中级经济师合肥买房

痛点一bai 学区房时代里的变相拼爹du

学区房如同一把毒剑，将教育公平zhi的肌肤割裂成伤，久痛不愈。自从学区房这个怪胎出现以来，房产界和教育界就没有安宁过。据第一楼市报道，合肥老牌双学区合作经济广场2022上半年房价高达48579元/m²。无须讳言，买到学区房即意味着子孙后代可以享受名校师资和良好的学习氛围，让孩子赢在起跑线上。说白了，在学区房价格高位站岗的情形下，家庭经济实力才是通向优质教育资源的最稳定硬核门票。

痛点二 全民饥渴眼光中的状元情结

可以哦，合肥新政策刚出台，40岁以下本科生 落户即可买首套房，下面是资料:
我市坚持主导、市区联动、社会参与、资源共享，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快推进人才公寓租赁住房建设。放宽人才落户政策，凡自愿来肥工作的普通高校高等职业院校应届毕业生、留学归国人员，研究生以上学历、年龄在40周岁以下本科学历、中级及以上专业技术人员、高级工国家职业资格三级及以上高技能人才，可先行落户。这些人才在合肥创新创业，落户后即可购买首套房。
对新落户在肥工作暂无自有住房的博士、35岁以下的硕士、毕业3年内的全日制本科和大专、高等职业院校毕业生，我市在3年内按每人每年2万元、5万元和6万元的标准发放租房补贴不含党政机关、国有企事业单位人员。
------------------《关于进一步支持人才来肥创新创业的若干政策》

4月以来，全国各地延续之前的房地产调控密集趋势，加码房地产调控力度。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点市场问题进行精细化调控。
4月25日，合肥房管局对刚需购房人“年龄在35岁以下”的相关政策首度作出回应：“并未排除35周岁以上人士的购房资格，他们可参加普通摇号购房。”
这源于4月5日，合肥市住房保障和房产局官网披露《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的》以下简称《》的相关内容。《》主要内容涉及二手房限购、新房“摇号 3年限售”、学区房学位年限限定等。
合肥近年来已成为全国房价上涨最快的城市之一，亟须出台新政为楼市降温。但将买房资格与年龄条件联系起来，则引发网络对“中年危机”“事业危机”等热门话题的讨论。
有业内人士指出，楼效调控既要“打补丁”，也要加强贯彻执行力度。相比一季度，市场热度虽有所消退，但买家预期还是很高。因此，各地楼市调控的内容涵盖范围明显增多，调控内容更趋于精细化。
新政应对市场变化
4月25日，合肥房管局解释4月初新政中涉及的“35岁以下群体优先参与热点楼盘摇号”，本意是考虑该群体参加工作时间不长、积蓄有限，能够参加首批刚需摇号，可按最低首付比例购房，减轻年轻人购房压力。并表示针对网民所提意见，房管局正会同有关部门进行认真研究，必要时将对相关政策进一步完善。
21世纪经济报道记者从当地业内人士处获悉，合肥新政之后，市场发生了一些新情况。比如原来炙手可热的二手学区房市场，开始摇摆了;之前需要绑定车位的楼盘，现在也不需要绑定了。
前述业内人士也指出，新政前合肥房价在短短几个月内迅速爬升，是经历了前两年市场累积的结果，新政针对学区房暴涨等进行细化的调控，也是应对楼市阶段性变化的结果;新房限价一直严格执行，涨幅没有二手房那么明显。
与合肥新政针对楼市变化相呼应的是，上海在摇号政策方面的细化。4月25日，上海房地产交易中心网站“网上房地产”公布了近期47个新建商品房项目，这批集中供应的房源接近4万套，一旦获批预售证，即可上市交易。上海房管局为此发布了“《××》商品住房认购规则样本”以下简称《认购规则》。
《认购规则》除了明确将认购时间、地点放在文件最前页之外，还对认购人需要提交的身份、婚姻、家庭关系证明材料、购房资格证明材料以及资金证明类材料等一一列出，并表示：“认购人仅提供所列材料，如开发商要求增加认购材料的需报区房管部门审核同意。”
上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，有关部门通过提出商品房的持续，说明了层对楼市出现的新现象、新问题掌握得比较迅速，处置方案也比较及时。
