛盾冲突。
总的来说，货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策是国家治理通货膨胀和滞胀的重要手段，但在使用这些政策时，应当考虑到它们的优劣和互相作用的关系，以及它们对经济的其他方面的影响，同时也应当注意政策的连续性和协调性。
第三题：
中国经济内循环和双循环指的是经济增长的两种模式。
内循环模式是指经济增长主要依靠国内市场，通过提高内需来促进经济增长。这种模式下，国内市场成为经济增长的主要驱动力，外贸出口对经济增长的贡献相对较小。
双循环模式是指经济增长既依靠国内市场，又依靠外贸出口。这种模式下，国内市场和外贸出口都成为经济增长的重要支柱，经济增长的驱动力更加多元。
在中国经济发展的不同阶段，采用的经济增长模式也有所不同。近年来，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济增长模式也由内循环模式转向双循环模式。
内循环模式在中国经济发展初期发挥了重要作用，但随着经济发展到一定程度，内需的提升能力有限，因此需要更多的依靠外贸出口来促进经济增长。
双循环模式的优势在于能够更好地利用国内外市场资源，促进经济增长。在双循环模式下，国内市场和外贸出口相互配合，能够促进产业升级和创新，提高经济效率。
总的来说，中国经济内循环和双循环是两种经济增长模式，在中国经济发展的不同阶段有所不同的应用。
再次请注意的一点是，在中国经济发展的不同阶段，选择不同的经济增长模式也是为了适应经济发展的需要。内循环模式在中国经济发展初期更加适用，因为这时候国内市场潜力巨大，内需提升能力较强。而随着经济发展到一定程度，内需的提升能力有限，此时就需要更多的依靠外贸出口来促进经济增长，这就是双循环模式适用的原因。
在中国经济发展的不同阶段，选择不同的经济增长模式也是为了维护国家的经济安全和社会稳定。内循环模式在中国经济发展初期可以促进就业，提升内需，维护社会稳定。而随着经济发展到一定程度，如果仅依靠内需促进经济增长，可能会导致资源浪费，经济效率降低，甚至出现通货膨胀的风险。这时候就需要通过外贸出口来引进外资、促进产业升级和创新，维护经济安全的双循环。
第四题：我来给出辉瑞和微软的案例分析。
辉瑞公司是一家跨国制药公司，拥有多项专利药物的独占生产权。由于其在市场上的垄断地位，辉瑞公司可以控制药品价格，导致药品价格高昂。这对患者来说是消极的，因为他们不得不花费更多的钱来购买药品。但对辉瑞公司来说，这是积极的，因为他们可以通过高价格获得更高的利润。
微软公司是一家跨国软件公司，拥有多款操作系统的独占生产权。对于微软公司来说，由于其在市场上的垄断地位，可以控制操作系统的价格，导致操作系统价格较高。这对消费者来说是消极的，因为他们不得不花费更多的钱来购买操作系统。但是，微软公司的垄断地位也带来了一些积极的影响。由于微软公司在市场上的垄断地位，使得其可以更加注重操作系统的研发和改进，从而为用户提供更好的产品和服务。
垄断是指一家或几家企业在特定市场上拥有过分的市场占有率，并能够控制市场价格和供给量，从而获取超额利润的现象。
垄断对经济的消极影响主要有以下几点：
垄断对经济的积极影响主要有以下几点：
总的来看，垄断对经济的影响是复杂的，既有消极的影响，也有积极的影响。因此，在规范垄断行为的同时，也要考虑保护企业的创新能力和发展潜力。
第五题：
高房价可能会对制造业和其他产业造成不利影响。具体来说，有以下几点：
中国房价高的形成原因有很多，主要有以下几点：
中国房地产税收包括城市土地使用税、房产税、转让税、契税、土地增值税等。
从中国税收政策角度来看，抑制高房价的办法有以下几点：
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后,以其销售收入额为征税对象，税率为________，征收营业税。( )A．3% B.5%C.7% D.10%2．购买________进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。( )A．生地 B.熟地C.毛地 D.新征用的地3．随着________在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。( )A．项目总资产 B.递延资产C.固定资产 D.流动资产4．城市建设维护税和教育费附加是依托________征收的一种税。( )A．房地产销售收入 B.营业税C.房地产评估价值 D.房屋出租收入5．存款1000元，年利率为12%，若一年复利________计息。则一年后的本利和为1124.86元。( )A．一次 B.二次C.三次 D.四次6．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指________层次。( )A．①②③ B.①②C.②③ D.①③7．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于________11月和12月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。( )A．1985年 B.1987年C.1988年 D.1997年8．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的________内转让、出租或抵押。( )A．30年 B.40年C.50年 D.70年9．房地产的________表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。( )A．寿命周期长 B.地区政策影响性C.适应性 D.不可移动性10．________是实行三档差别比例税率的。( )A．营业税 B.土地增值税C.城市维护建设税 D.房产税11．自用型购买者将房地产作为一种________，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。( )A．普通消费品 B.耐用消费品C.经营消费品 D.投资品12．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用?( )A．土地出让金或征地费 B.城市建设配套费C.附属工程费 D.拆迁安置补偿费13．________是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( ) A．单元估算法 B.单位指标法C.