房地产开发与经营自考14年真题

2004年房地产经纪人真题-房地产经纪实务一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。 A.生产相对过剩B.供不应求 C.生产绝对过剩D.供求基本平衡 2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。 A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的 B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的 C.房地产市场营销系统不具有环境相关性 D.房地产市场营销系统具有特定目标 3.下列不属于房地产产品特征的是()。 A.开发周期长B.投资金额大 C.变现能力强D.产品差异大 4.市场营销控制包括：①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的差距;④估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。 A.①②③④ B.④③②① C.②①④③ D.②①③④ 5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。 A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据 B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面 C.市场调研要体现调研人员的主观愿望 D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料 6.在进行房地产市场调研时，应首先()。 A.确定调研目的B.制定调研计划 C.编制调研进度表D.进行初步调研 7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。 A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研 C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研 8.某房地产开发商投资开发高档别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。 A.非随机抽样 B.分层随机抽样 C.分群随机抽样D.配额抽样 9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。 A.l～3年B.l～5年 C.3～5年D.5～10年 10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。 A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择 C.房地产市场细分D.房地产项目定位 11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。 A.地理因素B.人口因素 C.行为因素D.心理因素 12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。 A.销售速度与价格B.工程建设速度 C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例 13.房地产市场潜量 Q2与最低量 Q1之差 Q2- Q1，表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。 A.甲市场B.乙市场 C.丙市场D.丁市场 14.甲、乙两城市之间的距离为5100米，人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商因分界点距甲城市的距离为()。 A.1020米 B.1275米 C.1700米 D.3400米 15.产品定位就是()。 A.形成标准化产品B.形成系统化产品 C.形成差异化产品D.形成综合化产品 16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。 A.销售里B.供给量 C.空置率D.需求量 17.某房地产开发南新建“ X X广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。 A.产品定位B.客户定位 C.形象定位D.市场定位 18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。 A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构 C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别 19.在项目SWOT分析中，最理想的对策是()。 A.SO对策 B. WO对策 C. ST对策 D. WT对策 20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。 A.引人期B.成长期 C.成熟期D.衰退期 21.下列表述中不符合房地产定价原则的是() A.提高市场占有率B.反映市场供求 C.掌握定价范围 D.体现价值 22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目，总成本为 12 000万元，目标利润为3800万元，若销售税费率为10%，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。 A.3555 元/m2 B. 3950元/m2 C.4345元/m2 D. 4389元/m2 23.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。 A.21 429m2 B.30000 m2 C.34300m2 D 55 714m2 24.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。 A.调价时间B.调价范围 C.调价频率和调价幅度D.调价总额 25.引起层差大幅度跳动的是()。 A.朝向B.户型设计 C.户型面积D.景观突变 26.卖点与项目定位的不同在于()。 A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同 C.卖点能够展示D卖点能够吸引人 27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让广大消费者了解它，树立品牌形象，宜采用的广告策略是()。 A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略 C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略 28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。 A.通知性广告B.说服性广告 C.诉求性广告D.提醒性广告 29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。 A.销售促进B.关系推广 C.广告推广D.人员促销 30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。 A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产 B.根据分销渠道的层级结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道 C.在房地产市场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道 D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和三级渠道定义为长渠道 31.在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。 A.量力而行法B.追随法 C.销售百分比法D.目标任务法 32.下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是()。 A.负责制定长期计划和年度计划 B.分析市场趋势和新的需求 C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力 D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售 33.房地产营销控制工作的第一个步骤是()。 A.确定控制对象B.设置控制目标 C.确立控制标准D.选择检查方法 34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型，属于()。 A.整体规划模型B.区域模型 C.局部模型D、环境模型 35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。 A.产品推广B.人员推广 C.活动推广D.形象推广 36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套 C.80套D.100套 37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是 ()。 A.资金B.关系 C.房源D.房地产经纪人 38.李某有一套 100 m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托，一周后上涨至48万元， 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是()。 A.法律属性B.物理属性 C.经济属性D.心理属性 39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。 A.交房日期B.房屋状况 C.房地产权证D.税费支付方式 40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。 A.套盘B.笋盘 C.新盘D.散盘 41.下列关于房源和客源关系的表述中，不正确的是()。 A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调 C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰 42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。 A.人际网络揽客法B.讲座揽客法 C.客户介绍揽客法D.广告揽客法 43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。 A.分析信息B.应用信息 C.反馈信息D.存档 44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。 A.拥有房屋B.有土地使用证 C.有房地产权证D.产权清晰 45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。 A.体察客户的希望原则B.合法原则 C.售价最高原则D.节省费用原则 46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。 A.搜集房屋情况资料B.核实产权 C.明确委托关系D.提供个案资料 47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10 000元给卖方，两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人，此时，对定金的处理应为()。 A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元 C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方 48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。 A.收取定金B.进行公证 C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件 49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。 A.虚报成交价B.乱收费 C.客源资料外泄D.伪造签名 50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及 室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。 A.操作不规范B，房地产经纪人道德 C.房源保管D服务协议 二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分) 51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有()。 A.房地产行情分析专家B.公关专家 C.媒体传播专家D文案高手 E.财务专家 52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比，前者更侧重于对()的研究。 A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式 C.消费者的消费习惯D.消费者的特征 E.消费者的个人偏好 53.房地产市场调查的主要内容有()。 A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查 C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查 E.房地产市场环境调查 54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。 A.可测量性B.可进人性 C.可替代性D.可盈利性 E.可行性 55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。 A.少量营销B.大量营销 C.产品差异化营销D目标市场营销 E.社会化市场营销 56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的有()。 A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性 B.