蛋壳审计师

本文转载自投中网-PropTech研习社，作者晨曦01蛋壳惊慌失措危机解除了吗？在持续近一月的紧张时刻里，房东、租客、蛋壳公寓三方针锋相对。如果不是这场疫情，蛋壳公寓本应该作为长租公寓上市第二股，享受一家明星上市公司的瞩目。但一切都在这家公司上市几天后，急转直下。导火索始于“免租”，疫情初期阶段，房地产相关的企业被裹挟到这场“免租”运动当中，不管是出于真心慈善减免，还是咬牙流血跟进，或是赢得一次美誉。但是，这一“善举”到了蛋壳公寓这里，出问题了。作为分散式长租公寓的代表品牌，蛋壳身后是近20万小业主房东，蛋壳的免租计划是要先说服这20万房东们免租让利一个月给租客，与蛋壳协商共度难关。可是，房东们不答应。矛盾就此爆发，为避免损失，个别房东绕过蛋壳对租客进行驱赶，租户对蛋壳怨声载道，矛盾进一步升级。40天过后，负面舆论已稍有缓和，但蛋壳的危机仍然未彻底解除。一次初衷良好的“善举”，为何引发之后逆天的波浪？回顾当时的情况，蛋壳公寓方面把这些问题的发生归因为一线业务人员因为还在假期家中，因沟通不畅导致的。“最开始沟通不畅。”蛋壳公寓相关负责人对投中网-PropTech研习社回忆，从公司自1月30日推行免租策略开始之后4—5天，公寓高层才从一线员工那里了解到问题所在，矛盾产生的根源这才开始在公司内部暴露出来。蛋壳公寓相关负责人回忆，1月22日高管团队从美国回来时，就已经意识到疫情的严重性，并筹备了应急工作小组，回国之后马上推出策略，派发任务要求一线业务人员分批与房东沟通协商免租。但疫情期间，大部分员工都在家里，心情焦虑，又加上客服沟通使用的是个人手机，话术因为没有监控存在一定不规范性。蛋壳公寓相关负责人表示，平常客服在公司做外呼，会有外呼设备，公司会监控业务员与房东、租客沟通的过程，对沟通质量也有把控。当矛盾最开始爆发时，房东和租户选择通过蛋壳的400电话投诉，但400电话只有在京人员可操作，接起率只有不到20%，沟通渠道不畅进一步加剧了蛋壳与房东和租客的矛盾。蛋壳相关负责人认为，至此危机算是大部分解除了，公司内部已经做好准备开始迎接复工潮后的租房高峰期。不过，这场危机到底是如何产生的？矛盾发生一个月之后，房东、租客、蛋壳之间的纠纷，被搁置了还是彻底解除了？在这其中，是谁做出了妥协？一直“失语”的蛋壳内部人如何审视这次危机？历时两周，投中网-PropTech研习社采访了房东、租户、内部员工、蛋壳官方、第三方从业者等角色，试图还原这场历时40天的“免租门”纷争原貌。02房东们“妥协”了吗？“今天来电话说正常了，以后租金正常支付，前期发的解约函作废。”2月26日，在蛋壳房东群内，一位杭州的房东评论，蛋壳公寓如今的做法“真是像儿戏一般”。蛋壳房东维权群对话来源：投中网2月21日晚间，有房东称收到了蛋壳公寓支付的租金。在此之前，房东们最在意的就是能否按时从委托方蛋壳公寓那里收到租金。眼下，有些尚未收到租金的房东，在经历近半个月与蛋壳公寓的纠缠之后准备“妥协”：“我在想要不要免半个月，好收租金的呢。”蛋壳房东维权群对话来源：投中网蛋壳杭州的房东大伟告诉投中网-PropTech研习社，其实早在疫情爆发之前，蛋壳公寓就已未按照合同按时支付租金，截至目前，蛋壳已拖欠两个月房租，什么时候能收回房租仍是未知数。但另一方面，蛋壳对于拖欠房东租金一事，却另有解释。蛋壳公寓相关负责人表示，拖欠房东两个月的房租的这种情况不可能存在，除非是在走解约协议，要么就是房东的银行卡号出现了问题。而对于拖欠其他房东的租金，蛋壳公寓方面称，根据蛋壳公寓与房东的合作模式，蛋壳给到房东的租金是预付租金，是未来三个月的租金，因此不存在蛋壳公寓拖欠房东之前租金的可能性。未收到租金的房东，何时才能收到租金？蛋壳公寓告诉投中网-PropTech研习社，按照合同约定，蛋壳公寓的付租期限为在付款日起15个工作日内支付房租，由于每个房东的收款日期不一样，因此，若房东没有收到租金，可能是因为付款周期的问题。“我们不会违约，也会按照合同的约定去给业主支付房租的。”蛋壳公寓相关负责人称，所有的款项都已经在2月21日开始打款，现在没有一起真实的违约情况发生。蛋壳房东微博爆料截图来源：微博不过，房东与蛋壳直接的争议并没有在2月21日打款日停止。就在2月26日晚间，一位名为阳光soleil的网友表示，蛋壳公寓已经逾期15天未支付房东房租，且强制给房东免除一个月房租。房东与蛋壳公寓之间的租金争议发生在2月初，不少房东与租客表示，从2月4日开始，陆续接到蛋壳公寓的电话或短信通知。不少房东和租客反应，疫情期间蛋壳公寓一方面以疫情的“不可抗力”为由，强制房东免租金无责解约；另一方面却对租客房租照收不误，甚至要求部分租客换租；而真正房租合同已到期的租客，想要退房，却非常困难。在一个近500多人蛋壳公寓微信维权群内，多位房东称，变更合同，申请退租等所有流程均要通过蛋壳公寓后台操作，但申请能否通过完全取决于蛋壳。房东杨叶在2018年将一套近80平的房子以四千多元的价格委托给蛋壳公寓，签约期限为3年。但在1月30日，杨叶没收到房租，反倒接到了蛋壳工作人员2个要求，“第一次是说强制免租期1个月以上。第二次说，您看您这房子一直不赚钱，咱们无责解约吧。没操作，就是不打款。”对于蛋壳公寓提出的要求，杨叶并不同意，于是，在2月15日，杨叶便收到了蛋壳发来的无责解约法务函。蛋壳房东收到的解约函来源：投中网杨叶认为蛋壳公寓其实是想以“不可抗力”解除合同。合同条款来源：投中网不过，独立评论员周正国认为，这次疫情原则上可以算不可抗力，损失是既成事实，未来可能损失是否算不可抗力还是情事变更要看具体情景判断，不能借口借机随意变更合同价格。