工程量近似匡算法 D.预算估算法14．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的________左右。( )A．5% B.10%C.15% D.20%15．房地产项目融资的实质是发挥房地产的________,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发、提高投资效益。( )A．投资功能 B.保值增值功能C.优化资源功能 D.财产功能16．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自( )A．投资者的自有资金 B.银行的信贷资金C.购房者的预付资金 D.社会集资的资金17．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行________的幅度税率。( )A．1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18．土地估价的基本方法是( )A．成本法 B.收益还原法C.市场比较法 D.假设开发法19．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括( )A．税费条款 B.价格浮动条款C.财产保全 D.所含服务及转租20．________通常面向为数40000-150000的人口，可出租面积大约在1-3万平方米。( )A．小型购物中心 B.中型购物中心C.大型购物中心 D.仓储式商场二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括( )A．权利 B.收益C.数量 D.利益E.边界22．按贷款的用途，房地产贷款可分为( )A．购建房贷款 B.个人抵押贷款C.信用贷款 D.房地产经营贷款E.房地产开发贷款23．税收征收机关在________情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。( )A．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B.所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C.只要存在成交价格明显低于市场价格D.只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E.成交价格明显低于房地产评估价格24．在房地产开发项目的租售阶段，对________多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A．住宅 B.酒店C.写字楼 D.工业厂房E.商品用房25．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为( )A．一手房市场 B.二手房市场C.一级市场 D.二级市场E.三级市场三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)26．简述房地产开发前期工作的主要内容。27．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题(本大题8分)31．有一房地产投资项目期初投入600万元，各年的净现金流量见下表，折现率为12%，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？(注：标准动态投资回收期为5年，计算可利用下表进行)。计算表 单位：万元年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8净现金流量 -600 150 150 200 200 200 200 200 300折现系数 净现值 累计净现值 五、论述题（本大题12分）32．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
浙江省2013年1月高等教育自学考试 房地产项目评估试题 课程代码：00972 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题(本大题共19小题，每小题2分，共38分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1.港澳地区对房地产的专门用语是 A.不动产 B.动产 C.房产 D.物业 2.政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意图，但要给予补偿，这种政府对房地产限制的特权被称为 A.警察权 B.征用权 C.征税权 D.充公权 3.下列属于非收益性房地产的是 A.商务办公楼 B.加油站 C.农地 D.政府办公楼 4.从理论上说，一个良好的评估价格______市场价格，______理论价格。 A.大于 小于 B.大于 大于 C.小于 大于 D.等于 等于 5.积算价格是指采用______评估出的房地产试算价格。 A.市场比较法 B.假设开发法 C.成本法 D.收益法 6.______要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 A.房地结合原则 B.替代原则 C.估价时点原则 D.合法原则 7.一般来说，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期______。在同样条件下，估价时点越具体，要求估价的精度______，估价的难度也______。 A.详细 越高 越大 B.详细 越差 越小 C.粗略 越高 越小 D.粗略 越差 越大 8.完成并向委托人出具估价报告后，估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档，妥善保管。估价资料的保存时间一般应在 A.1～3个月 B.6个月～1年 C.2年～5年 D.15年或15年以上 9.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为 A.4883元／平方米 B.4895元／平方米 C.4976元／平方米 D.5000元／平方米 10.评估某宗房地产2010年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格6000元／平方米，成交日期2009年10月末。