全国自学考试房地产试题

年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米

浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？

2018年4月高等教育自学考试资产评估模拟试题【含答案】

第一部分选择题

一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是符合题目要求的，请将其选出。

1.资产评估是通过对资产何种价值的估算，从而确定其价值的经济活动?

A.某一时期 B.某一时点

C.某一对区 D.某一阶段

2.在资产评估活动中，下列关于价值类型的表述，错误的是

A.价值类型制约评估方法的选择

B.评估目的受价值类型的影响

C.明确价值类型，可以更清晰地表达评估结果

D.价值类型可以分为现行市价、重置成本、收益现值、清算价格

3.下列选项中，属于资产评估经济原则的是

A.客观性原则 B.科学性原则

C.替代性原则 D.专业性原则

4.资产评估资料的收集中，信息渠道明显不可靠的是

A.国家权威部门网站 B.报刊杂志

C.对资产占有方的资产清查 D.朋友的口头告知

5.市场法中，资产的可比性具体体现在资产的

A.功能上 B.用途上

C.体积上 D.价值上

6.在成本法评估中，下列哪种情况引起的贬值是经济性贬值?

A.货币政策的变动 B.资产的使用

C.资产的闲置 D.新技术的运用

7.重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为600件，现知被评估机器设备年产量为800件。假设该类机器设备的规模经济效益指数为0.5，则被评估设备的重置成本为

A.4～5万元 B.5万元

C.5.77万元 D.6.67万元

8.下列关于机器设备的表述中，错误的是

A.属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点

B.机器设备的价值与其所处的位置有显著的关系

C.机器设备是有形资产

D.对于高能耗、低效率、污染大的机器设备，应该按照低值甚至报废资产处理

9.估算机器设备重置成本时，需要考虑消费税的是

A.外购单台不要安装的进13设备重置成本

B.外购单台需要安装的进口设备重置成本

C.进口轿车重置成本

D.外购成套需要安装设备重置成本

10.下列关于使用年限法计算机器设备实体性贬值的表述中，错误的是

A.要区分机器设备的物理寿命、技术寿命、经济寿命

B.如果机器设备进行了更新改造，在计算贬值率时需要缩短已使用年限，或延长尚可使用年限

C.机器设备的尚可使用年限可以允许超过国家规定的禁止使用日期

D.工作量法是年限法的另一种形式

11.与评估对象完全相同的参照物资产1O月前的成交价格为5万元，每个月相对于上个月物价变动2%，则被评估对象价值接近于

A.5.5万元 B.5.52万元

C.6.1万元 D.6.32万元

12.房地产是实物、权益和区位三者的结合，其中无形的、不可触摸的部分是

A.实物 B.权益

C.区位 D.土地

13.土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地，是按照土地的

A.所有权归属 B.社会经济用途

C.开发程度与开发趋势 D.利用程度

14.基准地价与标定地价的关系是

A.基准地价是标定地价评估的基础

B.标定地价是基准地价评估的基础

C.基准地价比标定地价更接近于市场交易地价

D.基准地价评估可以以标定地价为依据

15.在土地估价中，不仅要对将来的地价变动做出准确的预测，同时也要对所采用的地价资料修订到估价期日的标准水平，才能合理地估价。这是贯彻了土地使用权评估的

A.替代原则 B.最有效使用原则

C.变动原则 D.供需原则

16.下列选项中，不属于可确指的无形资产的是

A.专有技术 B.商标权

C.计算机软件 D.商誉

17.被评估的专有技术自评估基准日起剩余使用年限为6年，经专业人员分析，未来6年预期税后收益可维持在每年150万元，若折现率为l0%，则该专有技术的评估值约为

A.568.2万元 B.653.30万元

C.660.53万元 D.670.08万元

18.某项专利技术的法定保护期自2010年1月15日起l0年，2013年1月l5日作为评估基准日，预计在2017年1月会有更新的技术替代该专利技术在生产上得到广泛运用，该专利技术的预期收益期限较为合理的年限为

A.4年 B.7年

C.9年 D.10年

19.某低值易耗品原价为960元，评估时的市场价格是900元，预计使用l2个月，评估时已使用了8个月，其评估值约为

A.200元 B.250元

C.300元 D.320元

20.某企业产成品实有数量1000台，每台实际成本50元，根据会计核算资料，生产该产品的材料费用与工资等费用的比例为60：40，根据目前价格变动情况和其他相关资料，确定材料综合调整系数为1.20，工资等费用综合调整系数为1.10。该产成品的评估值为

