经济师土地登记代理人

【问题】

在20世纪2022年代，某村聘用了部分民办代课教师在村里任教，后因居民无居住房屋，当时的大队划拨了部分宅基地给这部分人作为住宅用地。但随着国家的体制改革，这部分民办教师已先后转为国家正式教师或者国家机关，且全家户口也随之农转非。此外，有部分村民房屋占用范围内的土地面积已超出了省规定的用地标准。

问：原聘用代课教师房屋占用的土地，其性质是否属于集体所有？

对于农村村民房屋占用范围内的超标土地，应当怎样进行登记？

【分析】

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地用地面积标准不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权确定后宅基地使用权人要及时申请土地登记发证。宅基地使用权也是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，非本集体村民不得享有。

对于第一个问题，首先应该明确的是土地所有权的性质不因使用权人身份的转变而转变，集体所有的土地转为国家所有唯一合法途径为国家征收。本案中，代课教师住宅所占用的土地并未被国家征收，所以，土地所有权仍是集体所有。此外，部分代课教师已经转为国家，且全家户口都已经农转非，不再是本集体经济组织成员，所以这部分人不再拥有宅基地使用权。但是，由于宅基地上的房屋依旧存在，这些人仍依法享有对宅基地上房屋的所有权。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条的规定，非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。所以，这些人在房屋存续期间，可以确定享有房屋所在集体土地的集体建设用地使用权。土地使用权人可以申请土地登记，并办理《集体土地使用权证》。同时，因这些人不具有宅基地使用权，应在登记中注明上述房屋不得进行翻建、重建，在房屋因坍塌或拆除等原因灭失后，集体土地建设用地使用权自动灭失。

对于第二个问题，根据《土地法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。如果宅基地超标，在对宅基地上的房屋不进行改动的情况下，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十五条规定，2022年2月发布《村镇建房用地条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积，在《村镇建房用地条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。同时，按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十一条规定，按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或依法实施规划重新建设时，按当地规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

根据《关于加强农村宅基地的意见》（国土资发[2022]234号）的要求，必须加强农村宅基地登记发证工作，充分发挥地籍档案资料在宅基地上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。

农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。为便于农村土地承包经营权登记过程中统一掌握政策，根据实际情况，现就如下问题提出解决办法。

退耕还林土地的登记

2022年第二轮土地承包后，农户承包土地按相关规定已经退耕还林的，应按林地承包颁发林权证，不再列入这次土地承包经营权确权范围，只在登记簿中登清。

流转承包地的登记

农户之间如果互换、转让以后的承包地，若经营权没有纠纷，应按现占有土地的承包人进行确权登记。对存在纠纷的，先解决纠纷再进行登记转让承包土地，限于集体经济组织内部，对于跨村民小组的承包地互换，双方村民小组经协商同意互换的，可按互换后的承包关系登记。双方或一方村民小组不同意互换的，仍按互换前的承包关系登记。对以转包、出租、入股、抵押等方式流转的土地按原承包转出农户登记，不得给受转让颁发土地承包经营权证，其流转关系继续履行原土地流转合同约定。自行开垦耕、自留地、园地本次暂不进行确权登记。

土地权属不清或有争议的承包地的登记

凡权属不清或有争议的承包地应由村、组调查解决后再确权登记。对矛盾纠纷较大，暂不能解决的，划定争议区，查清争议区的位置、面积、形成原因，并登记造册，记录在案，待化解争议后再进行确权公示和登记。

轮承包后家庭弃耕的承包地的登记

若原承包户既没有申请放弃，又没有回来耕种的农户，在确权时既不确权给原承包人，也不确权给现承包户，作为待定地处理，若有书面申请放弃的，村组又没有给其他农户安排承包地的，该土地集体收回，作机动地。而对于个别农户委托他种的，无论有无合约，都应登记确权原承包户，不得确权给代种户。

