造价师土建实务押题

、字连海，副教授、高级工程师、曾参与国家注册建造师考试阅卷工作、建筑施工企业技术顾问，国内多家知名培训机构资深讲师，2022年开始一直从事一、二级建造师考前培训辅导工作，授课遍及浙江、广西、广州、上海、福州、武汉、南京、西安、南昌、苏州、泉州等地，主要讲授：《建筑实务》、《工程项目》、《建筑施工案例分析》等课程。授课常根据考试大纲和历年建造师命题规律，善于对考试教材知识点进行总结归纳，提炼出考试重点、难点，方便考生备考，让考生学习脉络清晰，能够抓住当前考试热点，快速突破考试。每年自主编写《二级建造师建筑实务押题密卷5套》，《一级建造师建筑实务押题密卷5套》命中率高，深受广大考生的期待与欢迎。

押题可以说是一种赌运气的行为，有的年份押题超级准，有的年份却是很难准，学习一级建造师必须以自己看书为主，必须实打实的去学习钻严，以押题为辅，押中了算是走运，没压中，也不必担心，因为知识点自己也看过，自己有真材实料，也就来者不拒。
押题不是原题，现在的比较靠谱的就是那种整理好的考点资料，一般都在七八页纸左右吧，让考生提前了解考试要考的的知识点，类似考试100的押题，而且考试（特别是实务）有很多灵活运用的题，要用好押题必须先熟悉课本。也就是你强则押题就强，你弱则押题弱。如果一点书不看光靠押题通过无异于痴人说梦。
另外，押题只能当成锦上添花，能在后时刻为你提分，而不能雪中送炭，按自己的计划，好好复习是硬道理。

一级建造师专业实务复习方法如下：
第一轮：找个精讲视频课件学习，快速过一遍课件，不需要太多的理解，一建考试专业实务基本都是书上的内容，理解的东西很少，机电如果你都去理解估计半年都看不完一本书，而且你没法全部理解。在4月份完成。
第二轮：冲刺阶段，找个冲刺视频课件把冲刺考点画到书上，这个阶段要多背，专业实务一定要多背。在5月初完成
第三轮：模考阶段，严格按照考试时间做至少两套模拟题，看自己能得多少分，在5月中完成
第四轮：押题阶段，这个阶段在考前一周，这个阶段非常重要，再三强调一下，机电专业实务强烈建议你弄个押题，考前一周只背押题内容。

一般的建造师培训机构都会有模拟卷，培训机构的押题也是从历年的考题中演变过来的，与其把希望放在押题上还不如踏实学好书本，不要太相信押题。希望你能通过一级建造师！

【问题】

某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权分别做如下处理：一是为赊购产品，将5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；二是想私下将2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等4人，协议出租期为2022年。张某等4人可以该公司拖欠其本人的工资抵交土地租金。

问：该企业抵押划拨土地使用权的行为需要具备哪些条件才可行？

该企业私下将划拨土地使用权出租的行为是否合法？

如果该企业私下抵押和出租划拨土地使用权，将如何处罚？

【分析】

本案主要涉及划拨土地使用权抵押和出租的问题。

一、划拨土地使用权的抵押问题

从设定抵押权的主体来看，《担保法》中并未对设定抵押权的主体做出限制，即企业之间可以设定抵押权。《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函[2022]582号，以下简称582号复函）规定，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律法规的规定，涉及需要金融部门批准的，应首先办理批准手续。由此可见，只要符合582号复函要求，企业之间可以土地使用权设定抵押权。

从抵押物来看，划拨土地使用权具有特殊性，以划拨土地使用权设定抵押权需要具备一定的条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权暂行办法》第六条中均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四是依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从以上规定可以看出，没有地上建筑物的划拨土地使用权是不能抵押的。除此之外，土地使用权抵押需要订立抵押合同，并办理抵押登记。《担保法》规定，当事人不办理登记的，不得对抗第三人。《物权法》规定，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

另外，在《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的》（国土资发[2022]44号）中规定，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。在《协议出让国有土地使用权规范》（试行）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）中对划拨土地使用权的价格也有类似的规定。由此可见，随着土地价值的日益凸显，划拨土地使用权作为建设用地使用权的一种，也有了评定自身价格的标准，这对于保护划拨土地使用权的合法权益无疑是很大的进步。

综上所述，该企业若以划拨土地使用权抵押，必须具备上述条件，并经过市、县人民批准后才能设定合法有效的抵押权，才能在债务到期时保证抵押权的实现。

二、关于划拨土地使用权的出租问题

由于划拨土地使用权的特殊性，只有在符合法定条件的前提下才能出租划拨土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权暂行办法》第六条对划拨土地使用权的出租条件做出了与以划拨土地使用权设定抵押权相同的规定。所以，该企业必须符合这些条件后才可以出租其划拨土地使用权。

三、关于私下抵押和出租划拨土地使用权的处罚

如果该企业未经批准抵押和出租划拨土地使用权，对其行为应当依法予以处罚。依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民土地部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。