1、房地产年有效毛收益 40000*4*70%*40*12*（1-20%） = 43008000 2、年运营费用 300000*12+43008000*8% = 7040640 3、房地产年净收益 43008000-7040640 = 35967360 4、土地年年净收益 40000*2100*8%/(1-1/(1+8%)^35) = 7207474 5、建筑物年净收益 35967360-7207474 = 28759886 6、建筑物价格 28759886/10%*（1-1/（1+10%）^35） = 277364913 7、土地价格 40000*2100 = 84000000 8、房地产价格 277364913+84000000 = 361364913 思路大概就是这样 是MM可以加我 /偷笑
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自考资产评估主要公式 收益现值法 1、静态收益现值法 企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率 按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数 2、动态收益现值法 企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率 =按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率 按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数 评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧 按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值 1、重量价值的计算，其方法主要有： （1）直接计算 资产重量价值＝直接成本＋间接成本 （2）指数调整法 某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数 某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数 （3）功能评价法 某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力 某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] 2、折旧的计算 （1）有形损耗的计算 A、比率法 有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命） B、使用年限法 评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值 功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数 （3）经济性贬值 经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值 现行市价法 1、市价折余法 资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧 ＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限 2、市价类比法 资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数 因素综合评价法 某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限 外汇换算法 资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率） 物价指数调整法 资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额 ＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数） 按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限） 货币资金及有价证券的价值评估 应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）] 商誉评估价值 1、割差法 商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和 2、超额收益本金化法 商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率 材料价值评估 1、近期购进的材料 材料评估价值＝材料物资账面价值 2、现行市场价格评估法 材料评估价值＝实有数量×现行市价 3、不同时期分别购进材料 材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数） 4、进口材料评估 材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率） 5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数） 低值易耗品评估 1、在库低值易耗品的评估 低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数） 2、在用低值易耗品评估 在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率 成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％ ＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％ 在制品评估 在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本 在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％ 产成品评估 1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为： 某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量 2、产成品转移的资产评估，其计算公式为： 产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
房产投资估算三大公式相对可行，三大公式为：租金乘数小于12、8年至10年收回投资、8年至10年收回投资，是三种常用的比例与比率法。只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，为规避风险，最好有专项的律师作尽调。【法律依据】《城市房地产管理法》第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
市场法最重要的就是要找到可比实例，至于公式看看书吧，这里也说不明白，但楼上说的方法也对，可以参考
【答案】：公式：新建房地产价值 = 土地取得费用 + 开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售税费 + 正常利润（一）土地取得费用（二）开发成本开发成本主要由五个方面构成：1.勘察设计和前期工程费2.基础设施费3.房屋建筑安装工程费4.公共配套设施建设费5.开发过程中的税费及其他间接费用。（三）开发利润（四）管理费用（五）投资利息（六）销售税费
比较法中最主要的是找到与待估宗地的差异，如临路状况、土地用途、交易日期、交易情况、交易方式、适用年限、区域因素、个别因素这些。然后逐个进行修正。公式：（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为， 公式1PD=PB×A×B×D×E （2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为， 公式2PD=PB×A×B×C×D×E没有可比实例的话，就不能使用市场比较法。
比较法中最主要的是找到与待估宗地的差异，如临路状况、土地用途、交易日期、交易情况、交易方式、适用年限、区域因素、个别因素这些。然后逐个进行修正。公式：（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为， 公式1PD=PB×A×B×D×E （2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为， 公式2PD=PB×A×B×C×D×E没有可比实例的话，就不能使用市场比较法。
房产投资估算三大公式相对可行，三大公式为：租金乘数小于12、8年至10年收回投资、8年至10年收回投资，是三种常用的比例与比率法。只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，为规避风险，最好有专项的律师作尽调。【法律依据】《城市房地产管理法》第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
房地产价格评估中，比较法中间接比较法最容易（一）间接比较法 计算公式为：V = P×F1×F2×F3 式中：V——缺损价值；F1——交易性质修正；F2——交易日期修正；F3——缺损状况修正系数；P——可比实例缺损损失金额（二）直接比较法 计算公式为：V = P × I 式中：V——缺损房地产价值；P——房地产完好情况下的价值；I——缺损比率
我们知道现在很多人在买房前都是会进行一个评估，这样才知道是不是在自己承受范围内，所以在购买前一定要先弄清楚方法。下面小编就来给大家介绍一下房地产评估方法有哪些。
1、成本法
(1)成本积算法，那么这种就是对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行一个核算，剔除不正常因素影响的价值，对于一些正常的成本费用累积后也是可以取得一定的资本利息和合理的投资利润，这种也是使用权价值的方法。
(2) 重置成本法，那么这种就是对现有房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息同时也是取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后再根据了实际情况和律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对于一些因素也是进行了指数量化，通过准确的指数也是进行一个调整，这个时候再得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法可以说也是有了较强的实际意义和准确性，在市场也是比较成熟、成交透明、比较案例易找的时候就是可以常常使用，并且估价结果相对来说也是比较准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，那么就是因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，这个时候就可以测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产可以说它收益率也是有所不同的，房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个还没有完成的房地产开发项目，这种就是可以通过测算正常开发完毕后的市场价值，这个时候就可以扣除剩余开发任务的正常投入，这样就会出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一块土地使用权价值评估，那么就可以参照同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后就可以估价对象土地使用权价值的方法。
7、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值可以说也是具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，那么这个时候就是可以通过临街宽度、临街深度的调整这样也是可以得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