上海近段时间新盘出现了主动“调客”情况，即人员主动联系客户，在询问客户具体情况后，以参与摇号概率高低为由，建议客户“调整”认筹楼盘的意向等。
卢文曦指出，上海加大供应量符合当前市场处于小阳春季中需求量增加的要求，有效平抑了市场供需矛盾。其次，从入市的楼盘价格上看也基本稳定，可以起到平稳市场预期的作用。
《认购规则》表明了地方通过严格，加大整治开发商设置障碍“筛选”客户等违规行为，也是在楼市发生新变化的情况下，保护真实买家合法权益的一种做法。
杭州也针对一些楼市新情况出台了政策。此前杭州人才购房政策的漏洞在于，高层次人才单身可购买两套房。4月13日，杭州出台楼市新政“堵漏”，明确高层次人才购买二套房政策，与普通购房者基本一致。
之前，成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计，截至2022年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数高达48次， 2月份45次，均超过了1月份的42次。
调控渐趋“精细化”
调控呈现精细化趋势，经营贷、学区房是最近楼市精细化调控的发力点。比如针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压十分有力。调控也不停留在上海、杭州、南京等热点城市，这一波调控城市分布于一线城市、强二线城市都市圈范围以外，包括合肥、徐州等地，房价上涨早已进入层调控程范围内。
以合肥学区房政策为例，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥4月新政在严格执行此前政策的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中，学区范围以2022年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。
在对学区房的使用上，合肥还细化到“在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，自2022年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外”。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，2022年一季度房地产调控政策井，住建部整顿中介、经营贷及土地供应成为新特点。经营贷是这一轮楼市上涨的主要原因。
在2022年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1-3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。
但在2022年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。今年上海、杭州市场，都是从中高端物业开始突然火爆。因为一二手价格倒挂、巨大的利差存在，银行经营贷无可避免流向房地产。
张大伟指出，经营贷流入楼市的核心原因与按揭贷款的利差以及银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。
业内人士也指出，调控精细化显效需要时间，经营贷依然在落地过程中。
市场中各方在新政实施前，仍然有惯性。比如房企在各地集中供地正式实施前，还是会蜂拥土地市场。在最后的搏杀中，房企又将为高地价买单。
4月9日，徐州市住房和城乡建设局、市、市自然资源和规划局等七部门联合下发《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》的，其中涉及土地出让与竞拍原则，实行土地供应“两集中”：集中发布，全年发布住宅用地招拍挂不超过四次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位要相对均衡;集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。
近两年来，徐州土地市场频现高溢价成交地块。4月以来成交的9幅土地中，其中5幅地块成交溢价率超过80%。融创、荣盛、碧桂园、银城、美的、中奥等均有所斩获。

