自学考试房地产法重点归纳总结

房地产估价原则 一、 合法原则 包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。1、合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种；房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权利证》三种；房地统一管理时有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权利证》三种。2、合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。如按规定的容积率、用途等为前提估价； 3、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式有买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等； 4、其他方面，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 二、 使用原则 以合法原则为前提。使用原则必须符合法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值化。 使用具体包括：用途、规模、集约度。有三个经济学原理有助于把握使用： 1、收益递增递减原理。 ① 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（边际收益递减原理），以仅有一种投入量可变为假设前提； ② 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益（规模报酬规律）以相同的比例来增加所有的投入量为假设前提。 2、均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为使用。如旧城改造中的拆迁费用，要做减价修正；建筑物档次过高或过低，与土地的组合不均衡，也要作减价修正。 3、适合原理是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为使用。体现相邻关系。 如某宗房地产，城市规划既可用作商业用途，也可用作居住用途。如果商业用途能够取得收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住或商业与居住混合用途为前提；如果估价对象已做了某种使用，则应做以下判断，并在估价报告中予以说明： ①保持现状前提。条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 ②装修改造前提。条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。 ③转换用途前提。条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。 ④重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时。 ⑤上述情形的某种组合。 三、 替代原则 作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。 四、 估价时点原则 1、 估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。 2、 估价时点为现在： 估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中； 估价对象为现时状况下的情形，是最常见、量的，包括在建工程； 估价对象为未来状况下的情形，如预售或预购价格。 3、 估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中。特别是预估房地产在未来建成后的价值。 五、 公平原则 估价人员应本着下列假设进行评估：①各方当事人均是理性的、精明的。②估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即“换位思考”。③估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。④估价人员还必须有良好的职业道德。 市场比较法 一、 操作步骤 1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。 二、 搜集交易实例 搜集交易实例，包括以下内容：1、交易双方的基本情况和交易目的；2、交易实例房地产的状况（区位、权益、实物）； 3、成交日期；4、成交价格；5、付款方式；6、交易情况。 三、 选取可比实例 选取的可比实例应符合4个方面的要求：1、估价对象的类似房地产；2、交易类型与估价目的的吻合；3、成交日期与估价时点接近；4、成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 具体为：1、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区；2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同；3、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同（大类结构）；4、可比实例的规模与估价对象的规模相当；5、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（如出让或划拨等）；6、可比实例的交易类型应与估价目的吻合；7、可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般不超过一年）；8、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。

今年我的学法重点是《西方法律思想史》、《税法》和《房地产法》，其中前两门通过了自考。在此我简单地介绍一下自己学习税法的心得，而重点主要放在企业所得税方面。税法是一个大类，关系到国计民生，当然，勘测处的经营活动也与之密切相关。对勘测处而言，如何正确理解、运用、筹划自身的所得税是管理人员应考虑的大事。在市场经济条件下，勘测处作为一个自主经营、自负盈亏的经济实体，参与市场竞争，其根本目的是追求税后利润最大化。税收支出完全可以在税法允许的范围内通过税务筹划予以减轻，从而增加企业的税后利润，增加企业发展的后劲和竞争力。税务筹划与偷税、漏税、避税不是相同的概念。税务筹划不违反税法，不会受到处罚，又能获得额外收益。因而，税务筹划是企业财务管理的一项重要内容，也是纳税人应有的权利。单位的利润是收入减去成本后的所得。利润额的多少是应缴纳所得税多少的关键。在经营活动不受影响的前提下，如何减少经营帐面收入、多列支出是减小所得税负担的关键。勘测处的收入分两个部分：一是上级补助收入，此为非税部分；二是经营所得，此为应税部分。支出也分两个部分：一是国家承认的人员工资、福利和经营过程中所必须的燃润料支出等，此为非税支出；二是不为国家所承认的年终奖、过节费等，此为应税支出。减小所得税支出的办法也很简单：调增上级补助收入，调减经营收入；调增非税支出，调减应税支出。减少所得税真的就能这么简单地办到？答案是肯定的。因为这存在一个可以操作的大前提：若将泸州航道局当作一个经营实体，它是年年亏损的。那具体的运作是不是非常复杂呢？也不是。下面我就从四个方面来略加解释，大家就明白了。一、调增上级补助收入这个最简单，就是让泸州航道局多给勘测处一些补助，并且是越多越好。这样，即使要上所得税，应税支出也得先按比例进行抵扣后才执行，压力就小多了。有人会问，那个单位不想多得补助收入啊？可上级不会随便给钱啊！其实大家多虑了，这钱本来就是勘测处挣的，细节留待下一点讲述。二、调减经营收入每年勘测处要对内对外签订大量的经济合同，单位的经营收入也由此而来，若这些合同的一部分或全部都由泸州局来签订，不就减少经营收入了吗？但实质的经营合同仍存在，这些收入通过泸州局以上级补助收入的形式再转给勘测处，不就能做到上面说的“调增上级补助收入”了吗？三、调增非税支出什么是非税支出？国家认可的合理支出就是非税支出。这里所说的国家，税务部门一般是指财政部发了文的规定就是国家的规定。比如航道工人的伙食补贴就有文件，是非税支出，可以正常发放而不必缴纳所得税。再者，差旅费也是财政部有文件的，虽单位内部认为工人外出施工不算出差，但国家是认可的，一些应税支出，如劳务费就可以进入差旅费这个科目来发放。四、调减应税支出前面已经说过差旅费这条合理合法发放各类奖金的重要途径，其他还有就是获得的种类省部级以上荣誉而可以合理发放的奖金。对招待费这种开支比例控制得极为严格的项目应严加控制，这也符合反对铺张浪费的政策。归结起来，第一条和第二条是从根本上解决勘测处所得税压力过大的好办法，后两条可以在一定程度上减轻相应压力。