另调查获知该类房地产价格2009年3月末至2010年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2010年2月末至2010年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2010年9月末的价格为 A.6539元／平方米 B.7200元／平方米 C.7316元／平方米 D.7432元／平方米 11.从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是 A.生产费用价值论 B.边际成本原理 C.纳什均衡理论 D.替代原理 12.重新购建价格是______，即是______。 A.个别企业或个人的实际耗费 客观成本 B.社会一般的公平耗费 实际成本 C.个别企业或个人的实际耗费 实际成本 D.社会一般的公平耗费 客观成本 13.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入______运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命______其自然寿命。 A.小于 长于 B.大于 长于 C.小于 短于 D.大于 短于 14.建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按______计算折旧。 A.土地使用权的剩余年限 B.建筑物的实际经过年数 C.建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限 D.建筑物的实际经过年数减去土地使用权的剩余年限 15.房屋的完损等级对应着成新率，______的成新率为五、四成。 A.基本完好房 B.一般损坏房 C.严重损坏房 D.危险房 16.某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。该宗房地产的收益价格为 A.160万元 B.180万元 C.200万元 D.360万元 17.资本化率（capitalization rate）是将房地产的______转换成价值的比率。 A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.运营费用 D.净收益 18.根据假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式为： 待开发房地产价值＝ A.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用 B.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息 C.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 D.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 19.路线价估价法的基本理论依据是 A.替代原理 B.级差地租原理 C.价值修正原理 D.预期原理 二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。 20．房地产可视为______、______和______三者的结合。 A.实物 B.交通 C.权益 D.区位 E.四至 21．正常成交价格形成的条件 A.公开市场 B.交易对象具备市场性 C.交易双方都具有完全信息 D.交易双方的交易不受任何压力，完全出于自愿 E.理性的经济行为 22．收集估价资料，其来源主要有 A.委托估价方以及有关当事人 B.实地勘察 C.政府有关部门 D.房地产交易市场及有关中介机构 E.专业性刊物 23．与估价对象类似的房地产具体是指 A.与估价对象房地产的交易日期应相同 B.与估价对象房地产所处位置应相同 C.与估价对象房地产的用途应相同 D.与估价对象房地产的建筑结构应相同 E.与估价对象房地产所处地段应相同 24．以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，房地产重新购建价格一般由哪些部分构成？ A.土地取得费用 B.开发成本 C.管理费用 D.销售税费 E.投资利息及开发利润 25．在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是 A.土地资本化率 B.综合资本化率 C.租金资本化率 D.建筑物资本化率 E.运营收入资本化率 26．对估价人员和估价机构职业道德的要求包括 A.不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实 B.应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务 C.应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人 D.不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章 E.若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托 非选择题部分 注意事项： 用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。 三、简答题（本大题共4小题，第27、29、30小题各5分，第28小题7分，共22分） 27.房地产价格的特征主要有哪些方面？ 28.市场比较法的操作步骤是什么？ 29．在房地产估价实践中，主要运用哪些方法确定资本化率？ 30．假设开发法适用于哪些房地产的估价？ 四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分） 31．有一建筑物，建筑总面积为1000m2，已使用8年，重置价为1800元/m2，耐用年限为40年，残值率为5%。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。 32．一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为 8000元/平方米，后街路线价（土地单价）为4000元/平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深度分别为多少？ 五、案例综合题（本大题16分） 33.某商店的土地使用年限为40年，从2007年12月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为500平方米。一层于2008年12月1日租出，租期为6年，可出租面积的月租金为250元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为280元／平方米和150元／平方米，运营费用率为30％。该类房地产的资本化率为10％。试估算该商场2011年12月1日带租约出售时的正常价格。
