房地产法自考简答题

假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。

假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。

假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。

运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以

预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。

运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：

①调查分析待开发房地产状况；

②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；

③预测后续开发经营期；

④预测开发完成后的价值；

⑤预测后续必要支出及应得利润；

⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格   本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值

市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地

市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易

市场法估价的操作步骤：

三类修正：

交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同

市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）

房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同

收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。

收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格

收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。

收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。

收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）

收益法的操作步骤：