总结：关于房地产评估方法有哪些相关内容就介绍到这，以上介绍这些就是房地产评估方法，那么你可以根据这些方法来进行计算。希望以上介绍对大家有所帮助。
待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)
年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米
市场法最重要的就是要找到可比实例，至于公式看看书吧，这里也说不明白，但楼上说的方法也对，可以参考
自考资产评估主要公式 收益现值法 1、静态收益现值法 企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率 按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数 2、动态收益现值法 企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率 =按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率 按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数 评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧 按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值 1、重量价值的计算，其方法主要有： （1）直接计算 资产重量价值＝直接成本＋间接成本 （2）指数调整法 某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数 某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数 （3）功能评价法 某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力 某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] 2、折旧的计算 （1）有形损耗的计算 A、比率法 有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命） B、使用年限法 评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值 功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数 （3）经济性贬值 经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值 现行市价法 1、市价折余法 资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧 ＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限 2、市价类比法 资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数 因素综合评价法 某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限 外汇换算法 资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率） 物价指数调整法 资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额 ＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数） 按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限） 货币资金及有价证券的价值评估 应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）] 商誉评估价值 1、割差法 商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和 2、超额收益本金化法 商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率 材料价值评估 1、近期购进的材料 材料评估价值＝材料物资账面价值 2、现行市场价格评估法 材料评估价值＝实有数量×现行市价 3、不同时期分别购进材料 材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数） 4、进口材料评估 材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率） 5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数） 低值易耗品评估 1、在库低值易耗品的评估 低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数） 2、在用低值易耗品评估 在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率 成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％ ＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％ 在制品评估 在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本 在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％ 产成品评估 1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为： 某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量 2、产成品转移的资产评估，其计算公式为： 产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）
市场法最重要的就是要找到可比实例，至于公式看看书吧，这里也说不明白，但楼上说的方法也对，可以参考
这种题目是靠理解，还有就是有公式的，只要你慢慢思考，理解里面的步骤，就能够熟练的掌握这种类型的题目！
房产投资估算三大公式相对可行，三大公式为：租金乘数小于12、8年至10年收回投资、8年至10年收回投资，是三种常用的比例与比率法。只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，为规避风险，最好有专项的律师作尽调。【法律依据】《城市房地产管理法》第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
自考资产评估主要公式 收益现值法 1、静态收益现值法 企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率 按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数 2、动态收益现值法 企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率 =按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率 按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数 评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧 按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值 1、重量价值的计算，其方法主要有： （1）直接计算 资产重量价值＝直接成本＋间接成本 （2）指数调整法 某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数 某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数 （3）功能评价法 某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力 某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] 2、折旧的计算 （1）有形损耗的计算 A、比率法 有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命） B、使用年限法 评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值 功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数 （3）经济性贬值 经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值 现行市价法 1、市价折余法 资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧 ＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限 2、市价类比法 资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数 因素综合评价法 某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限 外汇换算法 资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率） 物价指数调整法 资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额 ＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数） 按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限） 货币资金及有价证券的价值评估 应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）] 商誉评估价值 1、割差法 商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和 2、超额收益本金化法 商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率 材料价值评估 1、近期购进的材料 材料评估价值＝材料物资账面价值 2、现行市场价格评估法 材料评估价值＝实有数量×现行市价 3、不同时期分别购进材料 材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数） 4、进口材料评估 材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率） 5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数） 低值易耗品评估 1、在库低值易耗品的评估 低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数） 2、在用低值易耗品评估 在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率 成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％ ＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％ 在制品评估 在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本 在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％ 产成品评估 1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为： 某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量 2、产成品转移的资产评估，其计算公式为： 产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）