今天教务老师给大家收集整理了自考法理学05677教材，自考法理学05677历年真题的相关问题解答，还有免费的自考历年真题及自考复习重点资料下载哦，以下是全国我们为自考生们整理的一些回答，希望对你考试有帮助！自己自考专科法律 全国高等教育自学考试指定教材 都有哪些？103707毛泽东思想、邓小平理论和‘三个代表’重要思想概论4203706思想道德修养与法律基础2304729大学语文4405677法理学7505679宪法学4600223中国法制史5700245刑法学7800242民法学7900260刑事诉讼法学41000243民事诉讼法学51100261行政法学51200244经济法概论61300247国际法6 合计 66新 知 进 修 学 院 招 生 办 老 师 真 诚 为 你 解 答这你需要具体查询下下次开考计划中的科目，因为先全部买了放着也没意思，还会改版，建议你看看考试的科目确定这次你要报些什么科目再买书去。登陆自考网，在个人信息里边可以查询！非法律专业专科自考生需加试的法律自考科目你现在就是已经有专科文凭来念法律本科的自考是嘛。。那你只需要念法律的独立本科段的课程就可以了。。入学是不用考试的。。课程代码课程名称教材名称出版社版本作者00004毛泽东思想概论毛泽东思想概论武汉大学出版社1999年版罗正楷00005马克思主义政治经济学原理马克思主义政治经济学原理武汉大学出版社1999年版卫兴华00015英语大学英语自学教程高等教育出版社1998年版高远00016日语日语入门旅游教育出版社2005年版上2006年版下李翠霞张一娟张融融00017俄语新大学俄语综合教程高等教育出版社2004年版何红梅00167劳动法劳动法学北京大学出版社2003年版贾俊玲00169房地产法房地产法北京大学出版社2006年版程信和刘国臻00223中国法制史中国法制史北京大学出版社2008年版王立民00226知识产权法知识产权法北京大学出版社2003年版吴汉东00227公司法公司法北京大学出版社2008年版顾功耘00228环境与资源保护法学环境与资源保护法学北京大学出版社2006年版金瑞林00230合同法合同法北京大学出版社2004年版王利明崔建远00233税法税法北京大学出版社2000年版严振生00242民法学民法学北京大学出版社2001年版郭明瑞00243民事诉讼法学民事诉讼法学北京大学出版社2003年版江伟00244经济法概论经济法概论北京大学出版社2008年版张守文00245刑法学刑法学北京大学出版社2006年版张明楷00246国际经济法概论国际经济法概论北京大学出版社2005年版陈安00247国际法国际法北京大学出版社2007年版黄瑶00249国际私法国际私法北京大学出版社2005年版李双元00257票据法票据法北京大学出版社2007年版付鼎生00258保险法保险法北京大学出版社2000年版覃有土00259公证与律师制度公证与律师制度北京大学出版社2006年版陈光中李春霖00260刑事诉讼法学刑事诉讼法学北京大学出版社2005年版王国枢00261行政法学行政法学北京大学出版社2005年版罗豪才00262法律文书写作法律文书写作北京大学出版社2006年版宁致远00263外国法制史外国法制史北京大学出版社2000年版由嵘胡大展00264中国法律思想史中国法律思想史北京大学出版社2004年版杨鹤皋00265西方法律思想史西方法律思想史北京大学出版社2000年版张宏生谷春德05677法理学法理学北京大学出版社2007年版周旺生05678金融法金融法北京大学出版社2008年版吴志攀05679宪法学宪法学北京大学出版社2005年版魏定仁05680婚姻家庭法婚姻家庭法北京大学出版社2004年版杨大文马亿南其中有选修的。。只要修够学分就可以了~~法理学用哪个版本的教材比较好看你适用的学生对象是哪类.如果是自学,就看自学教材;如果是高校本科,那可选择的教材很多.基本上政法大学的\或者是人大等的教材,法律出版社的书都可以.实际上,教材区别不大,基本知识是一样的.那位好心人有自考法理学的课件拜托，帮帮我！你可以登入 (浙江教育考试网),然后进入网络课件,再选择《法理法》就可以了。这是完全免费的网站。网络课件里有课程内容、习题、指导等。自考/成考有疑问、不知道自考/成考考点内容、不清楚当地自考/成考政策，点击底部咨询官网老师，免费领取复习资料：
谢谢你们的回答，很详细，对我来说很有帮助
序号 课程编码 课程名称 类别 学分 试题来源 大纲名称 教材名称 教材主编 教材出版社 课程备注 1 0000 毕业论文 必考 1 / / / / / / 2 0004 毛泽东思想概论 必考 2 全国命题 毛泽东思想概论自学考试大纲 毛泽东思想概论 罗正楷 武汉大学出版社1999年版 / 3 0167 劳动法 必考 4 全国命题 劳动法自学考试大纲 劳动法学 贾俊玲 北京大学出版社2003年版 / 4 0226 知识产权法 必考 4 全国命题 知识产权法自学考试大纲 知识产权法 吴汉东 北京大学出版社2003年版 / 5 0233 税法 必考 3 全国命题 税法自学考试大纲 税法 严振生 北京大学出版社2000年版 / 6 0246 国际经济法概论 必考 6 全国命题 国际经济法概论自学考试大纲 国际经济法概论 陈安 北京大学出版社2001年版 / 7 0249 国际私法 必考 4 全国命题 国际私法自学考试大纲 国际私法 李双元 北京大学出版社2000年版 / 8 0259 公证与律师制度 必考 3 全国命题 公证与律师制度自学考试大纲 公证与律师制度 陈光中 北京大学出版社2000年版 / 9 0262 法律文书写作 必考 3 全国命题 法律文书写作自学考试大纲 法律文书写作 宁致远 北京大学出版社2000年版 / 10 0263 外国法制史 必考 4 全国命题 外国法制史自学考试大纲 中外国法制史 由嵘 北京大学出版社2000年版 / 11 0264 