增值税讲义经济师

在价值评估实务中，经常会遇到土地增值税的问题。对于价值评估中是否考虑土地增值税以及如何考虑土地增值税在评估实务中存在着一些分歧，笔者就价值评估中常见的土地增值税问题进行了一些思考。
一、我国现行阶段关于征收土地增值税的相关规定
土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，包括机关，团体，部队，企业事业单位，个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业，外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行征收，对于房地产分期开发的项目，以房地产分期项目为单位征收。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的处理方式
目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式有以下三种：
由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。
被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。
根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。
三、价值评估中是否考虑土地增值税的部分观点和存在的分歧
以股权转让为目的估价中对土地增值税的考虑
由于土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，一种观点认为，以股权转让为目的估值，若涉及的是股权转让而不是土地使用权的转让，没有土地增值税纳税行为的发生，则不应考虑土地增值税的影响。
另一种观点认为，如果是以房地产开发为主要经营范围的企业，一般情况下，开发的房地产会发生产权的转移，则需考虑土地增值税的影响。当股权转让估价时，不考虑土地增值税的影响，在计算房地产项目转让时的增值扣除额则不包括当初的估值增值额，以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税则全部由后来的股东承担，显然不公平。
抵押估值中是否需要考虑土地增值税
房地产抵押行为，产权并没有转移，一种观点认为不需考虑土地增值税，主要是因为抵押设定行为与抵押物处置是两个不同阶段的行为，设定时没有涉及到产权转移，没有土地增值税纳税义务的存在，则不应考虑土地增值税的影响。
另一观点认为，当抵押人无法偿还到期贷款时，抵押权人会存在抵押物处置这样的行为，通过拍卖或者协议方式，可能涉及到产权转移。若发生产权转让时，则会产生土地增值税纳税行为，在估值中就需要考虑土地增值税的影响问题。
以房地产进行投资、联营的估值中是否需要考虑土地增值税的影响
在以房地产进行投资，联营的估值中，投资、联营的一方以土地或房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，这种情况下，则不需要考虑增值税的问题。
另一种观点认为，当投资，联营的企业将上述房地产再转让时，发生了产权转让行为，则应征收土地增值税。在以土地或房地产作价入股进行投资或联营的估值中，凡所投资、联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营时，应当征收土地增值税。如果投资人投入时的估值行为中没有考虑土地增值税的影响，未来房地产项目转让时的增值扣除额是不应包括当初的估值增值额的，则以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税由全部股东承担，这样不公平，会造成其他股东的损失。
从估值相关当事方分析是否需要考虑土地增值税的影响
站在产权持有人的角度，若估值目的不涉及产权转移，没有纳税义务的发生，则不需考虑土地增值税的影响。若估值目的涉及产权转移，产生了纳税行为，应按产权持有人原取得地价扣除，不能按估值额来扣除。
站在潜在受让人的角度，若估值目的涉及产权转移，需考虑土地增值税的扣除，估值额为受让人的原始土地取得成本，应按估值额假设按估值成交额来扣除。
四、价值评估中是否该考虑土地增值税的判断标准
土地增值税的考虑要结合纳税主体，估值目的，估值结论等的相互关系进行综合考虑土地增值税的纳税主体均为产权所有者，其价值与产权所有者的历史取得成本有直接关系。也就是说，对于同一估值对象，如果产权主体的历史取得成本不同，那么在发生产权变动时，土地增值税的纳税主体所应支付的税金就不同。因此，只有当估值的经济行为和估值目的所决定的估值结论的价值内涵与纳税主体直接相关联时，才应该考虑土地增值税对价值评估的影响。
我国的土地增值税属于”土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。所以在价值评估中还应紧紧围绕土地增值税的纳税对象、纳税主体、纳税环节的特点来考虑。只有土地增值税的纳税义务会出现时，才应该考虑土地增值税对价值评估的影响。
在一些单项资产估价中，如果该项目应该考虑土地增值税的纳税影响，但估价师了解的信息很有限，在价值估算中无法准确计量土地增值税的扣除额，这种情况下，估价师可以不考虑土地增值税的扣除，但要及时告知委托估价当事方，让当事方在定价时予以关注。
股东权益价值评估中对土地增值税的考虑
那种认为股权转让不是土地使用权人的变更，没有土地增值税纳税义务的发生，所以不应考虑土地增值税的影响；或者认为房地产开发企业的股东权益价值评估要考虑土地增值税的影响，都是不全面的。
在股东权益估值评估中，我们要结合估值资产未来是否出现土地增值税纳税义务或估值经济行为能否导致土地增值税纳税义务的产生来考虑。不管房地产开发企业或非房地产开发企业，只有其房地产在未来出现土地增值税纳税义务，在估值中才应该考虑土地增值税；否则就不应该在估值中考虑土地增值税。房地产开发企业的自用房地产或其新开发自用项目，在可预见的未来不会出现土地增值税的纳税义务，估值中就不需要考虑土地增值税：如果是预期对外的房地产项目，估值时就应该考虑土地增值税。对非房地产开发企业，如其投资性房地产，如果是短期持有，该资产在可预见的未来会出现土地增值税的纳税义务，估值中就应该考虑土地增值税的纳税影响，否则就不应该考虑。
单项或部分房地产估值中对土地增值税的考虑
对单项或部分房地产的估值，要结合估值目的，考虑未来是否会出现土地增值税的纳税义务进行判断。
1以房地产转让为估值目的的单项或部分房地产估值，该资产在可预见的未来会出现土地增值税的纳税义务，估值中应该考虑土地增值税的纳税影响。
2以房地产投资、联营为目的估值，如果投资、联营的房地产未来是企业自用，该资产未来不会出现土地增值税的纳税义务，估值中就不需要考虑土地增值税的纳税影响；如果投资、联营的房地产未来作为房地产项目对外出售，该资产在可预见的未来会出现土地增值税的纳税义务，估值中就应该考虑土地增值税的纳税影响。
3以房地产抵押为目的估值，在抵押设定行为阶段，没有涉及到产权转移，没有土地增值税纳税义务的存在，所以在估值中不应考虑土地增值税的影响。但以房地产抵押为目的估值，需要遵循谨慎原则，估值报告中应该说明估值中没有考虑未来抵押权实现时，抵押物处置会有土地增值税纳税义务的发生．而本次估值没有考虑未来可能的土地增值税的纳税影响。
在抵押物处置阶段，通过拍卖或者协议方式，会涉及到产权转移．这个时候涉及到产权转让，有土地增值税纳税义务的发生．在估值中就需要考虑扣除土地增值税。
在价值评估基本方法运用中对土地增值税的考虑
1成本法估值中对土地增值税的考虑
成本法一般适用于成交实例很少，又无法取得估价对象收益或类似收益情况的估价。我国土地增值税的目的主要是控制房地产市场．调节房地产增值收益的分配。结合成本法适合的评估对象与土地增值税的纳税对象进行考虑．成本法估价中一般不会出现需要扣除土地增值税的情况。
2市场比较法、收益法估值中对土地增值税的考虑
用市场比较法，收益法估值的估价对象并不预示着未来土地增值税纳税义务一定发生，应结合评估对象和评估目的来判断未来土地增值税纳税义务是否发生，以考虑土地增值税对估值结果的纳税影响。
3假设开发法估值中对土地增值税的考虑
假设开发法适用于具有开发或再开发潜力房地产，该方法是模拟房地产项目开发过程，来测算资产价值。该模拟过程涉及到土地增值税纳税义务的模拟发生，所以运用假设开发法估值时．应该考虑土地增值税的纳税影响。