基本农田统一规划整理后的承包地承包

2022年二轮承包以后，按照国家有关规定统一规划整理的承包土地，以及土地流转以后受转让方统一规划整理的土地，由于改变了原先的沟、渠、路、坝等，使原有的“四至”界限变动或消失的，如村组已处理好的，按村组承包户已确认的四至界限、面积确权登记;村组没有处理好的，应按土地整理或流转以前涉及的农户承包关系，在充分尊重农愿的基础上，采用测量切分的办法，重新划定边界，合理确定相关农户的承包地四至后进行登记，不改变已形成的土地流转关系。

承包方分户的承包地登记

2022年第二轮土地承包以后承包方分户的，按照分户以后各方对土地的占有现状进行登记，按所分户数颁发土地承包经营权证。对存在争议的，先由当事人协商解决争议后再进行登记。全家销户的土地，收回集体，按机动地处理;家庭成员中有婚出、迁出、亡、失踪的仍按原面积确权登记到户。

土地承包人去世并由子女耕种的承包地登记

若承包人单户，现已去世，只要是在同一村组都应按其相应的子女户头进行确权登记。若子女不在同村，该承包人的承包地应收回集体，按集体机动地。

相邻农户承包地纠纷的处理

2022年二轮土地延包后出现相邻农户的承包地，界畔位移较大的，待纠纷调处无异议后，再按应分承包地实测丈量确定的界畔进行登记。

合并或分立村组的土地承包经营权登记

二轮延包后村组合并或分立的，维持合并或分立前村组面积，按规定进行登记。

进城落户农民的承包地的登记

农户全家迁入设区的城市，转为非农业人口的，该农户的家庭承包地予以收回，不参加登记；全家迁入城镇落户的，并有固定收入且自愿申请放弃承包的，该农户的家庭承包地可以收回不予登记；全家迁入城镇，无固定收入，该户仍保留承包地，要予以确权登记。

户口迁出的承包地登记

农户全家迁入外乡镇并在当地取得承包地的，应当将其居住地的承包地收回，按集体机动地，不列入这次土地承包经营权确权登记。在迁入乡没有取得承包地，应予以确权登记。

婚嫁后承包地变化登记

在嫁入地未取得承包地的，在其原居住地的承包地不得收回，应按规定登记。

劳务输出农民的承包地登记

不得以农民外出务工经商而影响承包土地登记，对于常年外出未归，未委托人又无法联系的外出人员，可按正常情况办理登记，其承包地暂由集体视为机动地代为。

按当地习惯计算面积的承包地登记对以前使用标准亩折合面积、按产量折合面积等方式分配的承包地，由于档案记载面积与实际面积差异较大，可以按实际面积进行登记，但保留长年产量折合面积记录。对于扣除树荫、坟地、地边等习惯做法，登记过程中可以沿用。

承包地实测中多出来的土地登记

对测量多出来的承包地登记，维持原来每户承包合同不变，不增不减，多出的地仍然记在原户头上。按实有面积确权登记，并把原承包合同复印件附到新权证登记档案中。

水冲沙压无法恢复的承包地登记

有水冲沙压的承包地仍由原承包户进行确权登记。

国家征用、占用的承包地登记

凡被国家重点项目建设征用占用的承包地，其土地承包经营权应予以收回，并在农村土地承包经营权证登记簿上记载办理变更登记手续，核减相应面积。

村组公益事业占用的承包地登记

在村组公益事业建设中被征用占用的承包地，按原承包户进行登记，在农村土地承包经营权证登记簿上予以记载，并由农户签字确认。核减相应面积。

农户间私自买卖的承包地登记

凡农户间私自买卖的承包地，仍按原承包户确权登记。

附属地的确权登记

附属地指按土地承包方案应分承包地以外，由于种种原因交由承包方耕种的土地，农户耕种附属地收归集体所有，按集体机动地。

其他方式承包土地的登记

以招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地，主要指“四荒”地，只签订土地承包合同，完善相关档案，其登记颁证工作，不与这项家庭承包经营权确权颁证工作同时进行，待家庭承包经营权确权颁证工作结束后再按正常程序办理。