中国法律思想史 必考 4 全国命题 中国法律思想史自学考试大纲 中国法律思想史 杨鹤臬 北京大学出版社2004年版 / 12 0015 英 语（二） 选考 14 全国命题 英语（二）自学考试大纲 大学英语自学教程（上、下册） 高远 高等教育出版社1998年版 / 13 9472 劳动改造法 选考 3 全国命题 / 监狱法学 杨殿升 北京大学出版社 / 14 9473 专利法与商标法 选考 3 全国命题 / 专利法原理与实务 翁贤明 复旦大学出版社 / 15 9474 行政诉讼法 选考 4 全国命题 / 行政诉讼法 田平安 四川人民出版社 / 16 0242 民法学 加考 7 全国命题 民法学自学考试大纲 民法学 郭明瑞 北京大学出版社2001年版 / 17 0243 民事诉讼法学 加考 5 全国命题 民事诉讼法学自学考试大纲 民事诉讼法学 江伟 北京大学出版社2003年版 / 18 0245 刑法学 加考 7 全国命题 刑法学自学考试大纲 刑法学 高铭暄 北京大学出版社2000年版 / 19 0260 刑事诉讼法学 加考 4 全国命题 刑事诉讼法学自学考试大纲 刑事诉讼法学 王国枢 北京大学出版社1999年版 / 20 0005 马克思政治经济学原理 实验 3 全国命题 马克思主义政治经济学原理自学考试大纲 马克思主义政治经济学原理 卫兴华 武汉大学出版社1999年版 / 21 0227 公司法 实验 4 全国命题 公司法自学考试大纲 公司法 顾功耘 北京大学出版社2004年版 / 22 0228 环境与资源保护法学 实验 4 全国命题 环境与资源保护法学自学考试大纲 环境与资源保护法学 金瑞林 北京大学出版社2000年版 / 23 0230 合同法 实验 5 全国命题 合同法自学考试大纲 合同法 王利明 北京大学出版社2004年版 / 24 0855 婚姻家庭法（一） 实验 3 全国命题 婚姻家庭法自学考试大纲 婚姻家庭法（一） 马忆南 北京大学出版2004年版 /
自考法律本科专业都是考些以下科目合同法 公司法 民事诉讼法学★(00243) 房地产法 劳动法知识产权法英语（二）公证与律师制度民法学★(00242) 刑法学★(00245) 保险法(00258) 环境与资源保护法学(00228) 中国近现代史纲要(03708) 马克思主义基本原理概论(03709) 国际经济法概论(00246) 国际私法(00249) 票据法(00257) 外国法制史(00263) 税法(00233) 中国法律思想史(00264) 法律文书写作(00262) 婚姻家庭法(05680) 法理学★(05677) 金融法(05678) 西方法律思想史(00265) 宪法学★(05679) 民法学★(00242) 公司法(00227) 劳动法(00167) 房地产法(00169) 中国近现代史纲要(03708) 马克思主义基本原理概论(03709) 合同法(00230) 国际私法(00249) 刑法学★(00245) 民事诉讼法学★(00243) 知识产权法(00226) 金融法(05678) 中国法律思想史(00264) 国际经济法概论(00246) 保险法(00258) 环境与资源保护法学(00228) 宪法学★(05679) 票据法(00257) 外国法制史(00263) 税法(00233) 婚姻家庭法(05680) 公证与律师制度(00259) 法理学★(05677) 法律文书写作(00262) 西方法律思想史(00265)
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后,以其销售收入额为征税对象，税率为________，征收营业税。( )A．3% B.5%C.7% D.10%2．购买________进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。( )A．生地 B.熟地C.毛地 D.新征用的地3．随着________在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。( )A．项目总资产 B.递延资产C.固定资产 D.流动资产4．城市建设维护税和教育费附加是依托________征收的一种税。( )A．房地产销售收入 B.营业税C.房地产评估价值 D.房屋出租收入5．存款1000元，年利率为12%，若一年复利________计息。则一年后的本利和为1124.86元。( )A．一次 B.二次C.三次 D.四次6．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指________层次。( )A．①②③ B.①②C.②③ D.①③7．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于________11月和12月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。( )A．1985年 B.1987年C.1988年 D.1997年8．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的________内转让、出租或抵押。( )A．30年 B.40年C.50年 D.70年9．房地产的________表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。( )A．寿命周期长 B.地区政策影响性C.适应性 D.不可移动性10．________是实行三档差别比例税率的。( )A．营业税 B.土地增值税C.城市维护建设税 D.房产税11．自用型购买者将房地产作为一种________，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。( )A．普通消费品 B.耐用消费品C.经营消费品 D.投资品12．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用?( )A．土地出让金或征地费 B.城市建设配套费C.附属工程费 D.拆迁安置补偿费13．________是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( ) A．单元估算法 B.单位指标法C.工程量近似匡算法 D.预算估算法14．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的________左右。