另外，周正国表示，一般的可能损失的风险，算正常的企业经营风险，不能免责，要由企业自己承担。房东杨叶坦言，当初把房子委托给蛋壳公寓，一是图省事，二是因为蛋壳给出的租金要比自如高出200元。但经过此事之后，杨叶称再也不会将房子交给二房东搭理。杭州房东大伟有着与杨叶类似的遭遇。大伟称，自己将一套89平米的精装小三居以2800的价格委托给蛋壳公寓，蛋壳公寓以4600的价格出租给租客，但截至目前，蛋壳公寓已拖欠了两个月的租金。“前两天，（蛋壳公寓）打电话告诉我说要免期（租金）15天，然后再给我打房租。”蛋壳客服与业主短信对话来源：投中网大伟称房子是贷款买的，租金本就是为了支付房贷，但现在蛋壳不给租金，自己相当于少了一部分经济来源，加之受疫情影响，薪资收入下降，整个经济情况也并不乐观。“就这样拖着，也没说什么时候会给我打这个钱。”大伟说，“我准备等疫情结束就把房子收回来。”“二房东太不靠谱了，坑死了。”大伟失望了。不过，2月27日，大伟告知投中网-PropTech研习社，已经收到1月份的房租，但2月份的仍未收到。“他们改了在APP里的付款日期，现在显示是3月6日，实际应该是2月15日。”大伟说，2月份的房租要等到3月15日打。成都的房东向南也有类似经历，他跟投中网-PropTech研习社回忆，2月3日，蛋壳公寓联系自己希望能够免租一个月，但鉴于房子是满租状态，他便拒绝了；2月16日，蛋壳公寓再次来电，又提免租的事，向南依旧拒绝，并告知蛋壳公寓如果到期不付款，就法庭见。“对方表示会争取付款，但然后就再也没有然后了。”“他连续两次通知我免租，我很担心，群里面很多房东都没收到款。”向南对于能否按时收到租金表示担忧。蛋壳自此次疫情期间，到底有没有发起无责解约？“其实，我们跟业主解约都是基于一个商业合同的行为。”蛋壳公寓相关人士跟投中网-PropTech研习社解释称，当房东换工作，出国，结婚等问题时，可以随时跟蛋壳公寓提出解约。同时，也会有蛋壳公寓跟房东主动提出解约的情况，比如，动物园周围的房子出租价格非常高，但动物园搬迁了，房子的租金就租不上去了，空置率很高；又比如，一个小区周围原本没有垃圾场，满足率特别高，当旁边突然多了一个垃圾场、医院、或高压电时，小区没人住了，此时，房屋的情况与收房时的情况完全不一样了，基于各种各样的情况，蛋壳公寓就会主动解约。“我觉得主要是市场变化，因为这个时候他的出租情况与那个时候（蛋壳公寓与业主签订合同时）会有很大的变化，作为企业确实不可能长期亏本运营。”蛋壳公寓相关负责人直言。而对于因为房东与蛋壳公寓解约，被迫不得不换租的租客，蛋壳公寓表示，这种情况属于极少数。在租客换租时，蛋壳公寓也会给到最大力度的换租优惠，管家也会帮忙搬家，提供搬家费，同时给到租客服务费补贴。对此，多位租客表示，虽然蛋壳给出了上述优惠，但需要延长一年的合同期限。蛋壳租户群对话来源：投中网房东与蛋壳坚持不下，接下来蛋壳推出的租金分期支付，将这次矛盾进一步激化。一位蛋壳公寓的房东表示，自蛋壳公寓强制房东免租金及无责解约之后，关于如何向房东缴纳租金等方案就一直在变。房东们最不能接受的是，蛋壳公寓竟以短信的方式告知房东，此后，每个月房租或将分12期返还。蛋壳与房东短信对话来源：投中网但对于一个月租金分12期返还的信息，蛋壳公寓相关负责人予以否认，称这并非蛋壳公寓发出的信息，如果是蛋壳公寓内部发出的，信息开头会显示“蛋壳公寓”的字样，但该条信息开头并没有相关字样。一位不愿具名的蛋壳内部员工告诉PropTech研习社，上述短信有人说可能是真的，也有人说是假的，但目前很多房东都采取了分期（收款）的方式，其中2月份的房租，最高可分为24期。在房东与蛋壳公寓僵持不下的40天里，租客处境如何？03陷入窘境的租客“我们房东收到钱了”，“我房东没找我”，2月26日，在北京蛋壳维权小分队的微信群内，有租客分享最新消息。与此同时，在深圳蛋壳租户讨论小组内，也有租客传达出相似信息。两个微信群内此前一度担心房东收不到钱赶人的焦虑气氛，似乎得到些许缓解。蛋壳房东维权群对话来源：投中网但一周之前，租客夹在房东和蛋壳的拉锯战中左右为难。“我昨天回来已经流落街头了。”2月21日，一位北京的蛋壳公寓租客在一个两百人多人的维权群内说：“蛋壳说让回来搬家，才回来的，结果回来连小区都进不去了。”该租客称，由于业主和蛋壳公寓谈崩了，现在已经无家可归，最后只能住在蛋壳公寓安排的一个空房间里。同在北京的蛋壳公寓租客王磊告诉投中网-PropTech研习社，2月14日，他正在上班时接到房东的电话。房东告诉王磊，因为蛋壳公寓没有按时支付租金，因此按照与蛋壳公寓签订的合同，要在20号收回房子，要求王磊提前找房子搬家。蛋壳租户群对话来源：投中网为此，王磊曾四次向蛋壳公寓打电话询问，前三次蛋壳公寓称正在和业主沟通，但到第四次，蛋壳公寓给出的回复是，如果房东真的赶人，再联系蛋壳公寓。2月19日，房东又打电话告诉王磊，说蛋壳公寓同意给她打房租，但是要等到三月份以后。“蛋壳说让我们放心住着，他们给解决，但是房东没收到钱的话，我们就一直没法确定蛋壳是不是真的解决了。”王磊对此表示担心。北京之外，深圳、上海地区的租客也与蛋壳公寓之间存在纠纷。蛋壳公寓上海租客王洋称，租的房子今年5月份才到期，但2月7日，房东上门告诉王洋，如果2月10日没有收到蛋壳公寓的打款，就要换锁，还计划将王洋及其三名合租的室友“请”出去。2月10日下午三点，房东再次上门，警告王洋：“如果蛋壳公寓5天内不给他全额打一季度房租款，15号会换锁，不让我们进入。”王洋向蛋壳公寓管家询问此事，寻求解决方案，管家先是表示已经汇报给领导，但领导未给予回复。