自考房地产评估试题及答案网盘

待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)

9月25日 13:55 你现在肯定没办法报名了~10月份就考了~报考要求是本科学历~相关工作经验4年~专科学历~相关工作经历6年~然后考下来可以可以去房地产评估公司~北京有大概200家~要是不愿意工作~可以把证挂出去~行价是1500~2000一个月~外地可能更高一点~我也是今年考~还有就是你要想做房地产评估公司~自己做法人~必须拥有房地产估价师~ 揪错 ┆

浙江省2008年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )A ． 3% B.5%C.7% D.10%2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )A ．生地 B. 熟地C. 毛地 D. 新征用的地3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )A ．项目总资产 B. 递延资产C. 固定资产 D. 流动资产4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )A ．房地产销售收入 B. 营业税C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )A ．一次 B. 二次C. 三次 D. 四次6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )A ．①②③ B. ①②C. ②③ D. ①③7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )A ． 1985 年 B.1987 年C.1988 年 D.1997 年8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )A ． 30 年 B.40 年C.50 年 D.70 年9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性C. 适应性 D. 不可移动性10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )A ．营业税 B. 土地增值税C. 城市维护建设税 D. 房产税11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )A ．普通消费品 B. 耐用消费品C. 经营消费品 D. 投资品12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )A ．单元估算法 B. 单位指标法C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )A ． 5% B.10%C.15% D.20%15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )A ．投资功能 B. 保值增值功能C. 优化资源功能 D. 财产功能16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )A ． 1% B.3%-5%C.5%-7% D.15%18 ．土地估价的基本方法是 ( )A ．成本法 B. 收益还原法C. 市场比较法 D. 假设开发法19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )A ．税费条款 B. 价格浮动条款C. 财产保全 D. 所含服务及转租20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )A ．小型购物中心 B. 中型购物中心C. 大型购物中心 D. 仓储式商场二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )A ．权利 B. 收益C. 数量 D. 利益E. 边界22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款E. 房地产开发贷款23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。 ( )A ．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的B. 所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的C. 只要存在成交价格明显低于市场价格D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理E. 成交价格明显低于房地产评估价格24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )A ．住宅 B. 酒店C. 写字楼 D. 工业厂房E. 商品用房25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )A ．一手房市场 B. 二手房市场C. 一级市场 D. 二级市场E. 三级市场三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。四、计算题 ( 本大题 8 分 )31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。计算表 单位：万元年份012345678净现金流量-600150150200200200200200300折现系数净现值累计净现值五、论述题（本大题 12 分）32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1、 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？ 2、 装修补偿应如何确定？ 3、 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1、 估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业？为什么？2、 拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3、 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1、 这样的做法有哪些错误？2、 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、钙宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金4、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果味3500万元，则（）A、3500万元是该宾馆的公开市场价值B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C、3500万元是保险事故发生后的损失价值D、投保时，保险金额不能超过3500万元(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）A、 道路扩宽后，交通发生变化 B、 绿地率发生变化C、 公共配套设施发生变化D、 土地形状发生变化6、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）A、 噪声和污染程度发生变化B、 土地形状发生变化C、 人口密度发生变化D、 出行便捷程度发生变化7、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D、 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均匀划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地主行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。8、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）A、 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B、 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C、 两个厂区分别估价，出具一份估价报告D、 视委托人要求进行估价并出具估价报告9．委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（ ）A． 可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B． 只能对两个厂区的土地进行估价C． 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D． 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价10．对乙厂区的土地估价的思路应当是（）A． 按出让土地使用权评估其公开市场价值B． 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C． 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D． 用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分） ××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、 委托方（略）二、 估价方（略）三、 估价对象1、区位状况（略）2、实物状况（略）3、权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005年4月18日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、 个别因素分析 （略）二、 区域因素分析（略）三、 最高最佳使用分析（略）四、 估价方法选用估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1． 根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2． 估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3． 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一） 假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1、 采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．1采用的公式 交易情况 交易日期 房地产状况修正 调整 调整估价对象= 可比实例× 100 × （ ）× 100 比准价格 成交价格 （ ） 100 （ ）2．2所选可比实例（见表一）可比实例情况表表一A B C 估价对象项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅成新状况 十成新 十成新 十成新 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2005．3 2005．3 2005．4 成交价格（元/m2） 2．3交易情况修正可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。2．4交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。2．5房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2．5．1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情误解见表二）。2．5．2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表二）。A B C 估价对象区域因素 商服繁华程度 20 21 20 20 交通条件 21 21 23 20 环境景观 10 10 10 10 公共服务配套 10 10 10 10 发展规划 10 10 10 10 基础设施 10 10 10 10 文件娱乐 10 10 10 10 街道条件 10 10 10 10合计 101 102 103 100个别因素 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 面积大小、形状 10 10 8 10合计 102 102 97 1002．6比较修正计算市场法修正计算表表三可比实例 成交价格（元/m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格（元/m2）A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）2.7预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.533.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。3.1续建建筑安装工程费根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.953.2室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00(万元)3.3估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95(万元)4、管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。4988.95×3%==149.67(万元)5、销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。11882.53×8%=950.60(万元)6、开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34(万元)7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1%8、运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元)（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1、 土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05(万元)2、 开发成本2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）2.2基础设施配套费基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。2.3 建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62（万元）则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01(万元)3、 管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01×3%=16.65(万元)4、 投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)5、 销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6、开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。555.01×15%=83.25（万元）7、运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（万元）六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（万元）则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。附件（略）四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料名称 数值 名称 数值总建筑面积 25000m2 房屋重置价格 2000元/ m2可出租建筑面积 22000 m2 房屋耐用年限 50年设备用房建筑面积 2500 m2 房屋维修费率（年） 房屋重置价格的2%管理用房建筑面积 500 m2 月物业管理费 5元/ m2营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5%平均正常空置率 10% 管理费用率（含保险费、租赁费用） 租金的3%可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） 50元/ m2 估价测算如下（节选）：（一） 年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）（二） 年运营费用1、 年维修费用25000×2000×2%=1000000（元）2、 年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元）3、 年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）4、 年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）（三） 年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686（元）（四） 估价结果估价结果= （元）（取整）参考资料：

2013年，四月 绝密 题目 懂 你就来