( )A．5% B.10%C.15% D.20%15．房地产项目融资的实质是发挥房地产的________,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发、提高投资效益。( )A．投资功能 B.保值增值功能C.优化资源功能 D.财产功能16．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自( )A．投资者的自有资金 B.银行的信贷资金C.购房者的预付资金 D.社会集资的资金17．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行________的幅度税率。( )A．1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18．土地估价的基本方法是( )A．成本法 B.收益还原法C.市场比较法 D.假设开发法19．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括( )A．税费条款 B.价格浮动条款C.财产保全 D.所含服务及转租20．________通常面向为数40000-150000的人口，可出租面积大约在1-3万平方米。( )A．小型购物中心 B.中型购物中心C.大型购物中心 D.仓储式商场二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括( )A．权利 B.收益C.数量 D.利益E.边界22．按贷款的用途，房地产贷款可分为( )A．购建房贷款 B.个人抵押贷款C.信用贷款 D.房地产经营贷款E.房地产开发贷款23．税收征收机关在________情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。( )A．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B.所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C.只要存在成交价格明显低于市场价格D.只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E.成交价格明显低于房地产评估价格24．在房地产开发项目的租售阶段，对________多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A．住宅 B.酒店C.写字楼 D.工业厂房E.商品用房25．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为( )A．一手房市场 B.二手房市场C.一级市场 D.二级市场E.三级市场三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)26．简述房地产开发前期工作的主要内容。27．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题(本大题8分)31．有一房地产投资项目期初投入600万元，各年的净现金流量见下表，折现率为12%，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？(注：标准动态投资回收期为5年，计算可利用下表进行)。计算表 单位：万元年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8净现金流量 -600 150 150 200 200 200 200 200 300折现系数 净现值 累计净现值 五、论述题（本大题12分）32．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
1-1容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 1-2建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积.1-3 建筑面积=每层*层数2.建筑覆盖率-相关信息 又称“建筑密度”，是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%），除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。 ......hehe 问题太多了 理解清楚概念 可以相互推算后面房价因素无非就是 建材 土地 供求关系 资本成本等
第一题：商品的价格指的是商品在市场上的销售价格，是商品的购买者为了获得该商品所愿意支付的价值。
商品价格由多种因素共同决定，包括：
那么在不同的情况下，商品价格的变化情况可能是这样的：
第二题：
通货膨胀是指货币供应量增加，造成货币购买力下降的现象。滞胀是指通货膨胀速度较慢，但是长期存在的状态。治理通货膨胀和滞胀的方法有四种：货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策。
同时，在使用这些政策时，还应当考虑到它们对经济的其他方面的影响。例如，
货币政策如果过于宽松，可能会导致通货膨胀加剧，也可能会导致资产泡沫形成。财政政策如果过于宽松，可能会增加国家债务，同时也可能会对市场信心造成不利影响。汇率政策如果过于激进，可能会导致汇率波动加剧，影响企业的出口和进口。产业政策如果过于干预，可能会影响市场竞争机制的正常运作。
因此，在使用货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策时，应当慎重考虑，避免出现上述问题。
另外，在使用货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策时，还应当注意政策的连续性和协调性。政策连续性指的是政策的一贯性和连贯性，即不能因为个别因素而频繁调整政策。政策协调性指的是各项政策之间的协调性，即各项政策应该相互配合，避免出现矛盾冲突。
总的来说，货币政策、财政政策、汇率政策和产业政策是国家治理通货膨胀和滞胀的重要手段，但在使用这些政策时，应当考虑到它们的优劣和互相作用的关系，以及它们对经济的其他方面的影响，同时也应当注意政策的连续性和协调性。
第三题：
中国经济内循环和双循环指的是经济增长的两种模式。