A.50000元 B.58000元

C.60000元 D.66000元

21.甲企业持有乙企业发行的优先股1万股，每股面值50元，年股息率为10%，评估人员将折现率定为8%，该优先股的评估值约为

A.62.5万元 B.65万元 C.500万元 D.625万元

22.被评估非流通普通股股票10万股，每股面值1元。该股票发行后，股利收益率维持在12%，预计在评估基准日后该股票的股利收益率将在原收益水平的基础上每年递增2%，评估基准日孱债利率为5‰风险报酬率为5%，被评估10万股非流通普通股股票的价值为

A.10万元 B.12万元 C.12.5万元 D.15万元

23.企业不同于其他资产的一个重要特征是

A.盈利性 B.整体性

C.保障性 D.持续经营性

24.下列关于企业价值评估范围的表述，正确的是

A.企业价值评估的具体范围是从法的角度界定企业评估的资产范围

B.从产权的角度，企业评估的范围应该是企业的全部资产

C.企业价值评估的一般范围就是具体范围

D.企业价值评估的具体范围不应包括非控股子公司中的投资部分

25.下列关于现金流量与净收益的关系表述，正确的是

A.现金流量与净收益之间的差异越大，企业净收益的收现能力越强

B.现金流量与净收益之间的差异越小，企业净收益的收现能力越强

C.现金流量与净收益之间的伴随关系越强，企业净收益的收现能力越弱

D.现金流量与净收益之间的伴随关系越强，企业净收益的品质越差

26.待评估企业未来5年的预期收益额分别为28万元、30万元、29万元、32万元和35万元，假定从第6年起，每年预期收益额稳定在35万元水平。根据资料确定的国债利率为4%，风险报酬率为7%，资本化率为8%，采用分段法估算的企业整体评估价值最有可能是

A.301万元 B.372万元

C.410万元 D.419万元

27.下列关于资产评估报告的表述，错误的是

A.资产评估报告是一种书面报告

B.资产评估报告有广义和狭义之分

C.资产评估报告即是资产评估报告书

D.资产评估报告是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件

28.下列关于评估机构法定代表人审核评估报告的表述，错误的是

A.要审核资产评估报告是否符合法性原则

B.重点审核资产评估报告的文字语法问题

C.注重对资产评估报告的实质性内容审核

D.要对资产评估报告从总体结构方面做最后的审核

29.资产评估准则体系中针对资产评估业务中的某些具体问题进行规范的指导慑文件属于

A.基本准则 B.具体准则

C.指导意见 D.评估指南

30.衡量一个国家资产评估业务水平的标志之一是该国的

A.法规体系形成情况 B.准则体系形成情况

C.强化政府管理情况 D.统一的管理模式

二、多项选择题：本大题共5小题。每小题2分，共10分。在每小题列出的备选项中至少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。

31.市场价值以外的价值类型包括

A.在用价值 B.投资价值

C.清算价值 D.持续经营价值

E.课税价值

32.市场法应用的前提条件包括

A.需要有一个充分发育、活跃的资产市场

B.参照物及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

C.资产处于继续使用状态

D.资产的使用功能未完全丧失

E.被评估资产在法律权属方面没有瑕疵

33.可能造成建筑物功能性贬值的原因主要包括

A.土地与建筑物用途不协调 B.建筑物的设计及结构上存在缺陷

C.自然力的作用 D.建筑物的装修与其总体功能不协调

E.建筑物使用强度与其所占土地的最佳使用不一致

34.建筑物残余估价法的运用要求

A.被评估对象可以获得正常收益

B.建筑物的用途、使用强度以及使用状态与土地的最佳使用不能严重背离

C.交易时间与评估基准日接近

D.建筑物原工程量是合理的

E.房地产具有客观收益

35.资产评估报告的作用体现在

A.为委托评估资产提供作价意见

B.反映了资产评估工作情况，是有关各方承担责任的依据

C.是评估机构向委托方收取评估费用的依据

D.是完善资产评估管理的重要手段

E.为资产交易定价提供了强制性意见

第二部分非选择题

三、名词解释题：本大题共2小题，每小题3分，共6分。

36.机器设备的功能性贬值

37.市盈率

四、简答题：本大题共2小题。每小题7分，共14分。

38.简述采用成本法评估生产周期短的在产品的具体评估方法。

39.简述长期投资评估程序。

五、计算题(本大题共4小题，每小题10分，共40分)