房地产基础知识

房地产房产和地产的总称（又称不动产）。

房产房屋及其权利（占有、使用、收益、处分等）的总称。

地产土地及其权利（使用、收益、转让等）的总称。

房地产业从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：土地开发，房屋建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款和房地产市场。

房地产开发在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

土地开发将生地（指未经开发、尚未开成建设用地条件的土地）开发成可供使用的土地。

房屋开发由取得土地使用权的开发商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

能源系统包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

经济适用房以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，有经济性和适用性）。不是人人可以买，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。

商品房开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的“五证两书一表”

五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。

两书：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

一表：《商品房竣工验收备案表》。

烂尾楼未能完成施工、中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有：资金不足，设计、施工存在严重质量问题等。

楼花已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，距离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚取差价。

期房具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料和质量）。

现房已经过工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房（即买即住、价格高、户型过时、选择空间不大）。

二手房已经办好产权证，进行再次转让的房屋。

起价即“起步价”，指物业所有房源中最低的销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价从几十元到几百元不等）。

基价即“基础价”，指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。基价是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同，价格也不同）。

均价即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和数除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。

土地所有权土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利。

国家土地所有权国家对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

集体土地所有权农村集体经济组织对依法属于其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地使用权出让国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

房屋的所有权对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

物业管理由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实行专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

物业管理内容对房屋及其附属设备实施管理、维修，对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理，向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

业主代表大会由物业管理区域内业主代表组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织。

业主委员会由物业管理区域内业主代表组成的，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

同比指今年第n月与去年第n月的比。例如，今年2月份比去年2月份，今年6月份比去年6月份。同比增长速度=（本期数-去年同期数）/去年同期数×100%。

环比与上一统计段的比较。例如，2015年7月份与2015年6月份相比较，叫环比。环比增长速度=（本期数－上期数）/上期数×100%。

建筑基础知识

三通一平在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

七通一平通给水、通排水、通电力、通电信、通燃气、通热力、通道路和土地平整。

开间住宅房子的横向宽度。

进深住宅的实际长度。

层高下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

净高层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

阳台有雨遮、有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外的部分。

露台没有雨遮、有脚踏的部分。

外飘窗突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40～60厘米左右。

剪力墙房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载和竖向荷载（重力）的墙体。

玄关登堂入室的第一扇门进去的地方，开门区域。

公寓两层以上，供多户人家居住的建筑。

纯办公楼专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

综合楼将居家、办公、商场等集合于一体的大楼。

商住住宅SOHO性质，集居家、办公于一体。

SHOPPINGMALL集购物、娱乐、休闲于一体的一个商业区域，起源于美国，也称第六商业业态。

跃层一套房屋占用两个楼层，由内部楼梯连接。

复式起源于跃层，又优于跃层，一般的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯。

阁楼（夹层）实为一层楼，只是层高比单层高一些，一般在3.5～4.5米之间。与复式楼最大的区别就是层高不同，在结构上是按单层楼的结构来做，在房产面积中也只算一层楼的面积。

错层标准的单层建筑（层高2.8米），层高比复式、夹层（阁楼）、跃式的层高都低，只是通过将部分功能分区的地面和顶面都抬高几十厘米，然后做几步台阶连接，达到丰富纵向空间形式的效果。

