借用房地产经济师
嗯哼，嗯哼
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咕噜咕噜SP 2小时前发布 赞 566 本案是房产律师靳双权在2022年的一起借名买房案件，由东小口法庭审理，房屋位于天通中苑，昌平东小口法官卢志成，出资人与出名人签订借款合同，实际上是购买经济适用房购房指标，采信了靳律师的观点认定双方的存在借名买房关系，不是借贷关系，判决出名人协助将房屋过户给出资人。
一、基本事实：
1、女儿公房拆迁获得购买指标，父亲代为出售
原告李小华与被告周强本不认识，2022年，李小华位于北京市崇文区公房拆迁，李小华获得了拆迁款并取得了一个购房指标，同时他父亲的房屋也拆迁获得了两个指标。李小华长期在国外，李小华的房屋拆迁事宜全部由其父亲处理。其父亲与李小华商议将李小华的指标出售，因此，李小华的父亲就到天通苑地区的链家中介登记出售购房指标，经链家介绍周强与李小华的父亲认识，双方谈妥购房指标售价为5万元。并商订选房之日共同到拆迁部门去选房并签订合同。
选房当日就签购房合同，按拆迁部门及开发商要求，选择必须具有购房指标的本人，李小华专程从德国回北京选房，李小华选择了位于天通苑中苑的一套两居室，并北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》房款为5元，李小华用周强的银行卡支付了上述款项。选房后李小华因见朋友先行离开了，所有手续由父亲李德林办理。
2、名义上签订借贷合同，实际为借名购买经济适用房
李德林与周强本应签订房屋买卖合同，但各方都认为该房屋属于经济适用房，不能买卖，因此签订借款合同，房款就算周强借给李小华的，李小华还不上的话就把房屋抵给周强。双方签订的《借款合同》内容为：“乙方李小华因购买住房需要，特向甲方周强借款5元。双方约定如下：1、借款周期为2022年12月26日至2022年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周强本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租。否则由此引发的一切法律责任由周强本人承担，乙方李小华概不负责。4、暂住期限定为 2022年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。
说明：购房款为5，购房指标款为5万元，因此双方将借款数额写为5元。
购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周强实际支付。房屋交付后，周强对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。李小华取得房产证后，因经济适用房未满五年不能上市交易，因此无法过户到周强名下，2022年，五年期满后，李小华要求协助过户，李小华提出按房屋现价值平分。双方自此产生争议。
二、诉讼过程
1、李小华起诉周强返还原物
2022年10月，原告李小华起诉到东小口法庭，起诉书原文如下：2022年12月26日，原告与开发商签订《商品房预售合同》，购买位于东小口镇天通中苑#号房屋。2022年4月，原告己经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住，原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住,原告于2022年4月份要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求判决被告腾退昌平区东小口镇天通中苑#房屋。
2、房产律师靳双权被告周强提出反诉，要求协助过户
周强接到起诉书后，通过安居房地产律师网找到靳律师，靳律师立即组织团队进行研究，团队律师有三种意见：一、靳律师的意见认为：双方是借名买房，该房屋现已具备过户条件，应提出反诉要求协助过户;二、部分律师的意见认为：经济适用房属于保障性住房，是给特定保障对象的，不能买卖，应反诉无效，要求赔偿损失;三、还有大部分律师认为：双方签订的是合同标题为“借款合同”，内容与是借款，只有借款还不上时。周强依据借款合同起诉过户不合规定。经过与周强反复沟通和风险告知，最终确定反诉要求过户。
3、立案一波三折，是借款合同纠纷还经济适用房转让合同纠纷，还是合同纠纷。
反诉立案并不顺利，东小口法庭卢志成法官认为李小华起诉案由是返还原物，属于物权保护纠纷，周强的请求是履行合同，协助过户，案由属于合同纠纷，不属于一个案由，无法合并审理，因此，反诉不予以受理。后靳律师重新起草起诉书，准备以另一个案件立案，但立案厅认为，双方签订的是借款合同。周强应先起诉还款，只有判决李小华还款，李小华不履行判决，才按在执行程序中按拍卖房屋处理。至此，该案件陷入僵局。后靳律师又找到主审法官，交换意见，虽然案由确定存在问题，但毕竟是基于同一件事而产生的，后与主审法官及领导再三研究，最终同意反诉，合并审理。
4、靳律师代表被告周强发表意见并提交正式反诉状
1该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请并摇号而取得。属于原告的拆迁利益，原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。
2双方签订的借款协议实际上是借名买房协议。当事人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构借款。合同约定，该房屋所有权归所有。双方也没有需要还款的行为和意思表示，借款合同实质上就是借名买房合同。
