自考房地产评估试题及答案解析

年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）年总收益：36000-7600=28400元其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元单价：78993/200=395元/平方米

待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（d）(1)计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用(3)计算总收益：总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益：土地收益=1000×300×7％=21000(元)(5)计算建筑物收益：建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)

2022年的房地产估价师考试目前已经有部分地区取消了考试，而没有取消考试将正常开考的地区的考生们即将在三天后正式开考，我为各位考生们准备了一份2022年房地产估价师考试考前重点复习练习试题，有需要的考生们快来看看吧！

下列选项中，不属于房地产估价的原则的是（ ）。

A、最高最佳原则

B、合理性原则

C、价值时点原则

D、合法原则

【正确答案】 B

【答案解析】本题考查的是房地产估价原则的含义。房地产估价的原则包括：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则。参见教材P153。

所谓的（ ），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价 。

A、客观

B、独立

C、公正

D、中立

【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。所谓＂ 客观＂ ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。参见教材P154。

除（ ）外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。

A、房地产抵押评估

B、投资价值评估

C、房屋征收评估

D、房地产税收评估

【正确答案】 B

【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。除投资价值评估外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。参见教材P154。

（ ）要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

A、合理原则

B、有效原则

C、合法原则

D、公正原则

【正确答案】 C

【答案解析】本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。

常情况下，依法判定估价对象的状况，指的是估价对象的（ ）。

A、实际情况

B、过去状况

C、设定状况

D、未来状况

【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。参见教材P156。

对于空置（ ）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

【正确答案】 C

【答案解析】本题考查的是合法原则。对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。参见教材P158。

（ ）是评估估价对象价值的时间界限。

A、估价时段

B、价值时点

C、评估理论

D、估价间歇

【正确答案】 B

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点是评估估价对象价值的时间界限。参见教材P161。

下列选项中，对评估期房的表述正确的是（ ）。

A、价值时点为现在，估价对象为现时状况

B、价值时点为现在，估价对象为未来状况

C、价值时点为未来，估价对象为未来状况

D、价值时点为未来，估价对象为现时状况

【正确答案】 B

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。评估期房的价值时，价值时点为现在，估价对象为未来状况。参见教材P162。

下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。

A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。选项A价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；选项B价值时点在现在；而估价对象都是过去和现在价值差；选项C价值时点和估价对象都是现在；选项D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P162。

某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。

A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。参见教材P162。

房地产估价师考试题型及评分标准：

1、单选题

单选题我们都很熟悉，只有一个正确选项，房产估价师考试单选题每题1分，单选题难度不高，一般考查基础知识，平时复习时要时常巩固背诵的知识，做起单选题来就得心应手。

2、多选题

多选题每题设置5个备选项，备选答案中有 2 个或 2 个以上正确答案，全部选对得满分，多选或者选错不得分。

3、不定项选择题

不定项选择题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案，考生需在5个选项中选出至少一个正确选项，至多不限，与多选题十分相似。

4、综合分析题

每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题，涉及的知识点比较全面，综合考察考生的知识掌握情况，所以在复习时一定要注意基础知识的掌握程度。在答题的时候，学会抓题干中的关键信息，可以有效提高答题效率，以便有更多时间检查试卷。

5、计算题

根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程，例如要求考生计算成本、利润、利息等各项数值，做计算题要在草稿纸上清楚地写下过程，以免哪个步骤出错导致结果错误，并且在有错误时可以快速的在草稿纸上找出并改正错误。

6、问答题

根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题，回答问答题的时候，要做到问什么答什么，不要写太多无用的信息。

7、指错题

顾名思义指错题就是指出所给的估价报告中存在的错误，错处一般不超过4个。如果将正确的内容改错，那么每改错1处是要倒扣2.5分的，最多扣至零分。