2月12日下午，蛋壳公寓回复王洋，先正常住着，如果房东再次上门威胁，断水断电换锁，租客可申请免责退租；如果蛋壳和房东解约，王洋可接受蛋壳公寓方面的安置，300以内差价都可以申请。2月16日，王洋的房东接到蛋壳方面电话，称3月2日会打款。房东告诉王洋可以住到3月2日，但如果3月2日，房东若只收到蛋壳公寓两个月的房租，王洋及室友又想继续租住，则需要补给房东免租给蛋壳公寓一个月的房租，若王洋等人不接受此条件，就必须搬走。而房东也将和和蛋壳解约，并起诉蛋壳索要违约金（两个月房租）。“我打算今早脱离蛋壳。”王洋直言。为此，王洋及室友还曾在疫情期，通过自己的关系以及房屋中介渠道找合适的新房源，并在找到合适的房子后，尝试搬家。不幸的是，在王洋搬家期间，他们却被物业和志愿者轰出。“现在房东接受了蛋壳的一个方案，分期付房租给房东，暂时稳住了，但是我们还是打算尽快搬走。”王洋说。在租客与蛋壳公寓签订的租赁合同未到期的情况下，房东是否直接有权要求租客搬走？中国银行法学研究会理事肖飒表示，业主（房东）与蛋壳仅是委托管理关系，业主（房东）与租户才是租赁关系。在租户已经按照约定支付租金的前提下，即使是支付给蛋壳，法律上也视同支付给业主（房东）了，业主（房东）无权要求租户腾房。04蛋壳公寓惊慌背后本该是善举的“免租”，最后还是传导到租户，让租户承担，真是让人唏嘘。在一开始推行“免租”的时候，蛋壳是否做过财务测算？还是一开始就打算让房东和租户间接承担？蛋壳这次的危机是拿“善举”办了糊涂事吗？解约背后是在借疫情故意处理低效资产吗？这40天，在蛋壳视角内，他们做了哪些事？蛋壳针对租客发放的“免租福利”最早可以追溯到2月3日，当日，蛋壳对外称针对因疫情无法返回武汉的租客返还一个月房租，其他地区视情况补贴，补贴将在3月2日后返还至蛋壳App的钱包中。2月14日，蛋壳公寓在疫情期间上线了一个名为《蛋壳房东支持计划》，称疫情期间，房东要爱心支持一个月房租，希望房东给予支持。房东有三种选择方案，一是在合同期满时，返还一个月房租；二是分期返还一个月房租；三是支持半个月免租期。房东必须做出三选一，再也没有其他选项吗？蛋壳房东支持计划来源：蛋壳公寓微信公众号“如果房东三个选项都不同意的话，我们也预留了另一个入口，他可以来反馈这个问题。”蛋壳公寓相关负责人称。“我一直没选，这三个方案都不是我主观意愿，我为什么要选。”杭州一位房东称：“很多房东都是这个逻辑。”2月17日，蛋壳再次在其微信公众号发文，一方面对此前强制房东解约，免租金的行为进行澄清，另一方面针对新签租客，在租租客，续租租客推出了相关福利，比如对续租租客首月立减50%月租金，3月再返50%月租金等。蛋壳免租解释来源：蛋壳公寓微信公众然而，蛋壳的“善举”并没有赢得租客的信任。“他是有限制条件的，租户必须住满一年，否则优惠扣回。”蛋壳知情人士胡杨称蛋壳此举只是为了拴住老用户，尽量减少退租人群，维持现金流。部分在租租客告诉投中网-PropTech研习社，自己并无资质申请相关补贴，原因在于在租租客获得补贴的前提必须是——因疫情无法正常居住在蛋壳公寓的租客。蛋壳公寓补充申请界面截图来源：蛋壳app对此，PropTech研习社咨询蛋壳管家，管家称租客在2月1日—2月10日已经入住的，不能获得补贴。“太会玩文字游戏了，他（蛋壳公寓）任何一个针对于租户的优惠政策都是有目的性的。”蛋壳知情人士胡杨评价道。胡杨称，蛋壳公寓给租户免租，是有条件的，武汉地区免一个月，非武汉地区10天，但免除的这些费用只能用于租客以后居住过程的服务费，维修费等，且不能提现；另外，不再续租和退租的租户不能享受折扣、福利。“但房东一方，他们（蛋壳公寓）争取的免租，就进了自己的口袋。仔细想，是存在剪刀差的。”胡杨说。置房东与租客签订的合约于不顾，深陷舆论漩涡，也要回笼现金流，蛋壳的处境真的危险了吗%3F2月14日，京房子报道，蛋壳公寓主管公开表示，蛋壳公寓遇到了前所未有的危机。目前，蛋壳有60万间房子（60万为蛋壳负责人所提供数据），其中2/3空置，成本不降，空置率高，直接导致蛋壳公寓资金压力增大。为了防止资金流断裂，蛋壳公寓不得不采取一系列措施，挽救现金流。蛋壳公寓将房源分为三类，分别标记为不同的颜色，即红色、绿色、和黄色。其中，红色代表难出租、无隔断且亏损的房源；绿色代表好房源，一般为收房价格便宜，出租率高有赚钱的房子源；黄色房源则为盈亏平衡的房子。打完标签之后，蛋壳公寓会根据不同的标签对房源进行优化，比如对亏损房源解约、与绿色房源房东强势谈判，争取免租、黄色房源进行保留等，而这些方案实施的结果就是当下房东被强制解约、免租期和部分租客要求被退租。知情人士夏雨向投中网-PropTech研习社透露，此前蛋壳公寓为求上市，无休止拿房，这些房源既包含了交通不便、地段不佳的劣质房源，还包含有隔断。“地段不好的房子和拆隔断的房子是不可能盈利的。”夏雨称，如今遇到资金压力，蛋壳公寓借着疫情的幌子，要把一部分不赚钱的房子刷掉。蛋壳公寓的原计划是先拿房扩充规模，达到上市要求，并趁着年后的租赁旺季，将收来的房源出租消化。但没想到，疫情的突然而至，令节后租赁需求骤减，蛋壳公寓的如意算盘落空了。“就是资金链有压力了，通过房东、租客这一系列操作，来缓解短期资金压力。”长租公寓从业者宋毅直言，“解约空置率高的，抛掉一些低收益资产，优化资产配置。蛋壳“免租门”以来的一系列操作，难道都是为了处置低效资产，缓解资金压力吗？对于空置率，蛋壳相关负责人告诉PropTech研习社，作为长租公寓行业，春节之后，是返程的高峰期，此阶段蛋壳公寓的业务量能占到一年的三分之一，但今年受疫情影响，旺季没有了。