登记的移交时间

本次登记的农村土地经营地承包期到期时间统一填写为2022年9月30日。以后待国家的具体政策出台后再统一调整。起始时间不写具体时期，原则上属于2022年的二轮土地延包。

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申请经济适用房需要具备以下基本条件：

1、申请人户口在城内，且没有自己的房子；

2、申请人单身的话，必须在35周岁以上；结婚的话，要符合晚婚晚育年龄。

（1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。

（2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地部门办理抵押登记手续，房屋土地部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

（3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地部门办理上述手续。

扩展资料：

因每地都不一样，所以以北京为例：根据北京市人民办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋局办理《北京市经济适用住房许可证》。

开发商经济适用房，实行限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是：

（1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。

（2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地部门办理抵押登记手续，房屋土地部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

参考资料来源：百度百科-经济适用房

15个联系点已经在全国率先发放了不动产产权证，在不动产实质性落地过程中,不动产统一登记的数据尤其是房产数据依然是不动产登记的一大难点。
不动产登记正在全国大范围开展。
21世纪经济报道记者自国土部获悉，目前国家层面不动产登记职责和机构建设已经完成，截至目前，全国有30多个市（州）、70多个县（市、区）完成职责和机构整合。
与此同时，国土部选择了山东青岛市、四川泸州市泸县、广西南宁等15个地方，作为不动产统一登记窗口建设的联系点，指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。
上述15个联系点已经在全国率先发放了不动产产权证，在不动产实质性落地过程中，不动产统一登记的数据尤其是房产数据依然是不动产登记的一大难点。
根据国土部的安排，国土部2022年下半年上线试运行信息平台，2022年完善信息平台并拓展扩容。
“在信息平台投入运行前，各地要全面清理和整理不动产登记历史资料，按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。” 国土部不动产登记局局长王广华介绍。
数据是地方不动产登记的难题
泸州是国土部选定的全国不动产统一登记窗口建设的15个联系点之一，该联系点是为全国统一登记后簿册证、信息平台、标准怎么统一，具体怎么做，探索解决途径。
在《不动产暂行条例》实施的当日，四川泸州居民申庆获得“宅基地使用权和房屋不动产产权证书”，这是中国第一张不动产权证书。
这亦标志着泸州市率先完成了不动产统一登记制度的落地。
据全程参与泸州不动产登记建设的北京超图软件股份有限公司（下称超图）房产事业部副总经理李峰介绍，泸州不动产登记的最大难点是不动产登记的数据整合问题，泸州的房屋和土地信息，在落到地图上时，不统一，存在一定的差异。
21世纪经济报道记者致电泸州不动产局获悉，为全力推进不动产登记，泸州市耗费巨大人力物力推进各类不动产登记数据整合，截至目前，共整合历史土地登记数据约为80万条，房屋登记数据约310万条，每天还要新增300多例登记数据。
泸州不动产统一登记数据库的问题并非个例，不动产登记的核心和难点在于市县，不过，21世纪经济报道记者自采访获悉，众多市县均存在数据待完善的情况。
一方面住房、土地、林地等分散各个部门登记，这么多年来，内容、标准各不相同；另一方面，各市县的信息化存在差距，部分县市信息化较差，历史的房产、土地等信息仍以纸质为主，缺失和错误较多，仍需进一步完善。
“不动产具有属地性和不动性，其信息涉及坐落、界址、空间界限、面积、用途等，具有空间化特点，在地理信息中通常用多边形表示，随着土地和房屋权属登记的精细化，有向立体化发展的趋势，三维地籍和房产将成为今后的发展方向。” 超图总工程师梁军告诉21世纪经济报道记者，也就是说未来房屋、土地、海洋甚至未来地下管线将在一张图（地图）上展现，实现不动产一张图或不动产与地下管线一张图。
“当房屋和土地等各种不动产单元分布数据在地图上叠加和显示时”，梁军表示，存在问题就会一眼了然地显露出来，有利于避免空中楼阁（假房源）和一女多嫁（一个房源卖给多个权利人）。
梁军介绍，不动产数据的难点在于房产数据。“房产数据既涉及宗地、建筑物，也涉及描述建物内部房产单元的楼盘表和分层分户图，数据量大且复杂，因房产单位面积的价值高而要求数据精度高。”梁军表示，房产登记涉及的权利人比较广，且权利人具有流动性和非空间化特点。
另外，梁军介绍，从房地产调控的层面，个人信息还涉及家庭成员信息，需要通过人口数据库实现“以人控房”。
王广华也介绍说，各地要全面清理不动产登记历史资料，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。
中国社会科学院法学所民法研究室主任孙宪忠表示，条例最主要目的是梳理不动产信息，最大的亮点是登记从分散到统一的变化，是一大进步，现在统一登记在不动产登记局，这个新的登记如何把其他部门过去登记的资料重新化，如何让几方登记的内容、权利不至于发生碰撞、摩擦，这都是要解决的问题。