40.被评估机组为3年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的报价为30万元人民币(实际交易价格一般为报价的90%)，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%。被评估机组尚可使用8年。

要求：试根据所给条件估算该机组的评估价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

41.某待估宗地，总面积为25 000平方米，土地使用权剩余使用年限为45年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个比较案例，具体情况见下表：

表中交易情况、区域因素和个别因素都是比较案例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市此类用途土地的容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为l时增加8%，从2014年8月份到2015年2月份，地价每月环比上涨1%。

要求：试根据上述条件评估待估宗地在2015年2月的价格。(计算结果以“元”为单位，取整)

42.甲企业为一家药品生产企业，许可乙企业使用其生产某种原料药的专利技术。甲企业与乙企业共同享用该专利，甲、乙两企业的设计能力分别为150万吨和100万吨。该专利为甲企业两年前自行研制开发并获得专利证书;专利的重置完全成本为l 000万元，近两年生产资料价格上涨指数分别为5%和6%;该专利的法律保护期限为10年，据专家鉴定分析和预测，其剩余使用期限为8年。该专利使用权转让后由于加剧了市场竞争，因此今后8年中甲企业减少的销售收入按现值计算为70万元，为保住市场份额需追加的成本按现值计算为30万元。

要求：计算该专利转让的最低收费额。(计算结果以“万元"为单位，保留两位小数)

43.预计某企业未来5年的预期利润总额分别为340万元、350万元、340万元、350万元和360万元。评估时市场平均收益率为11%，无风险报酬率为4.5%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.12。适用的所得税税率为25%，该企业生产经营比较平稳。

要求：试运用年金资本化法计算该企业的股东全部权益价值。(计算结果以“万元"为单位，保留两位小数)

2018年4月高等教育自学考试资产评估模拟试题参考答案

不定项选择题 1.下列属于土地使用管制的事项有()。 A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0 D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E.某宗土地只能用于商业房地产开发 2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有()。 A.该房地产的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为50万元 C.该房地产的实际价格高于50万元 D.该房地产的实际价格为50万元 E.该房地产不存在名义价格 3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格()。 A.卖方和买方掌握必要的市场信息 B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D.卖方和买方追求各自利益的化 E.卖方和买方急于完成交易 4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为使用。 A.与外部环境最协调 B.达到规模递增 C.内部构成要素的组合最适当 D.外部环境与内部因素相关联 E.外部环境要素为最适当的组合 5市场法中实物状况比较和调整的内容包括()。 A.环境 B.地形地势 C.外部配套设施 D.内部基础设施完备程度 E.装饰装修 6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于()。 A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率) B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率) 7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。 A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B.重新购建价格是在估价时点的价格 C.重新购建价格是客观的价格 D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E.土地的重新购建价格是法定出让年限状况下的价格 8.在运用成本法时最主要的有()。 A.区分计划成本和实际成本 B.区分实际成本和客观成本 C.结合实际成本来确定评估价值 D.结合实际开发利润来确定评估价值 E.结合市场供求分析来确定评估价值 9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有()。 A.功能落后B.功能缺乏 C.环境污染D.交通拥挤 E.正常使用的磨损 10.根据净收益求取的不同，收益法可分为()。 A.直接资本化法 B.投资法 C.收益乘数法 D.利润法 E.现金流量折现法 答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E. 11.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。 A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 12.抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。() A.对 B.错 13.在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。() A.对 B.错 14.用成本法估价房地产时，房屋现值=()。 A.房屋重置价格-房屋年折旧额 B.房屋重置价×房屋成新度 C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 15.建筑物的物质折旧包括()。 A.功能衰退 B.正常使用的磨损 C.环境恶化 D.意外的破坏损毁 16.房地产的交易类型有()。 A.土地使用权协议出让 B.一般买卖 C.租赁 D.征用 17.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。 A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 18.房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3%～0.5%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。() A.对 B.错 19.某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。 A.4000 B.5000 C.6000 D.9000 20.为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循()。 A.具有良好的职业道德 B.假设各方当事人都是理性的、精明的 C.“换位思考” D.以专家的身份反复、精细的权衡评估价值 答案：11.B12.B13.B14.B15.BD16.ABC17.C18.B19.D20.ABCD