此外，由于蛋壳公寓每年都会为旺季做诸多准备，但疫情期间人们无法返程复工，蛋壳公寓的正常业务无法正常开展，加之年前是退租高峰期，因此，蛋壳公寓本身一定会有经营压力和生存压力。但这样的问题不仅仅会发生在蛋壳一家，几乎整个长租公寓行业都面临这样的挑战，为什么站在此次舆论风暴中的是蛋壳呢%3F在这过山车般的40天里，蛋壳面临的不只是外忧，还有内患。“我的天呐，蛋壳公寓竟然借国难机会，变相裁员，1月份的公司3月份发，技术部分绝大多数人节后不用来，2月只发北京市基本工资，有熟悉的大佬知道怎么举报吗？”1月29日，有蛋壳员工在脉脉职言上留言。蛋壳员工爆料截图来源：脉脉知情人士夏雨告诉PropTech研习社，春节过后没几天，蛋壳公寓的销售部门、职能部门、以及行政有很多人都接到了团队主管甚至领导的微信语音通知，称：因受肺炎疫情影响，如果想在家待岗的人，1月份的工资延迟到3月份发，2月份只发最低工资标准的70%。3月10号发1月份和2月份的最低保障。二月份如果不入职，一月份工资不给发。蛋壳公寓内部工作群沟通来源：投中网蛋壳公寓内部工作群沟通来源：投中网“还有一些人，2019年的年终奖都没有发，收房部门基本大部分待岗。”夏雨透露：“明眼人一看就看出来，这有可能要裁员，或者节省开支。”2月25日，一位自称是蛋壳三年老员工的网友发文称，除工资被延迟发放之外，还收到了公司的辞退通知，让其主动离职。蛋壳员工微博爆料截图来源：微博然而蛋壳方面并不认可脉脉上这些员工的说法。“就是正常的人员流动，调整比例应该不会超过10%。”蛋壳公寓相关负责人表示，蛋壳公寓内部人员的优化，是一直在做的事情，而不是现阶段临时做的，平台希望能与优秀的人才一起成长。在这个过程中，不合适的员工就会被淘汰，企业的优胜劣汰不是短暂的事情，而是持续在进行。蛋壳公寓很快将启动2020年校园招聘。”但据蛋壳内部员工透露，事实上，蛋壳公寓确实在裁员。“很多之前不必要的岗位，要不转岗，要不就裁掉，比如一些职能部门，或者说可以缩减的，有他没他都一样的，我觉得可能就是节流吧。”一位蛋壳内部员工对投中网PropTech研习社透露。至此，在这场“免租门”里，房东、租客、内部员工、蛋壳公寓四者各执一词，真实情况究竟如何，尚不得而知。那么，在长租公寓行业中，蛋壳的问题究竟来源于自身，还是行业的模式之困？05蛋壳闯关40天行业疫后将重新洗牌疫情之下，蛋壳公寓“免租门”引发的危机或只是表象。长租公寓从业者魏云认为，蛋壳公寓时下的困境，受自身多方面因素影响，即“过度杠杆租金贷、扩张过快导致房源质量参差不齐+外部环境出租率+疫情”。另一位业内人士亦称：“刀在厨师手上可以做出美味，在罪犯手上是凶器，不是刀的错，这是蛋壳自己的问题。”“深远来看，也可能是蛋壳在资金链上的一个垂死挣扎，既有主观的意识，也有客观的环境因素。” 资深房地产评论人，诸葛找房运营中心总经理刘光宇说：“最大的问题就是运营平台失去了最本真的初心，失去了双方的信任。”刘光宇称，从蛋壳近期负面缠身及租户维权的信息来看，如今的蛋壳公寓是处于盲目扩展的状态，并游走在法律底线的边缘。另一名长租公寓创始人表示，忙于扩张，急功近利导致资金流吃紧，或才是导致蛋壳公寓如今陷入窘境的罪魁祸首。蛋壳公寓是否为了突击上市，盲目扩张？蛋壳公寓招股书显示，从2015年成立截止2019年9月30日，蛋壳公寓共管理万间房，而截至2019年11月30日，这一数据达到了万间，也就是说，去年年底的这两个月，蛋壳公寓新收了万间房。规模极速扩充的背后，是巨额的亏损，2017年，蛋壳公寓净亏损亿元；2018年净亏损亿元；2019年前9个月，净亏损亿元。一位从业多年的审计师告诉投中网-PropTech研习社，通过蛋壳公寓披露的数据计算，在短期偿债能力方面，蛋壳公寓2017年的流动比率为，2018年为，这说明蛋壳公寓的流动资产远不能覆盖流动负债，财务风险较大。蛋壳财务数据来源：蛋壳招股书另外据蛋壳公寓招股书显示，蛋壳公寓2017经营活动现金净流量为﹣亿，2018年则为﹣亿，较上年大幅下降，这也透露了蛋壳公寓的经营活动中导致大幅现金亏空的信号。负债累累，现金亏空，蛋壳公寓的经营资金从何而来？蛋壳公寓在招股书中称，2017年，2018年和2019年前9月，蛋壳公寓分别有％，％和％用户使用了租金贷，贷款金额分别为亿元、亿元、亿元。显然，租金贷成了蛋壳手中现金流的最大来源。但值得一提的是，目前，受监管影响，租金贷已是监管部门的重点监管对象，蛋壳公寓的重要资金来源势必受到重创。那么，蛋壳公寓爆发危机，与长租公寓的模式有关吗？连续几年来，长租公寓总是危机不断，它还有存在的价值吗？刘光宇称，长租公寓模式没问题，但是做的人有问题，首先是观念和认识，大家还基本上处于挣快钱的逻辑，但长租公寓不可能像过去房地产那么赚钱；其次是服务问题；再次租赁市场还没有健全和完善起来。某长租公寓创始人罗修杰认为，所有的商业模式都需要不断调整，只要能够解决痛点就一定有机会。“这个行业需要大家的理解和支持才能够发展下去，如果没有这个行业，那租客和房东还会面对信息不对称，服务不到位，黑中介之类的问题。”罗修杰直言。而对于长租公寓这个行业，是否会随着疫情期间大众对其的信心消失而不再存在，多位业内人士表示，因为需求存在，长租公寓行业不会死。不过，这也并不意味着从业者们对长租公寓的生存就持有乐观态度。“这次肺炎结束后,又是大洗牌，很多家公寓可能陆续要退出，（长租公寓）本质上就是一个二房东生意，利润薄，今年难。”魏云说道。（应采访对象要求，文中杨叶、大伟、向南、王磊、王洋、胡杨、夏雨、罗修杰、魏云为化名）

