资产评估自学考试重点资料汇编

距离我考研结束已经过去一年多了，近期有很多学弟学妹们咨询我厦大资评专业课的问题，宛若看到了当初迷茫的自己。所以特详细回答一篇，希望这一篇文章能解决掉学弟学妹们的大部分问题。（我是因为不想做重复无效率的劳动hhh） 一、厦大资产评估考什么？        数学三、英语一、436资产评估基础和政治         其中，资产评估硕士专业学位研究生《专业基础课》考试由经济学、资产评估学、财务管理构成。其中经济学占40%、资产评估学占30%、财务管理占30%。资产评估硕士专业学位研究生《专业基础课》考试满分为150分。也就是说，经济学部分有六十分，资产评估基础45分，财务管理45分。题型有名词解释，简答题，计算题，但资产评估部分无计算题，经济学和财务管理目前都有计算题，但都是很基础的计算题，一般把课后题弄明白就没什么问题。 二、考试用书 经济学：高鸿业的共微观经济学 资产评估：资产评估师的考试用书，只需要买资产评估基础那本 财务管理：注会的财务管理考试用书，如果觉得很难，可以换成《财务管理学》第五版荆新王化成主编（人大出版社），可以把配套的练习题也买来做一做。 这里提两本书：翔高的《资产评估专业基础复习指南》和《资产评估专业基础真题汇编及详解》，网上一搜就有，指南是红的，真题是蓝色的。这两本书呢，会有一些错误，但是用起来很方便，效果也不错。 三、436资产评估专业考试大纲     这个一般去官网查一下或者百度都会有，如果需要Word版，可以到我的公众号（淡水鲸）回复自取。那么考试大纲要怎么用呢？难道真的要每一个问题都要掌握吗？其实不然，根据近五年的厦大真题来看，每年考试的考试重点都跳不过一个圈子，基本上集中在微观经济学的前五章内容，宏观经济学的第一章内容，资产评估基础的前三章内容，财务管理比较杂乱，基本覆盖了整本书，但重点也是企业的筹资，投资，运营以及利润分配这四个版块，通过研究真题可以发现每年的重点考察要点永远是那几个，掌握重点，你就可以把握80%的分数。当然，这是在你好好理解并背熟的情况下。 比如，资产评估的重点：（这些都是必考点，稍微总结一下） 资产评估基本概念 1、资产评估的含义（每年必考） 资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算并发表专业性意见的行为和过程。简而言之：就是对资产价值的评定和估算，以重新确定资产价值。 2、资评的基本要素：11个 资产评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估标准、评估价值类型、评估程序、评估方法、评估假设、评估基准日 3、资评特点 市场性（通过模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告）、公正性（公允的行为业务规范是技术基础，评估人员是与资产业务没有利害关系的第三方，是组织基础）、专业性（评估结果应该是一种专家意见）、咨询性（结论为资产业务提供专业化估价意见，本身并无强制执行效力，不对定价决策负责） 4、资评中资产的含义及特点 由特定主体拥有或控制、能为该主体带来未来经济效益的具有内在经济价值和市场交换价值的经济资源。特点：标红的+能由货币计量 5、资产的分类 按存在形态：有形和无形 按整体获利能力：单项和整体 按能否单独存在：能确指和不能确指 按与生产经营的关系：经营性和非经营性 按流动性: 流动、长期、固定、无形 6、资评价值类型 资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 市场价值以外的价值类型包括投资价值（评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额）、在用价值（将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额）、清算价值（在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额）、残余价值（机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额） 7、资评假设 交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据评估条件等模拟市场进行估价。 公开市场假设：存在公开自由的市场，该市场上交易双方地位平等、信息对称、各自理性行事交易意愿自由不受限制 持续使用假设：假设资产出于持续使用过程中并将继续被使用下去 清算假设：基于资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现下做出的假设 8、资评特定目的 资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组 9、资评原则（一般考技术原则） 1）工作原则： 独立性原则：评估机构应始终坚持第三者立场，不为资产业务当事人的利益所影响。评估机构应是独立的社会公正性机构，不能为资产业务中任何一方所拥有，也不能隶属于任何一方。遵循这一原则可以从组织上保证评估工作不受有关利益方的干扰和委托者意图的影响。 客观公正原则：评估结果应以充分的事实为依据。在评估过程中以公正、客观的态度收集有关数据与资料，并要求评估过程中的预测、推算等主观判断建立在市场与现实的基础之上。 科学性原则：根据特定目的，选择适用的价值类型和科学的方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合理。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析相结合，使评估工作做到科学合理、真实可信。 2）技术原则 预期收益原则：资产的市场价格主要取决于其未来的有用性或获利能力，未来效用越大，评估值越大，要求在进行评估时，必须合理预测资产未来的获利能力和取得获利能力的有效期限。 供求原则：供求关系对商品价格影响的规律同样适用于资产的定价，要求评估人员在给资产定价时应充分考虑评估时市场上被评估资产的供求状况。 替代原则：资产评估的替代原则是指在评估中面对几种相同或相似资产的不同价格时，应取较低者为评估值，或者说评估值不应高于替代物的价格。 贡献原则：资产的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，而不是孤立地根据其自身的价值来确定评估值。 评估时点原则：资产的价值会随着市场条件的变化而不断变化，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，即评估基准日。 10、资评方法 一、市场法： 根据替代原则，利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值。（任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价） 前提：要有一个充分公开活跃的资产市场；公开市场上有可比的资产与其近期交易活动。 参数：资产特征；资产质量、功能；市场条件；交易条件等 程序：1、明确评估对象；2、选择参照物；3、选择可比因素和指标；4、指标对比量化差异；5、参照物成交价格上调整量化的差异；6、综合分析确定结果 优点： 1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。 2．评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： 1．需要有公开活跃的市场作为基础，对市场条件要求严格。 2. 在差异量化时指标的选择上易受评估人员主观因素的影响。 3．不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 二、成本法 在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值 前提：资产出于继续使用或假设处于继续使用状态；预期收益能支撑其充值及价值投入；在功能、特征上与重置的全新资产有可比性；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的；被评估资产可再生或复制，能继续使用并带来收益 参数： 重置成本： 复原重置成本：运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出 更新重置成本：利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本 实体性贬值：资产由于使用和自然力作用形成的贬值 功能性贬值：由于技术相对落后造成的贬值 1、超额投资成本：新技术引起的布局、设计、材料、产品工艺、制造方法、设备规格和配置等方面的变化和改进，使购建新设备比老设备的投资成本降低，从而形成原有设备的功能性贬值 2、超额运营成本：新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值 经济型贬值：外部影响造成的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少 程序：1．