税负率=应纳税额/应税额

1、全年为21+88=09，

2、11月份期末留抵39元，12月销项61元，

假如你12月份没有认证一张进项，

那么12月应纳税额=61-39=22元，

那么全年应纳税额=77+22=99元

3、全年税负率为=99/09=12%

4、一般商贸公司税负率达到1%即可，反推，全年应纳税额为09*1%=47

12月需要交纳47-77=7元，

除去留抵，本月可认证22-7=52税额的发票。

扩展资料：

增值税税负率用于衡量企业在一定时期内实际税收负担的大小。从国家宏观调控角度讲，只有相对合理的税负才能保障国民经济的健康发展；从纳税角度讲，在名义税率和税收政策一定情况下，实际税负过低，则有可能存在偷漏税问题，会引起税务部门的注意；从企业来讲，如果实际税负较高，企业也应该查明原因，加强纳税核算，避免不必要的纳税损失。

含义

一般增值税的税负率是总额的1%。对小规模纳税人来说,税负率就是征收率：商业4%，工业6%现统一按3%征收，而对一般纳税人来说，由于可以抵扣进项税额，税负率就不是17%或13%，而是远远低于该比例，具体计算：

税负率=当期应纳增值税/当期应税收入

当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额

实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+ 本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额

一般来讲，各个行业的毛利率是趋于同化，保持在一个波动区间之内的，这也就形成了增值税有一个行业的平均税负率，税务机构习惯把各个行业的税负率做为考核企业经营是否有异常的一个指标。

合理性

如何评价企业增值税税负率的合理性

对增值税一般纳税人进行纳税评估，税负率是重要的评价指标，税务机关和纳税人都需要分析企业的税负率是否合理。实行金税工程以后，税务机关获取行业平均数据比较容易，但如何把握不同企业之间的个体差异难度比较大。