我国实行估价师资格考试与估价师执业分离制度，全国土地估价师考试是国家统一组织的从事土地估价职业的资格考试，主要测试应试人员所应具备的土地估价专业知识和执业能力。参加全国土地估价师资格考试是取得估价师资格的唯一途径。土地估价师经过执业登记后可在土地估价报告上签字，承担法律责任。2022年1月1日起施行新的《土地估价师资格考试办法》，办法规定：土地估价师资格考试每年第三季度举行一次，统一考试大纲并统一命题。
报考条件:
　　凡中华人公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
　　（一）取得大专学历且从事相关工作满两年；
　　（二）取得本科学历且从事相关工作满一年；
　　（三）取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。
　　不具备前款第（一）、（二）、（三）项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。

登记制度:
　　土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地机构申请办理注册登记，换发证书。
　　凡脱离土地估价工作三年以上或其他原因不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自动失效。
申请初始执业登记的要求:
　　（一）申请初始登记的土地估价师应当符合以下基本条件：
　　1．依法取得《土地估价师资格证书》；
　　2．满足土地估价师继续教育学时要求。已从业的土地估价师5年累计参加不少于100学时的继续教育活动；
　　3．专职在一家土地估价中介机构中从事土地评估业务；
　　4．身体健康、能满足开展土地评估业务需要，年龄不超过65周岁；
　　（二）2022年（含）以后取得土地估价师资格证书申请初始执业登记的人员除应满足初始执业登记的基本条件外，必须通过实践考核。
　　（三）2022年以前取得土地估价师资格证书的非执业土地估价师进入土地估价中介机构，满足初始执业登记基本条件，予以执业登记。
　　（四）连续两年列入中国土地估价师协会专家库名单的非执业土地估价师，转入土地估价中介机构执业的可直接申请执业登记。
不能申请参加初始执业登记的情况:
　　申请执业登记的土地估价师有下列情形之一的，不予登记：
　　1．不具有完全民事行为能力的；
　　2．不具备土地估价师初始执业登记基本条件的；
　　3．被认定终身禁入土地评估行业的；
　　4．因受刑事处罚，执行期满未逾5年的（过失犯罪的除外）；
　　5．在土地评估、企业或者其他经济工作中受行政处罚，自被行政处罚之日起不满2年的；
　　6．在申报登记过程中有弄虚作假行为，或严重违反行业自律规定、职业道德规范要求的；
　　7．年龄超过65周岁的；
　　8．2022年（含）以后取得土地估价师资格证书未按规定完成实践考核的；
　　9．现任国家、事业单位公职人员和具有其他固定职业的人员；
　　10．其他不予进行登记的情形。