房地产会计管理流程

房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。 取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。 一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。 房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的。

我按资产负债成本费用分类说明：1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：材料采购——设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：材料采购——设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备贷：材料采购②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库借：材料采购——设备采购贷：应付账款——应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款——应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本——房屋开发贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务成本贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料——XX材料贷：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用借：开发间接费用贷：低值易耗品仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用贷：低值易耗品借：采购保管费贷：待摊费用（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时借：开发产品贷：开发成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本借：主营业务成本贷：开发产品（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时借：投资性房地产——出租产品贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房——在用周转房贷：开发产品——房屋按月计提的周转房摊销借：开发成本或开发间接费用贷：周转房——周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大借：开发成本或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产购建支出贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支出贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产贷：固定资产购建支出②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产购建支出贷：银行存款领用材料时借：固定资产购建支出贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费借：固定资产购建支出贷：应付职工薪酬应付职工薪酬完毕建筑交付使用借：固定资产贷：固定资产购建支出③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产贷：实收资本累计折旧④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产贷：固定资产——生产生用固定资产残料变卖时借：银行存款贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时借：固定资产购建支出贷：银行存款工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产——生产用固定资产贷：固定资产——未使用固定资产（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.

一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。二、收入帐务处理1、收到房屋首付、银行按揭款借：银行存款（或现金）贷：预收帐款--商品房2、工程完工结转收入借：经营收入贷：预收帐款--商品房3、将收入转入利润借：经营收入贷：本年利润三、成本帐务处理1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。借:开发成本贷：银行存款（或现金）2、工程竣工借：开发产品贷：开发成本3、结转成本借：经营成本贷：开发产品4、将成本转利润借：本年利润贷：经营成本四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。1、成本科目用错。2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出借：开发产品--住宅、办公楼贷：在建工程3、结转成本借：经营成本贷：开发产品--住宅、办公楼4、结转利润借：本年利润贷：经营成本