内循环模式是指经济增长主要依靠国内市场，通过提高内需来促进经济增长。这种模式下，国内市场成为经济增长的主要驱动力，外贸出口对经济增长的贡献相对较小。
双循环模式是指经济增长既依靠国内市场，又依靠外贸出口。这种模式下，国内市场和外贸出口都成为经济增长的重要支柱，经济增长的驱动力更加多元。
在中国经济发展的不同阶段，采用的经济增长模式也有所不同。近年来，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济增长模式也由内循环模式转向双循环模式。
内循环模式在中国经济发展初期发挥了重要作用，但随着经济发展到一定程度，内需的提升能力有限，因此需要更多的依靠外贸出口来促进经济增长。
双循环模式的优势在于能够更好地利用国内外市场资源，促进经济增长。在双循环模式下，国内市场和外贸出口相互配合，能够促进产业升级和创新，提高经济效率。
总的来说，中国经济内循环和双循环是两种经济增长模式，在中国经济发展的不同阶段有所不同的应用。
再次请注意的一点是，在中国经济发展的不同阶段，选择不同的经济增长模式也是为了适应经济发展的需要。内循环模式在中国经济发展初期更加适用，因为这时候国内市场潜力巨大，内需提升能力较强。而随着经济发展到一定程度，内需的提升能力有限，此时就需要更多的依靠外贸出口来促进经济增长，这就是双循环模式适用的原因。
在中国经济发展的不同阶段，选择不同的经济增长模式也是为了维护国家的经济安全和社会稳定。内循环模式在中国经济发展初期可以促进就业，提升内需，维护社会稳定。而随着经济发展到一定程度，如果仅依靠内需促进经济增长，可能会导致资源浪费，经济效率降低，甚至出现通货膨胀的风险。这时候就需要通过外贸出口来引进外资、促进产业升级和创新，维护经济安全的双循环。
第四题：我来给出辉瑞和微软的案例分析。
辉瑞公司是一家跨国制药公司，拥有多项专利药物的独占生产权。由于其在市场上的垄断地位，辉瑞公司可以控制药品价格，导致药品价格高昂。这对患者来说是消极的，因为他们不得不花费更多的钱来购买药品。但对辉瑞公司来说，这是积极的，因为他们可以通过高价格获得更高的利润。
微软公司是一家跨国软件公司，拥有多款操作系统的独占生产权。对于微软公司来说，由于其在市场上的垄断地位，可以控制操作系统的价格，导致操作系统价格较高。这对消费者来说是消极的，因为他们不得不花费更多的钱来购买操作系统。但是，微软公司的垄断地位也带来了一些积极的影响。由于微软公司在市场上的垄断地位，使得其可以更加注重操作系统的研发和改进，从而为用户提供更好的产品和服务。
垄断是指一家或几家企业在特定市场上拥有过分的市场占有率，并能够控制市场价格和供给量，从而获取超额利润的现象。
垄断对经济的消极影响主要有以下几点：
垄断对经济的积极影响主要有以下几点：
总的来看，垄断对经济的影响是复杂的，既有消极的影响，也有积极的影响。因此，在规范垄断行为的同时，也要考虑保护企业的创新能力和发展潜力。
第五题：
高房价可能会对制造业和其他产业造成不利影响。具体来说，有以下几点：
中国房价高的形成原因有很多，主要有以下几点：
中国房地产税收包括城市土地使用税、房产税、转让税、契税、土地增值税等。
从中国税收政策角度来看，抑制高房价的办法有以下几点：
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？
浙江省2013年1月高等教育自学考试 房地产项目评估试题 课程代码：00972 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题(本大题共19小题，每小题2分，共38分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1.港澳地区对房地产的专门用语是 A.不动产 B.动产 C.房产 D.物业 2.政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意图，但要给予补偿，这种政府对房地产限制的特权被称为 A.警察权 B.征用权 C.征税权 D.充公权 3.下列属于非收益性房地产的是 A.商务办公楼 B.加油站 C.农地 D.政府办公楼 4.从理论上说，一个良好的评估价格______市场价格，______理论价格。 A.大于 小于 B.大于 大于 C.小于 大于 D.等于 等于 5.积算价格是指采用______评估出的房地产试算价格。 A.市场比较法 B.假设开发法 C.成本法 D.收益法 6.______要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 A.房地结合原则 B.替代原则 C.估价时点原则 D.合法原则 7.一般来说，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期______。在同样条件下，估价时点越具体，要求估价的精度______，估价的难度也______。 A.详细 越高 越大 B.详细 越差 越小 C.粗略 越高 越小 D.粗略 越差 越大 8.完成并向委托人出具估价报告后，估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档，妥善保管。估价资料的保存时间一般应在 A.1～3个月 B.6个月～1年 C.2年～5年 D.15年或15年以上 9.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为 A.4883元／平方米 B.4895元／平方米 C.4976元／平方米 D.5000元／平方米 10.评估某宗房地产2010年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格6000元／平方米，成交日期2009年10月末。另调查获知该类房地产价格2009年3月末至2010年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2010年2月末至2010年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2010年9月末的价格为 A.6539元／平方米 B.7200元／平方米 C.7316元／平方米 D.7432元／平方米 11.从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是 A.生产费用价值论 B.边际成本原理 C.纳什均衡理论 D.替代原理 12.重新购建价格是______，即是______。 A.