公司搬迁的话，属于变相的裁员嘛，他又没有才要，你他姐姐倒是的话，搬迁又没有说所有的员工的快要都要有一些那种才原来的，他就是说的话，就是搬到一个地方，一个地方，但是你不去的话，那就属于你自己的

本人手写的已搬离声明书应该根据实际情况，写清楚事情的来龙去脉。

正文如下：

事实证明，本人某某某于XX年XX月XX日租赁蛋壳公司某公寓某单元某房屋。

虽然之前住蛋壳公寓签订了微众银行贷款，但因为现在蛋壳公司找不到人，所以鉴于蛋壳公司现在的情况已经无法联系，特此声明从蛋壳公寓所租赁的房屋那里搬离出去。

注意事项

1、从写法和目的来看，声明书和启事或通知都差不多，但声明书所告知的事情相比之下显得更重要，而且态度严肃，语气强硬。

2、另外，需对自己的做法作进一步的善后交待，这是很有必要的，避免在那些与其有关系的事情上产生误解。

敬畏底线、尊重常识，方能基业长久

庚子鼠年收尾，辛丑牛年将至，过去一年的商海沉浮中，有哪些教训值得铭记？我们挑选了十大败局，以飨读者。“幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸”，商场亦然，这十大商业败局再次提醒我们，敬畏底线、尊重常识，方能基业长久。

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学霸君：独角兽猝死寒风中

2020年12月，学霸君破产倒闭的消息冲上热搜。此前，被称为“独角兽”、“胡润瞪羚”的学霸君，是许多TMT创业者心中的奇迹。

学霸君，以拍照搜题产品起家，一度与猿题库、作业帮齐名。以学习型工具积累了原始流量后，学霸君开始 探索 更多教育形态。2016年后，只有1对1、小班课和拍照搜题被保留下来。2018年学霸君对外称，1对1单月营收破亿，续报率高达87%，预计年底可达到10亿营收。

学霸君突然宣布破产后，大批家长及员工开始讨要被拖欠的学费和工资。他们中的许多人，在不知情的情况下背上了教育贷款。据学霸君大股东、创始人兼CEO张凯磊公开的数据，有5万名学生、3000名员工、1000名老师和100多名代理商受到波及。

学霸君倒下的背后，是K12在线1对1赛道的缩影。张凯磊在公开信中说，过去三年，学霸君没有融过一笔大钱，最少五次游走在资金链断裂的边缘。这是大部分在线1对1公司的困局。为了挽回颓势，张凯磊也曾尝试出售小班课救1对1，后因负面新闻未能完成交易。

但即便出售成功或拿到融资，获得腾挪机会，也不过是让学霸君撑久一些，事情并未发生本质变化——获客成本水涨船高，低毛利状况难以改变，自主造血几是奢望。目前，互联网风投的泡沫正在消散，商业模型无法跑通的公司越发难以得到投资人的青睐，资金链断裂几是必然。

暴雷后，学霸君高管在积极善后，联系其他教育机构接手员工，为其他教育机构对接学霸君的学生，并出售拍照搜题业务，以填补课时费和工资的缺口。2021年1月底，有消息称深圳平行线在线教育公司正在洽谈收购优学小班。

学霸君的故事为中小在线教育机构敲响了警钟。既然获得外部融资的难度越来越大，也无力与头部公司掰手腕、比投放，那就必须沉下心来，打磨产品特色，精细化运营，才能避免在下一个冬天死去。

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遭阿里边缘化，虾米音乐关闭

2021年1月5日，虾米音乐宣布一个月后关闭服务。2月5日，虾米音乐彻底停止服务，虾米的 历史 停在了庚子鼠年。

虾米音乐成立于2007年10月，创始人王皓是大学乐队的吉他手，另一位创始人朱七是民谣音乐人。2008年-2010年，虾米音乐完成了3轮融资，投资方为深创投和盛大集团。2013年，虾米被阿里巴巴并购。

被巨头加持的虾米一度高光，平台注册用户曾超2000万。多位接受《 财经 》采访的业内人士认为，虾米之所以特殊，只因它是“一款音乐人做出的产品”。

虾米音乐对于音乐人最独特的价值有两点：一是拥有全网最全的曲库；二是会帮助独立唱片公司发现风格类似的艺人。

但对于非专业音乐爱好者来说，虾米价值有限。资本追求收益，用户则跟着版权走。虾米的用户自行上传模式，导致平台上出现了大量盗版歌曲。

2015年，国家版权局开始规范音乐版权，打击盗版。虾米音乐的其他竞品，在这一年大量购入版权，而阿里高层始终未将版权至于重要战略地位，最终导致虾米错失机会。

截至2020年6月，酷狗音乐月活跃用户亿，QQ音乐亿，酷我音乐亿，网易云音乐亿，咪咕音乐与虾米音乐均约4000万。

虾米音乐不断被阿里边缘化，缺版权，用户流失，数据表现欠佳。

虾米一高管告诉《 财经 》，虾米关停是正常的业务调整，接下来会在更多音乐商业场景服务上进行 探索 ，推出“音螺”平台，帮助音乐人和厂牌拓展更多音乐使用渠道。

虾米的败因是版权，它的初心却是帮助音乐人赚到钱，这个略显讽刺的反差提醒我们，创造版权的音乐人和销售版权的音乐平台是两个利益主体，平台繁荣不代表音乐人的日子变好，但后者才是所有的繁荣源泉。