分析企业税负率的合理性必须从企业的经营特征入手，生产相同产品的企业，由于生产经营方式不同，税负率会有比较大的差异。具体分析可以从以下几点着手：

1、分析企业的价值链

制造企业的价值链通过包括了研发设计、采购、生产制造、、运输、售后服务、行政人力资源等部分。对于一个的企业，往往内部囊括了以上价值链的全部，

各个部分产生的增加值在同一家公司汇集，企业税负比较高。对于集团公司，内部价值链各个部分可能是分开的，因此，每家企业的增值税税负比较低。

2、分析企业的生产方式

企业的加工费用包括了折旧、人工、辅助生产的费用，这些费用都没有对应的进项可以抵扣。但如果企业将部分产品发外加工，对方开具专用发票，这些加工费就产生了进项，企业额相同的情况下，交纳的增值税减少，税负下降。企业高速成长过程中，选择发外加工模式的情况很普遍，所以分析税负率时，要分析企业是否存在发外加工的情况。

3、分析企业的运输方式

如今企业产品往往是送货到对方的仓库，运输成本比较高。运输费用的处理有不同的方式，我们比较两种常见方式的税负差异：一是买方承担，运输公司直接开具发票给买方；一是卖方承担，运输公司直接开具发票给卖方。

4、分析企业产品的市场定位

如今分析税负时比较强调同行业比较。其实，同一行业的企业在市场中的定位往往不同。有些企业树立品牌形象，走高端路线，产品品质好，价格贵。

有些产品重视低成本运作，重视大众市场，市场容量大，赢在薄利多销。由于市场地位不同，产品的毛利不一样，利润是增值额的一部分，利润越高，税负越高。因此同一行业中，做高端产品的企业税负比较高，做低端产品的企业税负比较低。

5、分析企业的策略

影响增值税税负的因素还包括企业的策略。基本的营销策略有两种：一种是推动式。方式的特点是给予经销商大的折扣、优惠、返点、奖励，靠经销商来推动市场。

另一种是拉动式。方式特点是通过品牌运作、广告投入、营销活动使最终消费者对产品认同、产生好感，拉动市场，对经销商没有特别的奖励和优惠。

参考资料：百度百科-增值税税负率

预算体制是确定与地方以及地方各级之间各级预算的职责权限和预算收支范围的一项根本制度，它是财政体制的重要组成部分。财政体制有广义和狭义两种含义，广义的财政体制包括预算体制、税收体制和财务体制等；狭义的财政体制仅指预算体制。在实际工作中，讲财政体制时，一般是指预算体制。预算体制的核心问题是各级之间的收支划分。我国预算体制进行过多次改革，总体上是根据“统一领导、分级”原则，由高度集中体制，到逐步实行多种形式的分级体制。我国现行的预算体制是2022年起实行的分税制财政体制。
分税制财政体制是在与地方各级之间，根据各自的职权范围划分税源，并以此为基础确定各自税收权限、税务机构和协调财政收支关系的一种制度。我国从2022年开始实施以分税制为核心内容的预算体制。分税制财政体制的主要内容包括：
1．划分、地方的支出范围。财政主要承担、外交和国家机关运转所需经费、调整国民经济结构、协调地区发展、实施宏观调控所必需的支出以及由直接的事业发展支出。具体包括：国防费，武警经费，外交和援外支出，级行政费，统管的基本建设投资，直属企业的技术改造和新产品试制费，地质勘探费，由财政安排的支农支出，由负担的国内外债务还本付息支出，以及本级负担的公检法支出和文化、教育、卫生、科学等各项事业费支出。地方财政主要承担本地区机关运转所需支出以及本地区经济、事业发展所需支出。具体包括：地方行政费，公检法支出，部分武警经费，民兵事业费，地方统筹的基本建设投资，地方企业的技术革新和新产品试制经费，支农支出，城市维护和建设经费，地方文化、教育、卫生等各项事业费，价格补贴支出以及其他支出。
2．按税种划分与地方收入。将维护国家权益、实施宏观调控所必需的税种划为税，主要有关税、消费税、进口产品消费税和增值税、企业所得税等；将同经济发展直接相关的主要税种划为与地方共享税，主要有增值税、资源税、证券交易税等；将适合地方征管的税种划为地方税，主要有营业税不含门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的营业税、地方企业所得税、个人所得税等，并充实地方税税种，增加地方税收入。2022年国家对所得税划分进行了调整，自2022年起，将企业所得税和个人所得税改为与地方共享税。
3．确定财政对地方税收返还数额。按照 2022年地方实际收入以及税制改革和与地方收入划分情况，核定2022年从地方净上划的收入数额即消费税+75%的增值税－下划收入。 2022年净上划收入，全额返还地方，保证现有地方既得财力，并以此作为以后对地方税收返还基数。2022年后，税收返还额在2022年基数上逐年递增，递增率按全国增值税和消费税的平均增长率的1：3系数确定，即上述两税全国平均每增长1%，财政对地方税收返还增长3%。如若 2022年以后净上划的收入达不到2022年基数，则相应扣减税收返还数额。
4．原体制补助、地方上解以及有关结算事项的处理。为顺利推行分税制改革，2022年实行分税制后，原体制分配格局暂时不变，过渡一段时间再逐步规范化。2022年国家对所得税划分进行了调整，自2022年起，所得税不再按归属划分，而改由和地方按一定比例分成。