4月以来，全国各地延续之前的房地产调控密集趋势，加码房地产调控力度。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点市场问题进行精细化调控。
4月25日，合肥房管局对刚需购房人“年龄在35岁以下”的相关政策首度作出回应：“并未排除35周岁以上人士的购房资格，他们可参加普通摇号购房。”
这源于4月5日，合肥市住房保障和房产局官网披露《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的》以下简称《》的相关内容。《》主要内容涉及二手房限购、新房“摇号 3年限售”、学区房学位年限限定等。
合肥近年来已成为全国房价上涨最快的城市之一，亟须出台新政为楼市降温。但将买房资格与年龄条件联系起来，则引发网络对“中年危机”“事业危机”等热门话题的讨论。
有业内人士指出，楼效调控既要“打补丁”，也要加强贯彻执行力度。相比一季度，市场热度虽有所消退，但买家预期还是很高。因此，各地楼市调控的内容涵盖范围明显增多，调控内容更趋于精细化。
新政应对市场变化
4月25日，合肥房管局解释4月初新政中涉及的“35岁以下群体优先参与热点楼盘摇号”，本意是考虑该群体参加工作时间不长、积蓄有限，能够参加首批刚需摇号，可按最低首付比例购房，减轻年轻人购房压力。并表示针对网民所提意见，房管局正会同有关部门进行认真研究，必要时将对相关政策进一步完善。
21世纪经济报道记者从当地业内人士处获悉，合肥新政之后，市场发生了一些新情况。比如原来炙手可热的二手学区房市场，开始摇摆了;之前需要绑定车位的楼盘，现在也不需要绑定了。
前述业内人士也指出，新政前合肥房价在短短几个月内迅速爬升，是经历了前两年市场累积的结果，新政针对学区房暴涨等进行细化的调控，也是应对楼市阶段性变化的结果;新房限价一直严格执行，涨幅没有二手房那么明显。
与合肥新政针对楼市变化相呼应的是，上海在摇号政策方面的细化。4月25日，上海房地产交易中心网站“网上房地产”公布了近期47个新建商品房项目，这批集中供应的房源接近4万套，一旦获批预售证，即可上市交易。上海房管局为此发布了“《××》商品住房认购规则样本”以下简称《认购规则》。
《认购规则》除了明确将认购时间、地点放在文件最前页之外，还对认购人需要提交的身份、婚姻、家庭关系证明材料、购房资格证明材料以及资金证明类材料等一一列出，并表示：“认购人仅提供所列材料，如开发商要求增加认购材料的需报区房管部门审核同意。”
上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，有关部门通过提出商品房的持续，说明了层对楼市出现的新现象、新问题掌握得比较迅速，处置方案也比较及时。
上海近段时间新盘出现了主动“调客”情况，即人员主动联系客户，在询问客户具体情况后，以参与摇号概率高低为由，建议客户“调整”认筹楼盘的意向等。
卢文曦指出，上海加大供应量符合当前市场处于小阳春季中需求量增加的要求，有效平抑了市场供需矛盾。其次，从入市的楼盘价格上看也基本稳定，可以起到平稳市场预期的作用。
《认购规则》表明了地方通过严格，加大整治开发商设置障碍“筛选”客户等违规行为，也是在楼市发生新变化的情况下，保护真实买家合法权益的一种做法。
杭州也针对一些楼市新情况出台了政策。此前杭州人才购房政策的漏洞在于，高层次人才单身可购买两套房。4月13日，杭州出台楼市新政“堵漏”，明确高层次人才购买二套房政策，与普通购房者基本一致。
之前，成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计，截至2022年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数高达48次， 2月份45次，均超过了1月份的42次。
调控渐趋“精细化”
调控呈现精细化趋势，经营贷、学区房是最近楼市精细化调控的发力点。比如针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压十分有力。调控也不停留在上海、杭州、南京等热点城市，这一波调控城市分布于一线城市、强二线城市都市圈范围以外，包括合肥、徐州等地，房价上涨早已进入层调控程范围内。
以合肥学区房政策为例，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥4月新政在严格执行此前政策的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中，学区范围以2022年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。
在对学区房的使用上，合肥还细化到“在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，自2022年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外”。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，2022年一季度房地产调控政策井，住建部整顿中介、经营贷及土地供应成为新特点。经营贷是这一轮楼市上涨的主要原因。
在2022年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1-3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。
但在2022年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。今年上海、杭州市场，都是从中高端物业开始突然火爆。因为一二手价格倒挂、巨大的利差存在，银行经营贷无可避免流向房地产。
张大伟指出，经营贷流入楼市的核心原因与按揭贷款的利差以及银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。
业内人士也指出，调控精细化显效需要时间，经营贷依然在落地过程中。
市场中各方在新政实施前，仍然有惯性。比如房企在各地集中供地正式实施前，还是会蜂拥土地市场。在最后的搏杀中，房企又将为高地价买单。
4月9日，徐州市住房和城乡建设局、市、市自然资源和规划局等七部门联合下发《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》的，其中涉及土地出让与竞拍原则，实行土地供应“两集中”：集中发布，全年发布住宅用地招拍挂不超过四次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位要相对均衡;集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。
近两年来，徐州土地市场频现高溢价成交地块。4月以来成交的9幅土地中，其中5幅地块成交溢价率超过80%。融创、荣盛、碧桂园、银城、美的、中奥等均有所斩获。
编辑：包芳鸣