8

实控人挪用舍得酒业巨额资金，地方政府发难

川酒“六朵金花”之一的舍得酒业（），在白酒板块一路高歌的2020年，忽然被ST，是该行业最大的“雷”。

但观看该公司财报，各种数据却非常 健康 。2018年、2019年，其营业收入分别为亿和亿，扣非净利润分别为亿和亿。即便在疫情下，2020年前三季营收亿元，扣非净利润亿元，业绩不俗。

其被ST的性质，非常特殊。既非连续亏损，也非资不抵债，而是被原实控人挪用资金——天洋集团及其关联方在两年内合计挪用资金超40亿元。截至东窗事发，尚有亿元未予归还。

即便被挪用巨款，截至2020年6月30日，ST舍得账上尚有货币资金亿元，并未伤筋动骨。

持有舍得酒业股份的四川沱牌舍得集团，原由天洋集团控股70%，射洪地方政府占股30%。天洋挪用上市公司资金，地方政府开始发难。2020年秋，大批舍得酒业高管被公安部门控制，罪名是“涉嫌背信损害上市公司利益罪”。天洋集团控制人周政能否脱责，尚在两说。

2020年底，在地方政府操盘下，天洋集团所持沱牌集团的70%股份，被公开拍卖，最后花落豫园股份（），对价为亿元。相比天洋在2016年所花费的亿元，增值幅度不大。

从此，郭广昌成为ST舍得实控人。

彼时，为筹集并购资金，天洋集团贷款23亿元，通过麾下公司发债15亿元。不料想，环京地产在遭遇限购等政策打击后一片哀嚎。在廊坊燕郊地产投入巨资的天洋，也深陷泥沼。最后，拆东墙补西墙的天洋，将黑手伸向了舍得酒业。

实控人挪用上市公司资金，曾是一些国有控股公司的通病。ST舍得的暴雷，证明民营资本控股也难免此类弊病。完善公司治理结构，强化资本市场监管，仍然任重道远。

公允评价，天洋操盘舍得酒业这几年，该公司无论品牌、市场，还是具体业绩，都深受业界好评。郭广昌接手后，ST舍得更是股价狂飙，显示了资本市场看多其未来。

7

国有煤炭巨头永煤控股多只信用债违约

2020年11月中下旬，永煤控股未能按期兑付多只信用债，陷入持续违约。永煤控股被中国银行间市场交易商协会谴责，并被暂停债务融资工具相关业务1年；曾参与“永煤债”承销的三家主承销商受到处分，中诚信国际等6家机构被警告。

永煤控股是河南省国有大型煤炭企业，中国500强。河南省国资委独资公司河南能源化工集团控股永煤，兴业国际信托持有其余股权。

2018年末、2019年末，永煤控股总资产亿元、亿元；总负债亿元、亿元。同期营业收入为亿元、亿元；归母净利润为亿元、亿元。

永煤控股大而不强，除了企业自身经营水平不高外，煤炭是永煤控股的核心业务，毛利润的主要贡献者，企业效益过于依赖煤炭行情。永煤控股的非煤业务盈利能力差，其中化工业务近年来毛利率从降至，拖累了公司的整体业绩。

更严重的是，永煤控股被大股东的内部关联单位巨额占用资金。2019年末，关联方占款高达亿元！

永煤违约，严重打击了债券市场的投资者信心，相关行业、相关省份的部分信用债一度暴跌，还使得多只债券取消发行。业内预计，该事件在未来数年，会让部分省份和部分国企的融资环境蒙上阴影，增加债券发行难度。

6

蛋壳公寓，蛋壳碎了一地

2020年冬，蛋壳公寓（NYSE：DNK）资金链断裂，引发多米诺效应。寒风凛冽中，收不到租金的大批房东要求与蛋壳解约，并引发多起房东、租客暴力冲突。目前，蛋壳房源全部下架，经营中断。

蛋壳公寓2015年1月成立于北京，2020年1月17日登陆纽交所，前三大股东分别为老虎基金、愉悦资本，以及创始人高靖。

蛋壳公寓的业务模式为“二房东”式的住房租赁，公司主要营收来源为租金， 2019年总营收为亿元，归母净利润亿元，总债务亿元。

2020年6月，高靖忽然被有关机构带走调查，联合创始人崔岩代理CEO。此前，蛋壳现金流危机已经出现苗头。先是普遍拖欠供应商货款，导致被欠款的保洁、维修等服务商无法开支，蛋壳服务质量下降，租客投诉迅速增加。到了2020年冬，收不到租金的房东们和租客暴力冲突不断。

蛋壳爆雷最主要的原因是盲目扩张。2017-2019年，蛋壳在营房间数上增长近30倍；在扩张方向上，蛋壳也存在战略性失误。2019年，蛋壳扩张重点区域是坪效较低的二线城市。

蛋壳为新增房源付出巨大前期投入。据蛋壳的招股书，平均每套新增房源的成本，需要12-20个月后才能收回。2017-2019年，蛋壳每年亏损额从亿余元迅速增至34亿余元。

突然爆发的新冠疫情，也沉重打击了租赁市场，催化了蛋壳爆雷。因为对未来房租上涨持乐观态度，蛋壳在与房东们签约时，普遍签了4-6年长约，且为争夺市场，提供了较高报价。但疫情下，全国租房市场价格普降，蛋壳的客单价下滑，入住率也承压，无法保证可持续的现金流。

蛋壳爆雷后，在政府协调推动下，蛋壳房源的业主、租客陆续与蛋壳解约，“租金贷”提供方微众银行放弃了对租客个人的债权，而转为对蛋壳的应收款。但是，供应商被拖欠的货款、员工未发的薪水，以及长付租客预支的租金，仍未得到实质性解决。