财政体制有广义和狭义两种含义，广义的财政体制包括预算体制、税收体制和财务体制等；狭义的财政体制仅指预算体制。预算体制，是确定与地方以及地方各级之间各级预算的职责权限和预算收支范围的一项根本制度，它是财政体制的重要组成部分。在实际工作中，讲财政体制时，一般是指预算体制。预算体制的核心问题是各级之间的收支划分。我国预算体制进行过多次改革，总体上是根据“统一领导、分级”原则，由高度集中体制，到逐步实行多种形式的分级体制。我国现行的预算体制是2022年起实行的分税制财政体制。
分税制财政体制是在与地方各级之间，根据各自的职权范围划分税源，并以此为基础确定各自税收权限、税务机构和协调财政收支关系的一种制度。我国从2022年开始实施以分税制为核心内容的预算体制。分税制财政体制的主要内容包括：
1．划分、地方的支出范围。财政主要承担、外交和国家机关运转所需经费、调整国民经济结构、协调地区发展、实施宏观调控所必需的支出以及由直接的事业发展支出。具体包括：国防费，武警经费，外交和援外支出，级行政费，统管的基本建设投资，直属企业的技术改造和新产品试制费，地质勘探费，由财政安排的支农支出，由负担的国内外债务还本付息支出，以及本级负担的公检法支出和文化、教育、卫生、科学等各项事业费支出。地方财政主要承担本地区机关运转所需支出以及本地区经济、事业发展所需支出。具体包括：地方行政费，公检法支出，部分武警经费，民兵事业费，地方统筹的基本建设投资，地方企业的技术革新和新产品试制经费，支农支出，城市维护和建设经费，地方文化、教育、卫生等各项事业费，价格补贴支出以及其他支出。
2．按税种划分与地方收入。将维护国家权益、实施宏观调控所必需的税种划为税，主要有关税、消费税、进口产品消费税和增值税、企业所得税等；将同经济发展直接相关的主要税种划为与地方共享税，主要有增值税、资源税、证券交易税等；将适合地方征管的税种划为地方税，主要有营业税不含门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的营业税、地方企业所得税、个人所得税等，并充实地方税税种，增加地方税收入。2022年国家对所得税划分进行了调整，自2022年起，将企业所得税和个人所得税改为与地方共享税，分成60%，地方分成40%。
3．确定财政对地方税收返还数额。按照2022年地方实际收入以及税制改革和与地方收入划分情况，核定2022年从地方净上划的收入数额即消费税+75%的增值税－下划收入。2022年净上划收入，全额返还地方，保证现有地方既得财力，并以此作为以后对地方税收返还基数。2022年后，税收返还额在2022年基数上逐年递增，递增率按全国增值税和消费税的平均增长率的1：3系数确定，即上述两税全国平均每增长1%，财政对地方税收返还增长3%。如若2022年以后净上划的收入达不到2022年基数，则相应扣减税收返还数额。
4．原体制补助、地方上解以及有关结算事项的处理。为顺利推行分税制改革，2022年实行分税制后，原体制分配格局暂时不变，过渡一段时间再逐步规范化。2022年国家对所得税划分进行了调整，自2022年起，所得税不再按归属划分，而改由和地方按一定比例分成。

虚开增值税专用发票或者虚开用于取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的，违反有关规范，使国家造成损失的行为。
虚开、是指行为人违反有关发票开具的规定、不按照实际情况如实开具增值税专用发票及其他可用于取出口退税、抵扣税款的发票之行为，从广义上讲，一切不如实出具发票的行为、都是虚开的行为。包括没有经营活动而开具或虽有经营活动但不作真实的开具、如改变客户的名称、商品名称、经营项目、夸大或缩小产品或经营项目的数量、单价及其实际收取或支出的金额，委托代扣、代收、代征税种的税率及税额、增值税税率及税额，虚写开票人、开票日期等等，狭义的虚开，则是指对发票能反映纳税人纳税情况、数额的有关内容作不实填写致使所开发票的税款与实际缴纳不符的一系列之行为。