自考房地产评估公式汇总题

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自考资产评估主要公式 收益现值法 1、静态收益现值法 企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率 按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数 2、动态收益现值法 企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率 =按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率 按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数 评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧 按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值 1、重量价值的计算，其方法主要有： （1）直接计算 资产重量价值＝直接成本＋间接成本 （2）指数调整法 某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数 某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数 （3）功能评价法 某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力 某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] 2、折旧的计算 （1）有形损耗的计算 A、比率法 有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命） B、使用年限法 评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值 功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数 （3）经济性贬值 经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值 现行市价法 1、市价折余法 资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧 ＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限 2、市价类比法 资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数 因素综合评价法 某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限 外汇换算法 资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率） 物价指数调整法 资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额 ＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数） 按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限） 货币资金及有价证券的价值评估 应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）] 商誉评估价值 1、割差法 商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和 2、超额收益本金化法 商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率 材料价值评估 1、近期购进的材料 材料评估价值＝材料物资账面价值 2、现行市场价格评估法 材料评估价值＝实有数量×现行市价 3、不同时期分别购进材料 材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数） 4、进口材料评估 材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率） 5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数） 低值易耗品评估 1、在库低值易耗品的评估 低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数） 2、在用低值易耗品评估 在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率 成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％ ＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％ 在制品评估 在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本 在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％ 产成品评估 1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为： 某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量 2、产成品转移的资产评估，其计算公式为： 产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）

年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米