5

环京地产巨头华夏幸福债务逾期亿

2021年2月1日晚，华夏幸福（）发布公告，承认债务逾期亿元。截至2021年1月31日，公司可动用货币资金为8亿元，无法偿付金融机构到期债务。

华夏幸福由王文学创立于1998年，公司主营为产业新城和商业办公运营，环京区域是其大本营。

华夏幸福的产业新城建设采用与地方政府合作的模式，政府主导、企业运营、利益共享。2018年以来，华夏幸福已完成围绕北京、上海、广州、南京、杭州、武汉等全国15个核心都市圈的布局。

规模大扩张，并不意味着企业基本面向好。在2018年7月和2019年2月，中国平安曾两度注资华夏幸福，总计投入179亿元，从而以25%的持股比例成为第二大股东，但相比华夏幸福超过2000亿（截至2020年中）的有息负债，平安的注资仍难挽狂澜。

在债委会会议上，王文学将此次债务危机大体归因为三点：一是疫情原因。2019年9月，华夏幸福116亿元重仓武汉，疫情突发导致经营计划近乎中断；二是错误判断环京形势，投资过于集中。2017年，环北京地区的廊坊、张家口、保定等地出台“限购令”，环京楼市遭遇重创，尽管2017年华夏幸福的销售额增加了25%，但其经营性现金流却由正转负，为亿元，降幅高达；三是前期扩张激进，管理不够精细，2019和2020年，华夏幸福每年拿地规模均在300亿元以上。

除此，产业新城的业务模式，也间接导致了这家公司的现金流紧张。其产业新城项目多与地方政府合作，项目帐期一般为3-5年，回款周期比普通商业地产开发至少多出两年。

华夏幸福正向河北省委省政府、廊坊市委市政府寻求支持。廊坊市长表示，政府会提供政策支持，紧急调拨财政资金，加快一部分政府应付款的偿付，并且全力帮助企业加快销售回款。

4

“豪宅先生”泰禾集团中票违约，且成行业“亏损王”

2020年7月6日，泰禾集团()中期票据违约，资金链断裂。创始人黄其森决定放弃第一大股东之位，引入投资人。但除了万科集团以苛刻条件支持了24亿元外，泰禾集团没有找到更多加持，亦没有同债权人达成合解。

2021年1月30日，泰禾集团公告，预计2020年全年亏损亿亿元，拿下当年房地产行业“亏损王”悬念不大。

泰禾集团是闽系房企的代表，始创于1996年。面向高净值购房者的“中国院子”系列产品是泰禾的标签，黄其森也因此赢得“豪宅先生”绰号。2017年，泰禾集团销售跨越千亿，2018年销售亿元，位列全国房企销量第20。

2019年，泰禾显露危机征兆——负债高企、高管流失、现金流吃紧、事故频发。一年后，泰禾资金链断裂，从巅峰跌落谷底。截至2021年2月初，泰禾市值亿元，较2018年最高点下跌了近95%。

泰禾迅速跌落的主要原因有三：

第一，2018年后中央金融监管趋严，泰禾对监管层去杠杆的决心评估不足，错判形势，在行业收缩时，仍然放大资金杠杆；

第二，公司主要布局在一线，主打产品为高端住宅，当一线城市限价、限购、限售、主推刚需时，豪宅市场就变得艰难；

第三，转型刚需步伐过慢。2019年底，泰禾计划甩卖一批优质刚需房，却遭遇疫情，导致无集中交付项目，加速了资金链断裂。

3

大肆“买买买”，紫光集团深陷债务危机

2020年，紫光集团深陷债务危机。截至2021年2月1日，紫光集团已到期债务累计金额人民币亿元，公司全资子公司已到期美元债本息合计亿美元。

紫光集团成立于1993年4月。2010年通过股改引入了北京健坤投资集团，持股49%；清华控股仍是控股股东，持股51%。健坤董事长赵伟国从2010年任紫光董事长至今。

赵伟国执掌紫光集团后，发起多项收购，将业务版图定位在芯片和云网设备两大硬 科技 领域。目前紫光集团已经成为中国最大的综合性集成电路企业。旗下有多家面向芯片领域的子公司，如长江存储、紫光国微（）、紫光展锐、法国立联信等；其他子公司如新华三、紫光云,则面向IT设备和云服务市场。

紫光集团2020年上半年营收亿元，归母净利润亿元；总资产亿元，总负债亿元。

行业人士普遍认为，紫光集团今天的债务危机，正是源自前期的大肆“买买买”，过度收购并过度依赖债券融资所致。另外，旗下子公司长江存储需要长期、大量烧钱。

2021年紫光债务危机是否会越滚越大，以至于陷入破产重组？业界不乏担忧。但相较于早前违约的北大方正，清华紫光为自主芯片领军企业，战略重要性更高，其后续处理方案已是万众瞩目。

2

辽宁重点国企华晨集团破产重整

2020年10月23日，华晨私募债发生违约。华晨集团公告称，债务违约本息金额合计亿元。11月20日，沈阳中院裁定华晨集团进入破产重整程序。

华晨集团是辽宁省重点国企，大股东辽宁省国资委持股80%，二股东辽宁省 社会 保障基金理事会持股20%。

1992年，资本高手仰融创立华晨集团，同年并购老牌国企金杯 汽车 资产赴美上市，成为中国第一家赴美上市的公司。2001年，又成为第一家和跨国 汽车 巨头合资的民营企业。2002年，华晨转为全资国企。2006年至2018年，华晨一直由大连市原副市长祁玉民掌舵。2019年3月，沈阳市原副市长阎秉哲接任华晨董事长。

2006年之后，华晨的自主品牌建设一度领先，尊驰、骏捷等车型出现脱销。但中国 汽车 市场进入成熟阶段后，华晨自主品牌因为产品力不佳迅速掉队，被吉利、长城等民营公司和上汽、广汽等老牌国企反超。