项目研究人员应该是在行的专家 C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性 D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究 E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10% 57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。 A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况 C.市场需求D租金微调 E.租户的信誉 58.房地产项目除具有一般项目的基本特性，还具有的特性有()。 A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性 C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性 E.项目投资低风险性 59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。 A.房地产项目针对哪些不同的消费群体 B.如何让消费者理解产品的内涵 C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为 D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么 E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么 60.广告策划包括()。 A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析 B.确定广告战略目标 C.广告创意分析 D.广告时间分析与选择 E.确定广告预算 61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。 A.成本加成定价法B.变动成本定价法 C.竞争导向定价法D.比较定价法 E.盈亏平衡定价法 62.对房地产价格敏感度进行分析时，一般来说，有()。 A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感 B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感 C.高档别墅客户只对单价敏感 D.低档盘、小户型的客户对单价敏感 E.高档别墅的客户只对总价敏感 63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。 A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点 C.卖点必须能够展示，能够表现出来 D.卖点必须在项目定位阶段就确定 E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点 64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现 场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。 A.直接渠道B.一级渠道 C.二级渠道D.独家分销渠道 E.密集型分销渠道 65.房地产营销计划的内容包括()。 A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略 C.反馈与改进策略D制定行动方案 E.编制预算方案 66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。 A.职位类型B.职位层次 C.职位数量D.职位职能 E.职位权责 67.房地产营销控制方法主要有()。 A.年度计划控制B.赢利能力控制 C.成本控制D.战略控制 E.房地产营销审计 68.房地产销售准备阶段的工作包括()。 A.划分销售阶段B.准备销售资料 C准备销售现场D确定销售人员 E.制定销售策略 69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。 A.报纸广告B直接接触 C.银行D.房地产相关行业 E.资产管理中心 70.房源开拓的原则主要有()。 A.公共性B.及时性 C.变动性D.持续性 E.集中性 71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。 A.工作效率低 B.房源信息不能实现共享 C.会出现“留盘”行为 D.房源信息较易外泄 E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性 72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。 A.需求者B.购买能力 C.需求意向D.购买动机 E.需求类型 73.客源开拓的策略主要有()。 A.将精力集中于市场营销 B.致力于发展与客户之间的关系 C.培养正确的判断力和敏锐的观察力 D.搜寻服务供应商 E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户 74.按客户的性质不同，客源包括()。 A.买卖客户B.租赁客户 C.机构客户D.个人客户 E.关系客户 75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。 A.规范管理B.给大客户一定回扣 C.树立企业形象D提倡同业合作 E.收取预付佣金 76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。 A.微笑B.真诚 C.博学D.机敏 E.研究 77、损失发生前风险管理的目标主要有()。 A.节约成本B.减少忧虑心理 C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序 E.保证公司的持续发展 78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。 A.客户B.本机构经纪人 C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织 E.房地产经纪行政主管部门 79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。 A.不能过于保守，要合理承担风险 B.尽量不以影响日常的工作效率为前提 C.要正确衡量风险发生的概率及其后果 D.全面考察 E.量力而行 80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。 A.对外承诺标准化B.风险的转移 C.风险的控制与分配D.责任人的培训 E.建立检查稽核体系 三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分) (一) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。 81.乙公司的项目定位属于()。 A.产品定位B.形象定位 C.客户定位D.功能定位 82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用最大的专家是()。 A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家 C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家 83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。 A.自然可行B.规划可行 C.财务可行D.技术可行 84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为()。 A. 2941元/ m2 B. 3125元m2 C 3676元/ m2 D. 3922元/ m2 85.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。 A.难点户型的均价调整B.难点户型层差和朝向差调整 C.难点户型的重点推荐D.难点户型的总价提高 86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。 A.广告推广B.活动推广 C.关系推广D.形象推广 (二) 甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积 10 000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。 87.根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用()。 A.零级渠道B.窄渠道 C.一级渠道D.独家分销渠道 88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后，宜在()开始介人。 A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段 C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段 89.乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。 A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算 C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案 90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。 A.区域内四星级酒店客户调研 B.区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研 C.区域内交通便捷度调研 D.区域内大型购物中心市场价格水平调研 91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有()。 A.鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出自身特点 B.调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅 C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划 D.建议开始进行广告宣传吸引客户 (三) 某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。 92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。 A.私盘制B.公盘制 C.MLS D.分区公盘制 93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有()。 A.迅速安排张某同王某见面洽谈 B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成 C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机 D.为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等 94.张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有()。 A.提供近期类似成交案例价格供其参考 B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格 C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激 烈的假象，促使其下决心 D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点 95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。 A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别 B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价 C.某提供假身份证 D.私下促成该笔业务，佣金归己 (四) 甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。 96.下列说法中正确的是()。 A.赵某是乙房产的所有人 B.赵某是甲房地产经纪公司的客源 C.钱某是甲房地产经纪公司的客源 D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产 97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。 A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别 C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯 98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。 A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金 C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议 99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。 A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄 B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制 C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制 D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息 100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。 A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险 C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成房源损失的风险