个别企业或个人的实际耗费 客观成本 B.社会一般的公平耗费 实际成本 C.个别企业或个人的实际耗费 实际成本 D.社会一般的公平耗费 客观成本 13.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入______运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命______其自然寿命。 A.小于 长于 B.大于 长于 C.小于 短于 D.大于 短于 14.建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按______计算折旧。 A.土地使用权的剩余年限 B.建筑物的实际经过年数 C.建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限 D.建筑物的实际经过年数减去土地使用权的剩余年限 15.房屋的完损等级对应着成新率，______的成新率为五、四成。 A.基本完好房 B.一般损坏房 C.严重损坏房 D.危险房 16.某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。该宗房地产的收益价格为 A.160万元 B.180万元 C.200万元 D.360万元 17.资本化率（capitalization rate）是将房地产的______转换成价值的比率。 A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.运营费用 D.净收益 18.根据假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式为： 待开发房地产价值＝ A.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用 B.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息 C.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 D.待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 19.路线价估价法的基本理论依据是 A.替代原理 B.级差地租原理 C.价值修正原理 D.预期原理 二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。 20．房地产可视为______、______和______三者的结合。 A.实物 B.交通 C.权益 D.区位 E.四至 21．正常成交价格形成的条件 A.公开市场 B.交易对象具备市场性 C.交易双方都具有完全信息 D.交易双方的交易不受任何压力，完全出于自愿 E.理性的经济行为 22．收集估价资料，其来源主要有 A.委托估价方以及有关当事人 B.实地勘察 C.政府有关部门 D.房地产交易市场及有关中介机构 E.专业性刊物 23．与估价对象类似的房地产具体是指 A.与估价对象房地产的交易日期应相同 B.与估价对象房地产所处位置应相同 C.与估价对象房地产的用途应相同 D.与估价对象房地产的建筑结构应相同 E.与估价对象房地产所处地段应相同 24．以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，房地产重新购建价格一般由哪些部分构成？ A.土地取得费用 B.开发成本 C.管理费用 D.销售税费 E.投资利息及开发利润 25．在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是 A.土地资本化率 B.综合资本化率 C.租金资本化率 D.建筑物资本化率 E.运营收入资本化率 26．对估价人员和估价机构职业道德的要求包括 A.不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实 B.应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务 C.应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人 D.不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章 E.若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托 非选择题部分 注意事项： 用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。 三、简答题（本大题共4小题，第27、29、30小题各5分，第28小题7分，共22分） 27.房地产价格的特征主要有哪些方面？ 28.市场比较法的操作步骤是什么？ 29．在房地产估价实践中，主要运用哪些方法确定资本化率？ 30．假设开发法适用于哪些房地产的估价？ 四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分） 31．有一建筑物，建筑总面积为1000m2，已使用8年，重置价为1800元/m2，耐用年限为40年，残值率为5%。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。 32．一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为 8000元/平方米，后街路线价（土地单价）为4000元/平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深度分别为多少？ 五、案例综合题（本大题16分） 33.某商店的土地使用年限为40年，从2007年12月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为500平方米。一层于2008年12月1日租出，租期为6年，可出租面积的月租金为250元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为280元／平方米和150元／平方米，运营费用率为30％。该类房地产的资本化率为10％。试估算该商场2011年12月1日带租约出售时的正常价格。
你要的是答案吧？试题的话楼上的已给出。浙江的网上很少有答案的，而且我也不是浙江自考生，你和自考办联系下吧。