砖混结构由砖和混凝土组成承重墙，四面及梁柱都不能动。

框架结构以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。

房屋的耐用年限房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑用的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。一般而言，钢筋结构：60～80年；砖混结构：40～60年；砖木结构：30～50年；其他结构：15年以下。

房屋分类

按功能用途分：居住用房（小区、高档住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房）。

按建筑结构分：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构。

按所有权归属分：公房（直管公房和自管公房等）和私房。

土地分类

按开发利用程度分：生地和熟地。

按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地。

按用途分：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。

土地使用权

土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（即依法对土地经营、利用和收益的权利）。

土地公有制采取两种形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采用集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有。任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式

划拨：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程。

出让：从国家有偿取得使用权。包括协议出让（如200万～250万/亩）、招标出让（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖出让（价高者得，在不违法的前提下，通过正规渠道取得）3种方式。

房地产市场

房地产市场分为以下三级：

一级市场：以土地为主体（也称土地市场、土地交易市场）。

二级市场：开发商获得土地使用权后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠予的形式将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）。

三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖、抵押、转让、租赁（二手房）。

土地使用年限

国家将土地使用权出让给土地使用者时，双方约定的土地使用者可以使用的年限。

土地使用权出让年限：居住用地70年；工业、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行。

土地使用年限到期后如何处理：国家有权无条件收回该土地；建筑主体经质控部门检验后不属危房，且项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金即可继续使用，即以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

住宅楼层划分的规定

低层住宅：1～3层;多层住宅：4～6层；中高层住宅：7～9层；高层住宅：10～30层；超高层住宅：30层以上。

各种面积：

基底面积建筑物底层勒脚外围水平面积，即建筑物首层的建筑面积。

总建筑面积建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。

分户建筑面积每户（或每单位）拥有的建筑面积。顾客购买房屋时常说的“建筑面积”或“销售面积”，即指“分户建筑面积”。

套内面积全名套内建筑面积，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积3个部分组成。

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积，按以下规定计算：套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和，套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积是指套内使用空间周围的墙所占的面积。墙有公用墙和非公用墙两种：公用墙包括各套之间的分隔墙，本套与公共建筑空间的墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙，如套内自由墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

实用面积与使用面积

实用面积＝建筑面积-结构面积。结构面积指房屋混凝土、砖砌体等结构构件所占面积。实用面积也叫地毯面积、净面积或有效面积、套内使用面积，即往地面铺地毯，铺满以后地毯的面积。

使用面积＝建筑面积-结构面积-辅助面积。辅助面积指厨房、卫生间等辅助用房所占面积。所以，实用面积>使用面积。

公共建筑面积与公摊面积

公共建筑面积指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。

应分摊的公共建筑面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等，即公摊建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。

不能分摊的公共建筑面积是指除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共建筑面积和有关文件规定不进行分摊的公共建筑面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。

公共建筑面积（包括应分摊的和不应分摊的）应由房屋物业管理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共建筑面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。

公式以上各种面积的定义为书面语言，为了便于理解，现梳理各面积的关系如下：

常说的建筑面积＝分户建筑面积。

常说的套内面积＝套内建筑面积＝套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。

总建筑面积＝分户建筑面积之和＝单层建筑面积×楼层数。

实际计算的建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积。

各种比率

容积率容积率=总建筑面积÷可建设用地面积。

国家标准容积率：别墅：1～0.8，一般是0.8；高档小区:2～2.5；中档小区:3；低档小区:4。

建筑密度（覆盖率）建筑密度＝建筑物底层占地面积÷可建设用地面积。

绿地率与绿化覆盖率

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际上不少是绿化覆盖率。

去化率（销售率）在市场营销领域，去化率是指在一定时间内的销售率，该说法来自台湾。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。去化量，即销售量。去化率=销售套数÷总套数。

分摊系数分摊系数=应分摊的公共建筑面积÷建筑面积，即公摊面积÷建筑面积。

实用率（得房率）与使用率

实用率（得房率）＝套内面积÷建筑面积＝（使用面积+墙体面积+阳台面积）÷建筑面积＝1-分摊系数。

使用率＝使用面积÷建筑面积。

扩展资料

关于房地产销售技巧

1、将重要的卖点放在前面说

根据首因效应这个销售心理学的理论，较先和客户介绍的卖点将获得有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘显著的卖点放在前面说。

2、形成客户的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任 和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧.

3、信任自己的房子

每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的较好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧。

4、结尾要有亮点

要将重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对较后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。

参考资料

百度百科-销售技巧