房产经济师考试重点章节

（新增内容） 　　基本要求： 　　要求考生掌握房地产开发项目策划的含义、程序、内容，房地产市场细分、开发项目目标市场选择和项目定位，以及撰写房地产开发项目策划报告的能力。 　　重点和难点问题： 　　重点：（1）房地产开发项目策划的特点（2）房地产市场细分的含义（3）房地产市场细分的依据（4）房地产市场细分的程序（5）影响目标市场选择的主要因素（6）房地产开发项目市场定位的策略（7）房地产开发项目客户定位（8）房地产开发项目产品定位 　　难点：swot分析 　　第一节 房地产开发项目策划概述 　　一、房地产开发项目策划的含义 　　（一）概念 　　房地产开发项目策划是指为顺利实现房地产开发项目的预期目标，依据房地产市场调研结果，综合运用各种策划手段，通过系统定义、全面创新、精心构思和周密谋划，把项目建设意图转换成目标具体、功能明确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程。 　　（二）目的 　　房地产开发项目策划的根本目的是为房地产开发项目决策和运作提供依据，为项目增值提供服务。 　　二、房地产开发项目策划的特点 　　（一）地域性：应从区域、城市、项目区位3个层次考虑 　　（二）系统性 　　（三）创新性：主要体现在两方面：一是概念新、主题新；二是方法新、手段新 　　（四）预见性 　　（五）市场性 　　（六）操作性 　　三、房地产开发项目策划的作用 　　（一）为企业科学决策提供保障 　　（二）有助于增强项目竞争能力 　　（三）有利于实现与开发商优势互补 　　（四）能有效整合项目资源。 　　四、房地产开发项目策划的程序和内容 　　（一）项目用地的选址和取得 　　1.研究城市规划并了解当地房地产市场情况 　　2.研究地块的开发价值 　　3.研究如何获得土地使用权及了解地块所在地的政策法规。 　　（二）房地产市场调研 　　（三）房地产市场定位：主要通过市场细分和目标市场选择 　　（四）房地产开发项目营销策划：定价策略；营销前的主要准备工作；制订营销计划并对实施过程进行控制与管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传、推广活动的策划。 　　（五）房地产经营策划 第二节 房地产市场细分 　　一、房地产市场细分的含义 　　（一）概念 　　房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场（总体市场通常太大，企业很难完全为之服务）划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。 　　（二）市场细分的基础 　　从消费者的角度进行，是根据市场细分的理论基础，即消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。 　　二、房地产市场细分的作用 　　（一）有利于发现市场机会，促进销售 　　（二）有利于组织生产和服务，提高企业效益 　　（三）有利于提高企业声誉，建立品牌 　　三、房地产市场细分的依据 　　（一）人口细分：人口因素是消费者群体分类的基本变量，包括人口的年龄、性别、家庭结构、收入、职业、文化程度、宗教、民族、国籍等，都是市场细分的变量。 　　1.家庭结构 　　2.年龄 　　3.收入水平。 　　（二）地理细分：地理因素是指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征（市区、郊区、远郊区、农村等）、人口密度，以及地区自然环境、生活环境、交通环境等。地理因素还是预测市场规模的重要因素。 　　（三）心理细分：心理细分是以人们购买住宅的动机、生活方式以及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。 　　1.购买动机 　　2.生活方式 　　3.个性 　　（四）行为细分：行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应，市场细分可依据使用时机、追求利益、购买阶段等进行。 　　1.使用时机 　　2.追求利益 　　3.购买阶段 　　习题：属于住宅市场人口细分的变量 　　a个性b年龄c家庭结构d收入水平e生活方式 　　答案：bcd 　　四、房地产市场细分的程序 　　（一）第一轮市场细分：主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位。第一轮市场信息资料分析的目的在于寻找投资机会，由各类商品房的市场供求、投资成本、收益、建设资源条件及其他条件，判断投资方向。 　　（二）第二轮市场细分：是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位，如消费群体的定位、建设档次的定位、市场价格定位等。 　　（三）第三轮市场细分：是针对第二轮市场细分得出的细分市场而进行的，重点集中在潜在消费群体的消费心理、消费偏好等心理因素和行为因素。第三轮市场细分的目的是为市场特质、市场卖点寻找进一步的证据，为目标市场决策提供更精细、更可靠的资料。 　　五、房地产细分市场评估 　　（一）细分市场有效性评估 　　1.细分市场的可衡量性 　　2.