华晨集团旗下有4家上市公司，其中华晨中国（）拥有50%的华晨宝马股权，但2022年后将降至25%。

单看财报，得不出华晨集团高危的结论。2020年上半年，华晨集团净利润63亿元，经营现金流50亿元；2019年，这两个数字分别为110亿元和240亿元。但是，这是合并子公司报表后的数据，华晨集团无法动用上市公司账上的资金，只能动用自主品牌全资子公司中华和华颂的钱，而这两家公司销量不佳，在疫情打击下已停产至今。

截至2020年6月末，华晨集团总资产1933亿元，短期债务1027亿元，而华晨集团的可动用资金仅为346亿元。

华晨集团作为控股公司，本身不从事实体业务，而是作为融资主体，为旗下各子公司融资。但是融来的钱投向何处，成效几何？在2020年11月30日的债权人大会上，被多次问及的华晨集团代表未做回应。

2021年1月12日，上交所就华晨集团的债券违约事件公开谴责华晨集团、其董事长阎秉哲、时任总会计师、信息披露事务负责人高新刚。

业界并不看好重整后的华晨集团。中德诺浩 汽车 职业教育研究院院长孙勇认为，由于政商环境恶化和企业失去信用，加上在宝马合资公司中变成小股东，华晨集团未来被兼并重组，是大概率事件。

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瑞幸咖啡财务造假，引发退市+内斗

2020年4月，瑞幸咖啡（Nasdaq:LK）自曝虚构销售数据、财务造假22亿元。两个月后，瑞幸咖啡在美闪电退市。2020年1月31日，做空机构浑水声称，收到了一份长达89页的匿名做空报告，直指瑞幸数据造假。

2017年10月瑞幸咖啡开出第一家门店，2019年5月在纳斯达克上市，创造了中国创业公司最快上市纪录。瑞幸咖啡快速造富，又快速捅破泡沫，无疑是庚子鼠年最震惊的资本市场故事。

“瑞幸速度”的两位创始人，曾经的第一和第二大股东陆正耀与钱治亚在造假事发后失去了所有瑞幸股份，拥有最大投票权的股东大钲资本应是瑞幸目前的话事方。

2020年9月，中国证监会针对瑞幸的虚假宣传行为，对包括两家瑞幸相关公司的45家公司分别做出上限200万元的罚款决定。2020年12月，瑞幸同意支付亿美元罚金与美国证交委（SEC）达成和解。瑞幸宣布前CEO钱治亚和前COO刘剑为财务造假负责，但他们被开除后尚未承担任何法律责任。

2020年12月，瑞幸披露未经审计的前3季度财务信息，表示公司营收以双位数增长，一切走上正轨。然而，财务造假的震荡仍在持续。

2021年初，瑞幸上演了一场陆正耀、钱治亚要求罢免CEO郭谨一的内斗，其内耗与争夺，远比外界了解的情况复杂。已不在瑞幸担任任何职务、不拥有瑞幸股票的陆正耀，本应与瑞幸完全切割，但近期的情况表明，事实并非如此。

过去数月，瑞幸停止小鹿茶加盟等多元业务，聚焦咖啡主业，降低补贴，关闭数百家线下咖啡店。有瑞幸员工告诉《 财经 》，公司内部已经离职、想要离职的人非常多，而且单店销售量低于造假门爆发之前。

瑞幸财务造假性质恶劣，不仅违法且严重破坏商业道德。但从业务角度看，瑞幸主打的咖啡外送、线上线下一体化服务，弥补了咖啡元老星巴克的服务空白，提升了咖啡“亲民性”，商业模式具有可持续性。

通过瑞幸事件，我们还看到，中国消费者对财务造假的企业也相对宽容，他们愿意为物美价廉的咖啡买单。因此，因财务造假遭受重创的瑞幸，其未来依然掌握在自己手上。

后记

既然各有各的不幸，其实就很难总结规律，但不总结又感觉缺点什么，那我们就冒着蛇足风险再说几句。

第一，“德先于事。小公司做事、大公司做人”，这是老一代企业家柳传志先生的箴言。 陆正耀先生与联想系亦有渊源，可惜箴言穿耳过，贪欲心中留，硬是把瑞幸的一手好牌打得稀烂。东窗事发之后也未见反省，至今仍在兴风作浪，不知他拜过的佛菩萨们作何感想。

第二，企业家要有冒险精神，但冒险不等于赌博，十拿九稳是保守了，但至少也得十拿五稳才行。 华夏幸福、泰禾、蛋壳在自我总结时都强调外部环境因素，疫情、调控、政府应收账款不可控等。但同样的外部环境，为何万科龙湖没出事，为何自如相寓没出事？做商业决策不能假定万事俱备，就差我临门一脚。如果得是ABCDEFG等多个前提条件成立你的宏图大略才能实现，缺了其中任何一环都会导致多米诺骨牌效应，那你的规划基本上就是扯淡。比如政府应收账款问题，各行各业多年来都有这问题，那它就不是变量，而是常量，你在做决策时不覆盖这个固有风险，不是赌博又是什么？

第三，规模情结要不得，做企业的本质是给股东员工客户 社会 创造价值，空有一副大块头，内里却糖尿病心脏病骨质疏松一堆毛病，这样的大企业毫无意义。 蛋壳华夏泰禾华晨紫光的败局，都与盲目扩张密不可分，之所以热衷于规模扩张，源于中国几代企业家骨子里的“大就是好”、“大就不倒”的认知。

第四，产品力是一切的基础，产品力是1，营销力、资本力、商业模式力等等都是0，没有1，后面的0再多也没用。 庚子鼠年的十大败局，每一局都适用于这句话。若要举个典型，那非华晨莫属。作为一家 汽车 公司，除了车主要抠掉车标里华晨二字的“华晨宝马”，你们还看见过几辆在大街上跑的华晨 汽车 ？

第五，国企不是避风港，政府不会一味兜底，投资人须有充分风险意识。 华晨、紫光、永煤等大型国企纷纷债务违约是庚子鼠年标志性商业现象之一。过去，国企因有政府隐性信用背书，在融资、账期等方面都享有优势，这一年的事情提醒我们，企业信用和政府信用是两码事，政府不会给国企无限背书，在国企集中，政府财力有限的地区，就更是如此。投资人对此应保持足够警惕，尽量远离那些视信用为无物，视法规为儿戏的公司，比如肆意挪用旗下上市公司资金的河南能化集团、四川天洋集团及其关联公司。