3所有房款及相关费用均由被告支付，是被告实际购买。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，被告支付了五万元的价格资格转让款。可见被告是实际买受人。
4被告虽然无书面授权父亲签字，但配合选房，配合支付房款，且未提异议。被告2022年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告。并且配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住。原告是以其行为表明其认可其父亲代为出售购房资格。
5、李小华不同意过户，双方不存在借名买房的法律关系。
1原告和被告之间不存在借名买房的事实，也没有签署过被告所说的借款合同、借名买房协议;李小华称对该份《借款合同》她并不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但李小华同时称认可借周强钱购买诉争房屋的事实。她在2022年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给周强的事实也不知情。
2原告本人并没有向被告借款32万余元，也没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元;
32022年4月之前被告方从没有催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续;
4原告本人经常在国外，2022年以后回国到上海，开发商从来没有领取过房产证。 被告方入住涉案房屋原告认为是被告向原告父亲借款。原告方并不知道父亲签署的协议，没有见到过。
6、原告李小华又以父亲无权其签字为由另行起诉借款合同无效。
在本案审理期间，原告李小华又在朝阳另行起诉诉讼，李小华为原告，以周强和李小华的父亲为被告，诉讼请求为李小华的父亲没有经得李小华的授权，擅自签署借款协议，合同无效。李小华认为应先撤销该借款协议。后李小华向昌平区申请中止审理本案。靳律师被告周强提出书面意见，认为双方签订的借款协议是否有效，不影响双方存在借名购买房屋的关系，借款协议只是证明周强出的钱，购买的房屋，并不是证明双方之间存在借款关系。因此两个案件的审理没有任何关系，不必中止执行。采信了靳律师的观点，该案件继续审理，而朝阳却以双方在昌平有案件正在审理期间，与朝阳的案件有利害关系，朝阳依职权中止审理。
三、观点
昌平区东小口法庭认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系虽然周强与李小华父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看， 双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：
1、 依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李小华事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金额看，借款意思表示是否真实存疑;
2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周强支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周强处保管，这不符合如果李小华为产权人的常理;
3、如本案是李小华购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李小华又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同》存在，此种陈述难以令人信服;
4、根据周强提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则李小华并无与周强讨论分享增值利益的必要。
综上，又结合周强一直居住在诉争房屋内的事实，本院认定原被告之间存在借名买房的约定。
关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2022年4月11以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现周强以家庭名义符合在京购房的条件，故周强要求李小华将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。李小华要求周强搬离诉争房屋的本诉无法对抗周强提起的反诉，本院对李小华的本诉不予支持综上，判决：被告李小华于本判决生效之日起七日内将北京市昌平区天通中苑#号房屋所有权过户至原告周强名下。现原告已提起上诉，二审正在审理期间。
四、房产律师靳律师点评
每一起借名买房纠纷，对于双方当事人来讲都有一次沉痛的经历，一般情况下，双方曾经关系都是非常好的，卖方曾想尽各种办法促使交易成功，买方也曾认卖方为干亲。但是由于最近十几年房价飞速发展，双方都曾经历巨大的心里考验，但最终由于严重的心理不平衡，纠纷或至诉讼还是爆发了。双方曾经的承诺，一般都是口头的，还有就是像本案一样签订一份借款协议，也有个别签订买卖协议的，但大部分是口头的。