细分市场的可进入性 　　3.细分市场的可盈利性 　　4.细分市场的可操作性 　　（二）细分市场可行性评估 　　1.细分市场的规模和增长性 　　2.细分市场结构的吸引力 　　3.细分市场与企业资源条件的适应性 　　4.细分市场与企业发展战略的符合性第三节 房地产开发项目目标市场选择 　　一、房地产开发项目目标市场选择的含义 　　目标市场就是企业决定进入的细分市场，是企业经过市场细分，以及细分市场评估后，决定以相应的商品和服务去满足其需要和服务的消费者群。 　　房地产开发项目目标市场选择就是房地产开发企业通过细致的市场调研，科学的市场分析，考虑宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源，为自己即将实施的项目选择一个或几个准备进入的细分市场的过程。 　　二、影响目标市场选择的主要因素 　　（一）市场规模：指细分市场的规模大小及其发展潜力。 　　（二）资源条件：指企业所拥有的或企业能筹集到的可供支配的资源。 　　（三）环境条件：指项目所在地段的环境是否与目标市场的要求相适应。 　　（四）盈利性因素：取决于目标市场的结构吸引力，由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定。 　　（五）风险性因素：由于意外因素影响，使项目收益偏离预期投资效益的程度。（六）政策性因素：包括国家住房政策、土地政策、信贷政策、城市规划政策、环境保护政策、税收政策等。 　　三、swot分析 　　分析企业的优势(strengths)、劣势(weaknesse8)、机会( opporturuties)和威胁(threats)。swot分析将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势、面临的机会和威胁，通过调查列举出来并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。 　　四、目标市场选择的程序 　　五、房地产客户需求特征分析 　　客户需求特征分析是指对初步选定的目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析，其基础来源于房地产开发企业所做的市场调研。 　　（一）消费能力：可用于支付住房的资金数量；能承受的房屋总价和单价；信贷能力（受收入水平、职业等影响）；能接受的物业管理费水平。 　　（二）消费目的：自用；他用；投资置业 　　（三）消费方式：一次性支付：按揭 　　习题：swot分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（ ）因素 　　a风险因素b威胁因素c挑战因素d帮助因素 　　答案：b　第四节 房地产开发项目市场定位 　　一、房地产开发项目定位 　　（一）房地产开发项目市场定位的含义 　　1.房地产开发项目市场定位是房地产开发企业根据竞争对手现有产品在市场上所处的位置，以及细分市场的属性，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象，并传递给目标客户，使该产品在市场上确立适当的位置的过程。 　　2.房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和产品定位 　　（二）房地产开发项目市场定位的策略 　　1.避强策略：指企业力图避免与实力或较强的企业直接发生竞争，而将自己的产品定位于另一市场区域内，使自己的产品在某些特征或属性方面与或较强的对手有比较显著的区别 　　2.迎头策略：指企业根据自身的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位、实力或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与竞争对手相同的市场位置 　　3.创新定位：寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺，生产市场上没有的具备某些特色的产品 　　（三）房地产开发项目市场定位的步骤（设法在自己产品上找到比竞争对手更具有竞争优势的特性） 　　1.分析目标市场现状，确认本企业潜在的竞争优势 　　2.选择合适的竞争优势以建立市场定位战略 　　3.显示独特的竞争优势 　　4.重新定位 　　二、房地产开发项目客户定位 　　（一）房地产开发项目客户定位的含义 　　房地产开发企业根据客户细分结果，采取统计方法对其进行整理、分析，从中整理出客户类别、家庭特征、职业特征、经济收入特征 　　（二）锁定目标客户群的方法 　　1.根据项目特征（土地基本特征、土地规划特征、土地环境特征）锁定目标客户群 　　2.根据潜在目标客户群寻找项目 　　（三）目标客户群的内容 　　1.年龄结构 　　2.职业特征 　　3.区域结构 　　4.商品房消费能力、消费方式 　　5.对商品房特征的需求 　　6.对环境及配套的需求 　　7.对物业管理的需求 　　8.