确定被评估资产，并估算重置成本；2．确定被评估资产的使用年限；3．估算被评估资产的损耗或贬值；4．计算确定被评估资产的价值。 优点： 1．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。 2．有利于单项资产和特定用途资产的评估。 3．在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。 缺点： 1、计算复杂、工作量大； 2、各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，难以把握，往往影响评估结果的准确性。 三、收益法： 通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值 前提：被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量；获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量；预期获利年限可预测。 参数：预期收益；收益年限；折现率 程序：收集验证有关经营、财务状况的信息资料；计算和对比分析有关指标及其变化趋势；预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率；将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。 优点： 1、充分考虑了资产未来收益和货币时间价值，能真实准确地反映企业本金化的价值； 2、资产未来预期收益的折现过程与投资过程相吻合，得到的评估结论易为买卖双方所接受。 缺点： 1、受很多条件的限制，使用范围比较小，通常适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估； 2、资产未来收益额及风险报酬率预测难度大，易受主观判断和未来不可预见因素的影响。 说句实话，这基本上已经是资产评估的70%的重点了，就把这些背了，就有30分收入囊中了，剩下的可能会在房地产评估，企业价值评估等章节里挑出最具有代表性的问题来出一个，但不要为了小概率事件浪费太多时间，我的建议是要看，但重点还是要把握住这些基本概念，必拿的分就千万不要白白丢了。 四、真题 2013年和2014年的真题我在某宝上买过，可惜一考完就给删掉了，所以如果需要的话可以在网上购买。我现在知道的都是非完整版，我会总结一份2013-2018年的非完整版真题，如果有需要来我公众号（淡水鲸）自取吧，这上面发不了文件，取完取关都行，本来就是个随便吐吐槽的公众号…另外，厦大资评专业课给分真的很高，老师基本不卡人，所以只要好好复习，专业课上130真的不是梦，每年都有一两个超纲题，17年我考的时候就有两个完全靠瞎编，最后还是有135分，所以要坚定自己，认真复习，没有不可能，只有不努力。 五、复习过程 我建议的是专业课可以不用太急，在六月或者七月初开始复习就可以。因为它的东西其实不是很多，最好是先将书在两个月内过完三遍，一遍一遍的筛重点，最后总结出一份重点笔记（我就是这样做的），后期只需要反复背熟自己的笔记就可以。不熟别上考场，基本上就是看到题目就开始一刻不停的写，没有给你思考的时间，我记得我至少背了20遍以上，最后写满了12页纸，提前了20分钟交卷。所以，付出就会有回报，每天饭后站着背一会，既对身体好又记住了知识点，何乐而不为呢？ 六、答题技巧 名词解释写那个名词的定义就好，一般建议三行字。 简答题一般要把涉及到的名词解释了，能举例就举例，能画图就画图，越详细越好。当然这是在你有把握是对的情况下，如果没有把握，还是不要往上写，会扣分的。 遇到不会的，没见过的也不要放弃，很多都是看字面意思可以写一点东西出来的，一分也不要放弃，总不会给负分吧。 七、复试问题 经院打通统一复试，英雄不问出身，不过你先把初试过了再说吧，这个我以后再写一篇长文。 八、招生人数 每年基本会招17个，统招的人数得看今年推免的人数，一般除去推免会招10-12个左右吧，真的，多逛厦大经院官网，很多问题你就都知道了。 薪火相传，很多东西我也是看了前辈的经验然后自己一点一点摸索出来的。要找到适合自己的方法，好好复习，不要急于求成，走好自己的每一步，最后的结果一定是让人欣喜的。如果还有问题可以私信或者来公众号发消息给我，一般我看到了都会回的~祝你们都能考上理想的院校~ 公众号:淡水鲸

考试重点有：

1、清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖的形式在公开市场上出售。

2、资产评估业务约定书是资产评估机构和委托人共同签订的，确定资产评估的委托和委托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利和义务等重要事项的合同。成本法是指被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

3、更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能是全新资产所需的成本。

4、收益法是指通过估算被评估资产未来收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。修复费用法是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的一种方法。

5、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在开形态，即单纯的土地，单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。

6、土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。基准低级系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正；

求得待估土地评估值的一种方法。其计算公式为：待估土地使用权评估值=基准地价×基准地价时间因素系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数。

7、“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、土地平整。筑物评估中的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。

计算公式为：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。

8、价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。

9、打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。

10、正常交易指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。

11、房地产价格指数是指房地产在不同时期价格的涨落程度，不是任何类型的房地产价格指数都可以采用的，采用的价格指数必须是待估房地产类似的房地产价格指数。

建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，再用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益。

12、无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物状态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

13、专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。

14、债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

15、股票的内在价格是未来每股收益的折现值。

15、从资产评估的角度来看，企业是以盈利为目的，由各种要素资产组成并具有持续经营能力的相对完整的系统体系。

17、企业价值评估是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。