一度因学区房过热而引发关注的合肥，忽然升级楼市调控政策。4月5日晚间，合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的》（下称《》），涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八条政策，这也成为合肥版的“史上最严调控”。
《》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。
同时，限制合肥市2套住房以上的户籍家庭认购二手房；暂停企业购房资格；将司法拍卖房纳入限购范围。这些做法既有较强的针对性，也修补了原有的政策漏洞。
合肥新政颇受外界关注，因其既体现了因城施策的个案价值，又具有一定的普遍意义。
近几个月来，针对部分区域的市场异动，层频繁对楼市调控。在去年的经济工作会议和今年的工作报告连续提及后，“大城市住房突出问题”成为今年政策的重点之一。
作为一个东部二线城市，合肥楼市的升温，被认为是供应不足、学区房周期、人才新政刺激、炒作氛围浓厚等多个因素叠加的结果。有分析人士认为，随着一线城市在年初启动楼市调控并产生效果，市场热点正在向二线城市转移，合肥正是表现活跃的二线城市之一。
在调控路径和调控手段上，二线城市均紧随一线城市。在合肥此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。其中，部分二线城市的一些条款，力度甚至超过了一线城市。
合肥楼市异动始末
合肥楼市的异动，从去年四季度就已出现。合肥当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，在合肥滨湖、高新区等热点区域，通过各种手段炒作房价的现象屡有发生，其中包括捂盘惜售、经营贷入市、散播恐慌情绪等。受此影响，部分楼盘的价格快速上涨，一些人通过倒卖房号获利。
在此之前，合肥房价已维持3年多的平稳。一些购房者认为，随着上海、南京、苏州等长三角城市房价上涨，作为安徽省“单核城市”的合肥，很可能紧随其后，并进入一个新的上涨周期。
进入2022年，随着学区房周期到来，恐慌情绪蔓延至合肥政务区等热点学区。前述人士表示，除了占学位外，购房者还带着资产保值的诉求，提前入手学区房，这也导致学区房供需关系骤然紧张。他表示，在一些热门学区房小区，已经出现坐地起价的现象。
为此，3月以来，合肥已经多次出手打击楼市乱象。3月2日，合肥出台二手房网签新规，意在避免虚假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多卖的现象发生；3月11日，合肥多部门对11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构负责人进行约谈；3月18日，合肥市房地产中介协会发布“关于不得参与炒房”的公示；3月23日，合肥房管局再次约谈了恶意炒房的业主。
此次出台的新政，带有极强的针对性。合肥对二手房划定限购范围，包含了滨湖新区、政务文化新区、高新区等近期的热点区域，同时还将几乎所有热门学区的二手房纳入限购。
新政还涉及了价格限制、住房贷款、打击乱象等方面，均被认为是切中当下热点的措施。
另一个值得注意的措施是增加供应。按照计划，合肥将在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，并单列租赁住房用地900亩。
前述人士表示，这一措施十分重要，因为合肥楼市的土地开发速度和库存规模均不足，难以消化骤然释放的需求。尤其是在大量引进人才后，这种缺口更为凸显。
去年9月，合肥发布人才引进政策，对于重点产业、重点人群，通过提供人才免费租房、补贴购房以及发放岗位补贴、柔性引才奖补等措施，让各类人才“边安居、边就业”。其中，租赁补贴、购房补贴和首套房不限购等优惠政策，在吸引人才落户的同时，也对楼市形成了刺激。
根据上海易居研究院的统计，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期仅有8个月，在全国100个热点城市中，仅高于浙江湖州。
二线城市全面加码调控
合肥楼市的上涨轨迹，颇能代表二线城市的一些共同特征。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，近期很多二线楼市的升温，都有着长期平稳后的看涨心态、信贷资金大量进入楼市、学区房交易周期到来等因素，部分城市还有着人才新政的刺激。
他还表示，在此之前，不少二线城市的库存偏低，供需基本面较为紧张。
贝壳研究院则认为，随着一线城市调控的效果逐步显现，楼市热点正在向重点二线城市转移。其中，今年2月，二线城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房价环比涨幅均在前十名，市场温度较高。
市场热点从一线城市向二三线城市蔓延，从东部城市向中西部城市蔓延，历来是楼市上涨周期中的共同特征。楼市调控政策的出台，也大多沿着这一路线。
今年以来，上海通过“沪十条”的发布打响了2022年楼市调控“第一枪”，此后又以几乎“一天一新政”的节奏，堵住了假离婚、赠与房产等小漏洞，给炒房客以沉重打击。北京、广州、深圳也通过各种“打补丁”的方式，对楼市进行调控。
二线城市的调控热潮，则出现在今年3月，并在全国“两会”结束后持续升温。在合肥推出此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。
从住建部的督导路线上，也不难看出这种趋势。今年1月下旬至2月，住建部副部长倪虹带队先后在上海、深圳、北京等城市调研督导。3月初，督导组奔赴杭州、无锡。“两会”刚结束，督导组奔赴成都、西安。3月末，住建部又督导了南昌的房地产调控。
从调控内容上，二线城市也在向一线城市全面看齐，在某些方面甚至有过之而无不及。比如，合肥对新出让的土地实施住房均价控制，与部分一线城市实施的“限房价、竞地价”政策有相似之处。而对于二手房的“定向限购”，则属于合肥首创。
多数分析人士指出，随着楼市传统“小阳春”的到来，以及市场热点的转移，越来越多的二线城市将加码调控，前期已经启动调控的一线城市，则会进一步对政策进行巩固。
尽管合肥的调控政策有着因城施策的个案性质，但仍然不会突破大城市调控的总体框架。参事特约研究员、原国家总经济师姚景源近日表示，目前房地产领域存在着一些深层次的问题，比如炒作，金融属性越炒越强，房价涨幅过高过快。而“大城市住房突出问题”有两个，一是房价过高，二是还有相当数量的人买不起房子。
他在“2022中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，针对这些问题，过去更多是从需求角度来解决，比如限购、限贷等，下一步要在供给侧上想办法。一方面要加大供给，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障体系。