购买商品房的目的 　　三、房地产开发项目产品定位 　　（一）房地产开发项目产品定位的含义 　　房地产开发企业在对项目市场细分、客户需求分析、客户锁定的基础上，对房地产开发项目的主要技术参数、模式等的确定和确认；是对产品的概念规划和营销推广功能的创新，通过设计、营造，为产品争取独特的市场形象，并通过对消费者的传达，使产品最终迅速为市场所消化并赢得足够或合理的经济效益和社会效益。产品定位是建立在客户需求基础上，以客户为先导。 　　（二）房地产开发项目产品定位的原则 　　1.市场化原则 　　2.差异化原则 　　3.前瞻性原则 　　4.价格控制性原则 　　（三）房地产开发项目产品定位限制条件分析 　　1.土地限制 　　2.规划条件限制 3.建筑功能限制 　　4.客户能够接受的价格限制 　　5.房地产政策、规定的限制 　　（四）房地产开发项目产品定位的策略 　　1.属性、利益定位策略 　　2.价格、性能定位策略 　　3.目标客户需求定位策略 　　4.竞争对手定位策略 　　5.复合定位策略 　　（五）确定产品定位方案 　　1.以区位环境或配套设施作为定位 　　2.以项目本身的规划设计、建筑风格作为定位 　　3.以文化、生活方式作为定位 　　习题：房地产开发项目产品定位的原则包括 　　a市场化原则b前瞻性原则c差异化原则 d传承性原则 e价格控制性原则 　　答案：abce第五节 房地产开发项目策划报告 　　一、房地产开发项目策划报告的分类 　　（一）按策划报告包含的范围划分 　　1.全程策划报告 　　2.单项策划报告 　　（二）按策划报告的作用划分 　　1.开发项目决策策划报告 　　2.开发项目实施策划报告 　　3.开发项目运营策划报告 　　（三）按策划报告的内容划分 　　1.项目产品策划 　　2.项目投资策划 　　3.项目营销策划 　　4.项目广告策划 　　二、房地产开发项目策划报告的基本内容 　　（一）项目市场调研 　　1.区域市场总体调查与分析 　　2.当地房地产市场走势分析 　　3.项目市场调查与分析 　　4.项目土地价值判断及项目地块优劣分析 　　5.项目开发环境分析和规划条件分析 　　（二）项目市场定位 　　（三）项目产品策划 　　（四）项目主题策划 　　（五）项目营销策划 　　（六）项目推广计划 　　（七）项目广告策划 　　（八）项目投资分析

高级经济师建筑与房地产经济专业主要考建筑与房地产市场，可持续发展及诚信体系建设，投资项目经济分析评价及融资，工程建设实施管理，与工程有关的税收及工程担保保险等7个方面的内容。高级经济师考试设《高级经济实务》一个科目，这一科目包括工商管理、农业经济、财政税收、金融、保险、运输经济、人力资源管理、旅游经济、建筑与房地产经济、知识产权等10个专业类别。考生在报名时可根据工作需要选择其一。高级经济师建筑与房地产经济专业主要考哪些内容？高级经济师建筑与房地产经济专业主要考建筑与房地产市场，可持续发展及诚信体系建设，投资项目经济分析评价及融资，工程建设实施管理，与工程有关的税收及工程担保保险,绿色建筑及装配式建筑，建筑信息模型（BIM）与新型智慧城市7个方面的内容。1.建筑与房地产市场。包括建筑业发展环境及相关政策，房地产业发展环境及相关政策；建筑市场供求关系及运行特点，房地产市场供求关系及运行特点；建筑与房地产市场监管相关法规政策，企业资质及人员职业资格管理，房地产市场监管与建筑市场“放管服”改革，营商环境优化等。2.可持续发展及诚信体系建设。包括可持续发展理念，循环经济发展模式；投资决策与建设实施中的工程伦理问题，职业行为中的工程伦理冲突应对；建筑市场诚信体系建设，房地产市场诚信体系建设等。3.投资项目经济分析评价及融资。包括投资项目经济效果评价指标体系，投资及设计方案比选方法，价值工程及全寿命期成本分析方法；投资项目资本金制度，建设资金筹措渠道及资金成本；项目融资方式，政府与社会资本合作（PPP）模式；项目投融资决策文件（投资项目可行性研究报告、项目融资方案）等。4.工程建设实施管理。包括工程建设管理基本制度（项目法人责任制、工程监理制、招标投标制、合同管理制）；全过程工程咨询相关政策及实务，工程总承包相关政策及实务；施工合同管理及索赔，工程总承包合同管理及索赔；国际工程管理（国际工程承包风险、FIDIC施工合同条件、国际工程施工索赔）等。5.与工程有关的税收及工程担保保险。包括与工程有关的税收（增值税、城市维护建设税与教育费附加、城镇土地使用税、土地增值税、契税）；工程担保相关法规政策，投标担保和履约担保；工程保险相关法规政策，建筑工程一切险、安装工程一切险、职业责任保险、意外伤害保险和工程质量保证保险等。6.绿色建筑及装配式建筑。包括绿色建筑相关政策，绿色建筑发展趋势及实施策略，国内外绿色建筑评价体系及评价实务；装配式建筑相关政策，装配式建筑发展目标及实施策略，装配式建筑评价标准及评价实务等。7.建筑信息模型（BIM）与新型智慧城市。包括BIM技术特征及应用价值，BIM技术在建设工程规划设计、施工、运营维护全寿命期的应用；智能建筑基本构成，智能建筑支撑技术；新型智慧城市顶层设计，新型智慧城市建造模式及新型基础设施建设等。温馨提示：因考试政策、内容不断变化与调整，本网站提供的以上信息仅供参考，如有异议，请考生以权威部门公布的内容为准！ 2023年高级经济师《建筑与房地产经济》专业考试大纲 格式：PDF大小： 高级经济实务(运输经济) 考试大纲 格式：PDF大小：资格考试有疑问、不知道如何考点内容、不清楚报考考试当地政策，点击底部咨询猎考网，免费领取复习资料