实践中，审理时，一般不完全依据协议，而是通过当时的行为来推断当时双方的真实意思，认定为借名买房一般都是买家选房、入住、装修并付房款及各种费用;也有被认定不是借名买房的，一般是由卖家办理相关手续并支付房款并装修，再由卖家交付给买家，这种情况不视为借名买房。认定为借名买房，也并不是买家就能完全得到房屋的，也要看买家现在是否有购房资质。还要看买家的诉讼请求，有的买家没有律师或者律师经验不足，不知道诉讼请求应为过户，而是请求赔偿损失，这种情况就只能将房屋评估，对升值部分，由双方根据责任的大小，由卖方赔偿给买家。也有的卖家没有律师或律师经验不足，没有经过物权确认，直接起诉腾房，一般不支持。从靳律师办理的借名买房纠纷总结来看，案由的选择非常重要，有时，由于案由选择错误，判决其败诉，但当事人不知道，会认为没有公正处理，其实是其不懂得官司该如何打，我们在打官司过程中，一定要总结出对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。
希望我的解答对你有帮助，满意请采纳！
薇宝儿521 5小时前发布 赞 609 
haohao开心 12小时前发布 赞 783 作为理财师我对于房产抵押贷款的风险有一些个人见解，其实房产抵押贷款的风险可以掌控在一个合理的范围之内，这主要取决于本人对于自己房产抵押贷款在使用时候的风险控制的契合度，如果你的控制能力足够的话，那么这个风险可以完全控制住，具体来说房产抵押贷款的风险有下面几个风险：
一、违约风险是我们在房产抵押贷款的时候最大的风险之一，违约风险包括被迫违约和理性违约两个不同性质的风险。
1、被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力，这些大多数是在房产抵押贷款以前遇到的个人经济危机，这个风险是前期没有控制好，跟房产抵押贷款没什么本质联系，主观没有故意性。
2、理性违约是指本人思想方面主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
理性的违约，大部分是投资性的一种行为，当房地产市场价格上升时，这个人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，这个人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
二、流动性风险也是房产抵押贷款里面的一个大的方面，流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则，最为理财师我个人觉得有两个个方面的原因：
1、目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。2、银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
三、经济周期是房产抵押贷款的有一个不必避免的风险，经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。
这个周期性的风险主要表现在几个经济时期：
1、经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对主要表现在几个来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。
2、经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。
3、经济困难期，这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的【呆坏账】，极易导致银行的信用危机甚至破产。
四、利率风险是我们熟悉的一种房产抵押贷款，利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失，我个人认为，这方面的情况有以下几个：
1、如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。
2、如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
通过上面的解释，相信大家可以看到房产抵押贷款一些风险所在，所以我们主动性的调控这样的风险，那么就会很轻松的度过危机，当然如果你去好好的调配投资和贷款的话，那么就会风险巨大，这是一个双刃剑，看你如何去应对了。
小鸡炖蘑菇mimi 12小时前发布 赞 448 部队的经济适用房与地方的经济适用房在性质上是没有什么区别的，只不过是部队经济适用房涉及的土地的权是总部房管局，而地方国有土地权是地方房地产局，两个发证主体之间不协调而已，随着房产改革的进一步发展和完善，这个问题是会解决的。
能否私下永久性租住，当然是可以的，因为部队实际上认为该房产就是按照部队的相关房地产行政法规确定了该房产权就是该级所有，只不过是该产权欠缺一个法律规定的“公示”要件而已。但部队相关的行政法规也规定，如果该要转让房地产时部队有优先回购权。因此，私下租住在部队的相应行政法规中并没有规定禁止该行为。所以，应当是可以的。但有一个问题，你永久性的租住只是一个债权，而不是物权，如果该房产将来取得的房产证，而该驾鹤西去，他的子女们主张分割遗产时，你的债权就不能对抗他们的物权，他们可以将你迁出的，如此这样，你还不借根据物权法的规定，将租住权变更为地役权，那时他们也不得不继承履行他们先人设定的准物权。
轻松小绿植 12小时前发布 赞 997 
